Застройщики смогут получать землю в Севастополе без конкурса

Закон, поз­воляющий предоставлять участки без конкурсов под масштабные инвестиционные проекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, перекроен с учетом интересов застройщиков. Власти города подчеркивают: делается это в первую очередь ради детей-сирот и прочих льготных категорий, а также ожидающих своего жилья дольщиков.

Законопроект о внесении изменений в статьи 3 и 4 закона № 418-ЗС рассмотрели на сессии на заседании заксобрания 18 февраля. Как сообщил глава департамента экономического развития Денис Профатилов, разработан документ «в целях социально-экономического развития Севастополя» и ради более эффективного использования городских земельных ресурсов. Что, в свою очередь, обеспечит приток инвестиций.

«В силу ограниченности городских земельных ресурсов, наличия значительного количества зон с особыми условиями использования территорий, в которых строительство не допускается, сложного рельефа, невозможности развивать территории, занятые аварийным жилищным фондом, путем применения механизма комплексного развития территории ввиду несоответствия в части размера земельных участков и градостроительного потенциала таких территорий целям комплексного развития целесообразно использовать имеющиеся ресурсы в рамках масштабных инвестиционных проектов с максимальной эффективностью в целях обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законодательством и законодательством города Севастополя», – аргументировал позицию правительства Профатилов.

Получить участок без торгов инвестор сможет при условии возведения многоквартирного дома (или домов) не менее чем на 7 тысяч кв. метров жилой площади. При этом не менее 10% этой площади он обязан будет передать городу, который сможет благодаря этому обеспечивать жильем вышеупомянутых льготников. Передача участков будет осуществляться на основании распоряжения губернатора.

Кроме самой земли, застройщик получит и некоторые приятные бонусы.

«Проектом закона предлагается не распространять на указанный масштабный инвестиционный проект обязательные требования, связанные с выделением этапов исполнения инвестиционного соглашения и приведением земельного участка в исходное состояние (за счет средств инвестора), в том числе с проведением работ по рекультивации нарушенных земель (при необходимости), в случае невыполнения юридическим лицом своих обязательств», – говорится в пояснительной записке к законопроекту».

Резко против выступил вице-спикер заксобрания Василий Пархоменко, заявивший, что голосовать за это решение не будет ни при каких обстоятельствах.

«Для чего вы предлагаете внедрить эту поправку, какого эффекта ожидаете от ее реализации?» – обратился он к Профатилову.

Тот вновь напомнил о притоке инвестиций и бесплатных квартирах. Даже с минимального объема строительства – 7 тысяч кв. метров – при сегодняшних ценах казна пополнится квартирами на 140 млн рублей, – заметил он.

«А обычно инвесторы заявляют более масштабные проекты», – добавил докладчик. 

Но Пархоменко это объяснение не устроило. Во-первых, подчеркнул он, настораживает юридический аспект: строительство жилья никак «не тулится к закону» об объектах социально-культурного и бытового назначения. Перечислены были и сферы, на которые закон № 418-ЗС был рассчитан изначально: его можно применить к объектам здравоохранения, спорта, образования, соцзащиты и пр.

«Ну где тут жилье?» – вопросил вице-спикер.

Во-вторых, подчеркнул он, отсутствует экономическое обоснование, на основании которого можно судить, теряет город из-за отмены торгов или приобретает. Отметила это и Контрольно-счетная палата. Тем не менее ее заключение было положительным.

«Конечно, нужно жилье – у нас в очереди стоят 5,5 тысячи семей, и она практически не движется. И 550 сирот – 5 лет назад была такая же цифра. Но этот закон насквозь коррупционный. Ну давайте побережем наших чиновников – неужели нам Горлова недостаточно?» – обратился Пархоменко к коллегам и правительству.

Это выступление очень не понравилось губернатору Михаилу Развожаеву, заметившему, что депутатам, судя по всему, просто не объяснили суть поправок. Чтобы эту суть оценить, нужно уяснить ряд важных вещей.

«За 5 лет мы не продали ни одного участка, потому что соответствующих участков просто не было. После принятия Генплана ряд территорий может подходить под эту функцию, – сообщил губернатор. – Второе: в Градостроительном кодексе прекратила свое действие норма, позволявшая предоставить альтернативный земельный участок застройщику для того, чтобы он завершил строительство дома с обманутыми дольщиками. Это единственный инструмент, который есть в руках региона, чтобы эти ситуации расшить. У нас осталось благодаря нашей совместной работе с прокуратурой города не так много таких объектов. Но по ряду из них – с учетом всех перепродаж, двойных продаж и прочих разборок, где есть решения судов – ни один застройщик не придет туда ничего достраивать без предоставления ему альтернативного земельного участка, где можно  построить компенсационное жилье и заработать. Потому что экономики там просто нет».

Эта причина, подчеркнул глава Севастополя, одна из главных. Но не единственная:

«Наверное, мы могли бы продать на аукционе участок и получить средства в доход бюджета. Но нам необходимо обеспечивать жильем детей-сирот и иные социальные категории. Таких квартир в городе нет».

Застройщик, приобретающий землю на торгах, ничем городу не обязан, получающий же ее без конкурса будет подписывать с правительством договор о передаче в казну 10% квартир, причем соответствующих установленных законом параметрам. Именно эти параметры (например, площадь не менее 33 кв. метров и ограниченная стоимость) действительно на протяжении многих лет мешали и мешают обеспечивать льготников жильем. Были годы, когда за год в Севастополе проводились «сотни аукционов» на покупку квартир, однако нужные объекты так и не находились. Но перевесит ли стоимость полученных городом квартир утрату потенциального дохода от торгов – вопрос открытый.

Упомянул губернатор и о том, что аналогичный закон действует «почти во всех» регионах, включая Республику Крым. После чего заверил, что новый порядок предоставления участков «не влечет за собой никаких злоупотреблений»:

«В каждом договоре будет прописано, какие выгоды мы получаем. В том числе и для депутатов никакой тайны не будет», – пообещал он.

Далее последовали заверения, что претенденты на такое получение земли будут отбираться по принципу «что выгоднее для города» и что участков, которые могут быть переданы застройщикам подобным образом, очень мало, «один-два-три». Ибо 90% земли, которая может быть использована под застройку, находится в частных руках.

«И здесь мы будем за счет градостроительного маневрирования получать для города дополнительные выгоды», – пообещал глава Севастополя.

При голосовании против законопроекта был подан один голос – видимо, Василий Пархоменко сдержал свое слово. Остальные парламентарии ничего опасного в предложенной схеме не увидели.

Депутат заксобрания второго созыва, шеф-редактор телеканала «Первый Севастопольский» Антон Пархоменко уверен, что предложение будет пользоваться спросом.

«Земля передается в аренду на период строительства, после покупки квартир жильцами она становится их общей собственностью. Соответственно, застройщик платит за аренду земли только до момента продажи жилья. Сколько платит? Согласно постановлению Правительства 219-ПП от 08.04.2019, ставка аренды земли под многоэтажное строительство составляет 1 процент от кадастровой стоимости. Для инвестпроектов стоимостью более 200 млн рублей есть понижающий коэффициент 0,3. Вот и считаем: условно, 100 млн рублей составит кадастровая стоимость некоего участка. 300 тысяч рублей в год получит бюджет города за аренду земли. Стройка займет года три – получаем плюс-минус миллион рублей. И плюс те самые 133 млн рублей, которые стоят «благотворительные» квартиры для передачи городу. Вероятно, такое предложение может пользоваться популярностью», – говорит он.

Плюс, добавляет он, отказ от обязательного ранее требования рекультивации (приведения в первоначальное состояние) земельного участка в случае неисполнения инвестиционных обязательств.

Сомневаться в привлекательности такой возможности для инвесторов вряд ли стоит, однако саму возможность источники в сфере строительства воспринимают с удивлением. По их словам, участков, принадлежащих городу и пригодных для возведения не менее чем 7 тысяч кв. метров жилой площади, в Севастополе просто нет.

Об этой проблеме мы писали в декабре 2024 года. 18 февраля подтвердил ее наличие и губернатор. При этом «один-два-три» участка, по его словам, с принятием Генплана все-таки появляются. Как будет работать закон о предоставлении земли под жилую застройку без конкурсов, покажет, как всегда, время.

Ольга Смирнова