В России намерены ужесточить правила продажи квартир — три главных изменения

В Государственную Думу внесли законопроект о так называемом периоде охлаждения при продаже квартир. Документ предполагает сразу несколько нововведений, направленных против мошенничества с недвижимостью и защиту добросовестных покупателей.

Подобная инициатива появилась на фоне проблем россиян с квартирами, приобретёнными у пенсионеров. Дело в том, что пожилые люди стали всё чаще заявлять, что в момент продажи жилья находились под влиянием мошенников и не осознавали, что делают. Такие продавцы подавали иски в суды, которые признавали сделки недействительными.  

В результате пожилые люди возвращали себе квартиры, но не отдавали деньги, уплаченные за их покупку. Судьба средств, как и мошенников, которым пенсионеры якобы перевели деньги, как правило, оставались неизвестными. Покупатели же в этой схеме оставались и без денег, и без жилья.  

Как изменятся правила купли-продажи квартир в России?

О подготовке поправок в закон «О государственной регистрации недвижимости» стало известно в начале ноября. Законодатели предлагали ввести обязательный семидневный период, в течение которого деньги покупателя будут храниться на банковском счёте, а продавец сможет оценить свои действия и при необходимости отказаться от продажи жилья без рисков для покупателя.

Кроме введения семидневной заморозки средств законопроект предполагает:

• исключение использования наличных,
• зачисление средств только на счёт продавца,
• дополнительное требование при продаже единственного жилья.

В последнем случае человеку нужно будет официально подтвердить, что ему будет где жить после продажи квартиры.

«Предположим, есть у него родственник, к которому он собирается переехать после продажи квартиры. Так вот этот родственник должен будет предоставить нотариально заверенное согласие, что пустит к себе этого человека», — уточнил в комментарии РИА Новости один из разработчиков документа, глава партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов.

Парламентарий считает, что такой законопроект должен вступить в силу как можно скорее — с 1 января 2026 года. Введение такого порядка заключения сделок, по его мнению, обеспечит надёжную защиту добросовестных продавцов и покупателей вторичного рынка недвижимости от мошенников, а сам рынок жилья — от дезорганизации и потери доверия граждан.

Помогут ли новые правила и ограничения в борьбе с мошенничеством?

По мнению руководителя центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павла Оверченко, сам по себе механизм заморозки средств на неделю может стать дополнительным фильтром против мошеннических схем. В таком случае покупатель получит возможность перепроверить документы и убедиться, что продавец дееспособен и понимает последствия сделки, прежде чем деньги уйдут на его счёт.

Однако с практической точки зрения у нового механизма могут возникнуть нюансы:

• с одной стороны, это действительно может снизить риски для добросовестных покупателей, особенно на вторичном рынке, где сегодня не существует универсального инструмента защиты;
• с другой — замедлится процесс купли-продажи, что может осложнить жизнь тем, кто проводит взаимозависимые сделки (например, «цепочки» с альтернативой), и создаст дополнительную бюрократическую нагрузку для банков и нотариусов.

Для банков и крупных девелоперов законопроект может стать даже выгодным, считает эксперт. Организации получат возможность контролировать транзакцию и удерживать деньги, что усиливает их роль в сделке. А вот для частных продавцов и риелторов, напротив, это риск — возможны задержки получения средств и увеличение числа отказов на этапе «остывания», допускает собеседник ForPost.

«Не исключено, что застройщики и агентства недвижимости будут искать обходные схемы, чтобы не терять скорость оборота сделок», — отмечал Павел Оверченко в комментарии ForPost.

«Эффект Долиной» или бабушкина схема

Самым известным примером проблемы стал так называемый прецедент Долиной-Лурье, когда айтишница Полина Лурье купила у певицы Ларисы Долиной квартиру, не заподозрив, что та находится под влиянием мошенников. В итоге суд признал, что на Долину оказывалось психологическое давление, оставил квартиру за ней, а Лурье лишилась и жилья, и 112 миллионов рублей.

На самом деле, подобные случаи бывали и ранее, но не носили массовый характер. Журналисты ForPost ещё в марте описывали историю, как севастопольские риелтор и нотариус обратили внимание на странное поведение пенсионерки сразу после продажи недвижимости.

Женщина, изначально рассказывавшая, что хочет продать одну из своих квартир в центре города, чтобы достойно провести старость, после подписания документов начала просить срочно привезти деньги в одну из городских гостиниц.

В итоге риелтор вместе с полицией приехали по указанному адресу и выяснили, что 83-летняя женщина, получившая заранее справку о дееспособности, считает себя участницей «спецоперации ФСБ по поимке чёрных риелторов» и готовится перевести деньги третьим лицам.

Если бы не усилия риелтора и полицейских, открывших женщине глаза на происходящее, покупатели бы лишились денег, а сама она единственного жилья, потому что в процессе выяснилось, что квартира, в которой пенсионерка планировала провести достойную старость, на самом деле уже продана ею по той же схеме.

Позднее с редакцией ForPost связались покупатели первой — уже проданной пенсионеркой квартиры, которые рассказали, что планируют судиться с женщиной, потому что не получили от неё ни денег, ни ключей от жилья.

Андрей Гринев    

Этот материал вы также можете почитать на нашем канале в Дзен.