В России меняется подход к сносу незаконных многоквартирных домов

Верховный суд отказал в сносе многоквартирного дома как самовольно построенного до разрешения вопроса с выселением его жильцов. Внимание на прецедентное решение обратила «Российская газета».

В целом подобная позиция Верховного суда была отражена в постановлении Пленума ВС РФ, опубликованном почти два года назад, напоминает руководитель договорной, корпоративной и законотворческой практики Бюро адвокатов «Де-юре» Елена Тимошенко. Однако теперь она находит отражение при рассмотрении конкретных дел, отметила юрист.

«Суд прямо подчеркнул, что при рассмотрении дела о сносе самостроя суд должен рассмотреть судьбу граждан, проживающих в жилом помещении, в том числе привлечь прокурора для дачи заключения по вопросу о выселении», — пояснила Елена Тимошенко в комментарии «Российской газете».

Что меняется в судебной практике о самостроях в России

Проблемы с самовольными постройками и выселением проживающих в них лиц, по словам собеседницы издания, возникают достаточно часто — особенно в пригородных зонах крупных городов, на дачных и садовых участках, при застройке земель сельскохозяйственного назначения, в случаях строительства без получения разрешений.

«Если в жилом доме живут зарегистрированные граждане, которые не являются участниками исполнительного производства, дом нельзя снести без судебного акта о выселении таких жильцов», — подчеркнула юрист.

Таким образом, лица, имеющие право пользования помещением, например зарегистрированные в нём, имеющие прописку или договор найма, вселённые с разрешения собственника, находятся под защитой закона.

Важно сказать, что даже статус единственного жилья не даст постройке гарантированной защиты от сноса, если она признана возведённой самовольно и с нарушениями, угрожающими безопасности или нарушающими права третьих лиц. Тем не менее, это может осложнить процедуру и отсрочить начало демонтажа.

«Суд обязан исследовать последствия выселения — в том числе вопросы защиты прав детей, инвалидов, пенсионеров и иные обстоятельства, связанные с конституционными гарантиями права на жилище, и не может просто вынести решение о сносе без учёта дальнейшей судьбы жильцов», — добавила Елена Тимошенко.

Стоит ли рисковать с покупкой квартир в самострое?

Отметим, что решение о сносе объекта обычно является крайней мерой, на которую суд идёт лишь после оценки опасности здания и уточнения вопросов, касающихся наличия попыток застройщика получить необходимые разрешения.

К примеру, в Севастополе, где ещё в украинское время было построено несколько десятков проблемных многоквартирных домов, существует целая комиссия, которая работает над тем, чтобы застройщики устранили существующие нарушения и узаконили дома, в которых уже давно живут люди. В случаях, когда застройщики признаются банкротами, их обязательства берёт на себя город.

В Минстрое подтверждают, что с 2018 года закон допускает возможность приведения строений в соответствие нормативам, если участок и параметры здания позволяют это сделать.

Тем не менее, этот порядок невозможен, если многоэтажка появилась на земле, предназначенной для иных целей, например для строительства частного дома или ведения садоводства. И всё же даже в таких случаях закон прямо указывает, что решение о сносе может быть принято только судом.

Поэтому юристы подчёркивают, что покупка квартиры в самострое — почти всегда шаг в юридическую неизвестность.

«Право собственности на такие объекты не возникает, а значит, любая «квартира» в самовольной постройке превращается лишь в имущественное требование без реального правового титула», — отметил в комментарии «Известиям» управляющий партнёр PROLEX Law Firm, член АЮР Константин Лушников.

При этом случается, что покупатели «квартир» не знают о том, что их дом на самом деле является самостроем. В таких случаях они могут рассчитывать на взыскание убытков с продавца, а тот — на уголовное дело по статье о мошенничестве.

Андрей Гринев