К пятилетию вхождения Республики Крым и
города федерального значения Севастополя
в состав Российской Федерации
В легендарном 14-ом году (надеемся, что именно так будут называть этот год наши потомки) после вхождения в состав Российской Федерации, творческий коллектив Аналитической Корпоративной Группы выпустил ряд статей на тему ценообразования на рынках недвижимости в Республике Крым и городе федерального значения Севастополе [1-7].
По прошествии пяти лет нам стало интересно вспомнить о размышлениях тех лет и сопоставить результаты некоторых прогнозов с реальными событиями на рынке недвижимости в Крыму.
В этой статье мы не будем «вскрывать» причинность изменения цен на рынке недвижимости, а ограничимся описанием рыночной ситуации в таких городах Крымского полуострова, как г. Ялта, г. Севастополь и г. Симферополь, оставив рассмотрение причинно-следственных явлений для другой статьи.
Среди прочих аспектов аналитических исследований в 2014-2015 годах была предпринята и попытка прогноза изменения цен на недвижимость Крыма, учитывая начавшийся интеграционный процесс, когда общество одномоментно «окунулось» в урегулирование законодательной базы, формирование новой системы учёта и государственной регистрации прав, полный отказ от долларового исчисления цен, возникновение новых демографических тенденций, изменений транспортно-логистической системы пассажиро- и грузопотоков (где особые надежды связывались со строительством Крымского моста), налаживания новых связей в торговле и промышленности, и многих и многих сферах социально-экономического развития новых субъектов Российской Федерации.
При анализе ценовой ситуации, на наш взгляд, достаточно удачным оказалось использование элементов теории автоматического управления (регулирования), в части реакции динамической системы (к коей следует отнести и рынок недвижимости) на внешнее воздействие в виде единичного скачка (усилия). Такой подход полностью соответствовал ситуации сложившейся в 2014 году, когда Крымский рынок недвижимости практически одномоментно оказался в условия Российского рынка.
В теоретических изысканиях реакции динамической системы описывается так называемой переходной функцией, позволяющей оценить состояние системы во времени.
Кривая 1 – колебательный переходной процесс, отражает поведение системы с бóльшим коэффициентом передачи и меньшим временем переходного процесса. Колебательные переходные процессы характерны для подавляющего числа динамических структур материального мира.
Кривые 2 и 3 – апериодические переходные процессы, характеризующиеся меньшим коэффициентом передачи и бóльшим временем переходного процесса. Апериодические переходные процессы можно наблюдать во многих физических, химических, биологических, общественных и других системах.
На сайте Аналитической Корпоративной Группы (akggroup.ru) представлены графики изменения цен на первичном и вторичном рынках жилья в таких городах Крымского полуострова как г. Севастополь, г. Симферополь и г. Ялта.
Ниже показаны эти графики за период с начала 2014 г. по сентябрь 2019 г. Цены указаны, естественно, в рублях (такая оговорка уместна, поскольку в украинском Крыму, цены выражались в основном в долларах США).
Представленные графики отражают практически «классическую» форму реакции динамической системы на единичное воздействие в виде кривой 1, показанной на Рис.1 выше. Здесь наблюдается характерный всплеск (первый "горб"), как результат значительного роста цен, вызванного ожиданиями крымских продавцов (игроков на рынке). Однако, изменения на рынке недвижимости в 2014 году можно назвать начальным этапом переформатирования в новых российских условиях, а несоответствие уровня цен уровню социально-экономического развития региона, а так же «отложенный» спрос со стороны покупателей, проявили себя в виде закономерного последующего падения цен после спонтанного роста.
Дальнейшие колебания цен в виде новых «горбов» явились результатом типичного процесса настройки цен в рыночных условиях. Т. е., в классическом варианте продавцы (игроки на рынке) заинтересованы в поднятии цен, а для крымских продавцов характерным всегда было (и при СССР, и при Украине) присуще мнение об «особой» исключительности из-за привлекательного территориального расположения и уникальных природных особенностей полуострова.
Такое объяснение подтверждается дальнейшим сравнительно «плавным» процессом ценообразования без значительных кратковременных колебаний.
Таким образом, за первые 2-2,5 года (2014, 2015 и часть 2016 года) после вхождения Республики Крым и города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации, состоялся процесс урегулирования цен на рынке недвижимости. При этом, после «революционной» ситуации на первой стадии урегулирования, наступил период эволюционного развития крымского рынка недвижимости, интегрировавшегося в общероссийскую систему ценообразования, с соответствующим уровнем социально-экономического развития региона и всегда находящегося под влиянием такого важнейшего для Крыма фактора, как привлекательное территориальное расположение и уникальные природные особенности полуострова.
Анализируя информацию об изменении цен на вторичном рынке жилья в г. Севастополь, г. Симферополь и г. Ялта (см. представленные выше графики), мы выполнили пересчёт цен на жилье в этих городах с рублёвого исчисления в долларовое исчисление. Такое представление цен позволяет в некоторой степени исключить влияние таких негативных факторов, как волатильность курса рубля и инфляционные явления в Российской Федерации. Заметим дополнительно, что и восприятие цен в долларовом исчислении значительно упрощается зарубежными инвесторами. Результаты этого пересчёта показаны на графике ниже.
При сопоставлении графиков цен в рублёвом исчислении с долларовым исчислением просматривается некоторая разница.
Так, на графиках цен в рублёвом исчислении хорошо просматривается переходный процесс колебания цен за 2014, 2015 и часть 2016 года как для Ялты, так и для Севастополя и Симферополя. На графике же цен в долларовом исчислении это явление практически отсутствует.
Наибольшая динамика изменения цен в долларовом исчислении наблюдается в Ялте – около 67%, несколько меньшая динамика у Севастополя – около 58% и ещё меньше у Симферополя – около 49%.
При этом следует отметить следующую особенность динамики цен в долларовом исчислении в Ялте – возрастая до максимума в 2014 году, цены с некоторыми колебаниями постепенно снижались к средине 2018 года. Некоторое поднятие цен к средине 2019 года – около 9%, можно считать несущественным на общем фоне снижения цен на 67%.
Описанная ценовая ситуация однозначно показывает, что в момент вхождения Республики Крым в Российскую Федерацию рынок Ялты был «перегрет» в ценовом отношении, т.е. продавцы (игроки на рынке), поднявшие цены на жилье к осени 2014 года до уровня около 35% от «стартовых» в марте, надеялись на значительное повышение спроса со стороны россиян. Однако, дальнейшее развитие событий показало, что эти ожидания не оправдались и при отсутствии соответствующего спроса, цены начали корректироваться в сторону уменьшения, снизившись к августу 2019 года даже меньше "стартовых" значений марта 2014 года на -15%.
И судя по информации с рынков недвижимости и далее продолжается тенденция снижения цен в долларовом исчислении, что в некоторой степени огорчает ялтинских продавцов (игроков на рынке) и одновременно радует потенциальных и реальных покупателей жилья в Большой Ялте.
А вот в Севастополе и Симферополе общая тенденция изменения цен иная, чем в Ялте.
Так, в Севастополе после подъёма цен осенью 2014 года до уровня около 58% от "стартовых" в марте, к 2016 году наблюдается снижение до уровня "стартовых" цен, а далее с некоторыми колебаниями наблюдается очень постепенное увеличение цен, уже превышая к августу 2019 года "стартовые" цены на 29%.
Несколько иначе развивались события в Симферополе. Наибольшие цены были достигнуты не в 2014, а к лету 2015 года до уровня около 49% от «стартовых» в марте 2014 года, т. е. с некоторым замиранием и отставанием от Ялты и Севастополя. Далее, как и в Севастополе, с некоторыми колебаниями наблюдается очень постепенное увеличение цен, уже превышая к августу 2019 года "стартовые" цены на 33%.
Таким образом, используя долларовое исчисление цен на недвижимость, можно констатировать, что в 2014 году недвижимость в Ялте была переоценена, а далее наблюдается постепенная и постоянная корректировка цен в сторону их снижения вплоть до середины 2019 году, при этом оставаясь наибольшими в Крыму.
В Севастополе и Симферополе явление переоценки также имело место быть, однако, в отличие от Ялты, в Севастополе через 2,0-2,5 года после коррекции на снижение, начался постепенный процесс поднятия цен, а в Симферополе коррекция цен на снижение проходила чуть менее года и так же с последующим постепенным процессом поднятия цен.
В заключении следует отметить, что по состоянию на сентябрь 2019 года, наибольшие цены на жильё наблюдаются в Ялте, далее следует Севастополь и затем Симферополь.
Список ранних статей:
- Ценообразование на рынке недвижимости в Крымском федеральном округе и городе федерального значения Севастополе".
- "О соответствии (паритете) валют на примере пересчета в Крымском федеральном округе".
- "О динамике цен на недвижимость – скачок в Крыму".
- "Этот товарищ (доллар США) - нам не товарищ".
- "Итоги развития рынка жилья Севастополя в 2014 г. Прогнозы на 2015 г.".
- "Аномалии в ценообразовании недвижимости города Севастополя за 1 год пребывания в составе РФ или "До Новой Москвы докатились".
- "Аналитики зафиксировали устойчивое снижение цен на жилье в городах Крыма. Итоги 2016 года".
Пичуев Николай Николаевич, аналитик рынка недвижимости, управляющий партнер Аналитической Корпоративной Группы (АКГ)
Пичуев Илья Николаевич, сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости РГР, управляющий партнер Аналитической Корпоративной Группы (АКГ) http://akggroup.ru
Основы теории цепей в оценке стоимости недвижимости более чем оригинальный подход.