Что не так с идеей дифференцировать ставки семейной ипотеки по количеству детей?

Разные ставки для семейной ипотеки в зависимости от количества детей, которые могут ввести в России, гладко выглядят на бумаге. Но это решение, прорабатываемое в Госдуме, может не только ухудшить доступность льготных жилищных кредитов для определённых семей. Но и повлиять на их желание рожать больше детей.

Такое мнение высказали игроки рынка недвижимости, опрошенные ForPost.

Напомним, до конца текущего года парламент может принять закон о дифференциации процентных ставок по семейной ипотеке, а в следующем году он вступит в силу. Если это произойдёт, то, по предварительным данным, ставка для семей с тремя детьми снизится с нынешних 6% до 4%, с двумя отпрысками — останется на уровне 6%, с одним ребёнком — увеличится до 10-12%. Подробнее — в нашем материале.

Что будет с планами на детей?

Идея дифференцировать ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей выглядит логичной на бумаге: чем больше детей, тем сильнее государство помогает семье с жильём, сказали эксперты.

Однако при детальном рассмотрении инициативы, если перевести её в практическую плоскость, она может привести к противоположному эффекту — не стимулировать рождаемость, а сдерживать её. А значит вызвать неоднозначные последствия как для рынка недвижимости, так и для семей, считают они.

Если для семьи с тремя детьми ставка будет снижена до 4%, это, конечно, будет хорошим стимулом для тех, кто уже находятся в этой категории, обратил внимание соучредитель строительной компании Kronung Group Филипп Шраге.

«Но для большинства молодых семей, у которых только один ребёнок или которые пока только планируют второго, повышение ставки до 10-12% усложнит доступ к ипотеке. Это не мотивирует рожать, а, наоборот, заставляет людей пересматривать планы», — уточнил он.

То, что позитивным шагом будет снижение ставки до 4% для многодетных семей, подтвердила руководитель департамента реализации новостроек агентства Genesis PRO Юлия Емельянова. Но важно понимать: таких семей в стране — всего около 12%, а более половины — около 55% — с одним ребёнком, добавила она.

«То есть фактически льгота с максимальным эффектом коснётся небольшого числа граждан, а основной массив семей окажется в менее выгодных условиях. Для большинства родителей, у которых один ребёнок, повышение ставки до 10–12% станет ощутимым ударом по доступности ипотеки. Именно эти семьи сегодня формируют основную часть спроса на рынке новостроек», — рассуждает Юлия Емельянова.

Нужен баланс интересов

Семейная ипотека сегодня — один из немногих реальных инструментов поддержки молодых семей: она позволяет улучшить жилищные условия, не дожидаясь, пока семья станет многодетной, подчеркнул соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.

Если условия по этому льготному жилищному кредитованию будут ужесточаться, доступность жилья резко упадёт. Особенно в регионах, где рост доходов населения не поспевает за ростом цен на квартиры, спрогнозировал он.

«Справедливее было бы искать баланс. Например, оставить ставку 6% для всех семей с детьми, а дополнительные преференции для многодетных предоставлять не за счёт повышения ставок для остальных, а через субсидии, компенсации первоначального взноса или налоговые вычеты», — считает Филипп Шраге.

Если ранее семейная ипотека была инструментом, стимулирующим рождение второго и последующих детей, то при введении дифференциации может произойти обратный эффект, продолжила руководитель департамента реализации новостроек агентства Genesis PRO Юлия Емельянова.

Семья, которая планировала расширение, но сейчас сможет рассчитывать лишь на «повышенную» ставку, вероятнее всего, отложит и покупку квартиры побольше, и само решение о рождении ещё одного ребёнка, полагает она.

«Таким образом, реального демографического эффекта от таких нововведений ожидать не стоит — напротив, это может сдержать семьи от расширения», — полагает Юлия Емельянова.

«Вынужденный компромисс»

Как показывает практика, ипотека с доступной ставкой помогает семьям быстрее решать вопрос с жильём, а значит, раньше задумываться о расширении семьи, сказал соучредитель Kronung Group Филипп Шраге.

Если же ставка по семейной ипотеке для части населения вырастет до уровня коммерческой, это приведёт к тому, что семьи будут брать меньшие квартиры — «на сейчас», а не «на перспективу», допустил он.

«В результате стимул к рождению второго и третьего детей будет ослаблен, а общий демографический эффект программы снижен. Иными словами, сама идея поддержки многодетных семей правильная, но реализация должна быть аккуратной», — подытожил эксперт.

С точки зрения рынка недвижимости, подобная реформа вряд ли приведёт к росту продаж или спроса, считает руководитель департамента реализации новостроек агентства Genesis PRO Юлия Емельянова.

По её мнению, изменение лишь перераспределит активность между категориями покупателей: спрос со стороны семей с одним ребёнком снизится, а доля сделок по многодетным останется примерно на прежнем уровне. То есть на общий объём сделок по стране дифференцирование ставок повлияет минимально, спрогнозировала она.

«Кроме того, при нынешних условиях важно учитывать риски перегрева бюджета. Государство уже направило более 1,3 триллиона рублей на субсидирование льготных ставок, и в Минфине прямо заявляют, что ресурсы не безграничны. Введение более "точечной" поддержки — это способ оптимизировать расходы, а не мера, направленная на массовое улучшение жилищных условий», — добавила Юлия Емельянова.

Поэтому дифференцирование ставок скорее можно назвать вынужденным компромиссом, а не новым этапом поддержки семей, уточнила эксперт.

«Оно позволит государству сократить объём субсидий, но сделает жильё менее доступным для большинства молодых семей, особенно с одним ребёнком. В итоге выиграют лишь те, кто уже имеет трёх и более детей, тогда как для остальных ипотека станет дороже, а жильё — менее достижимым», — заключила она.

Также этот материал можно прочитать на нашем канале в Дзен. 

Алексей Лохвицкий