Почему новостройки стали пользоваться меньшим спросом

На рынке новостроек России произошёл спад покупок жилья: в таких домах в январе — ноябре текущего года продано около 481,9 тысячи квартир и апартаментов. Это на 6,3% меньше по сравнению с аналогичными периодами 2024-го и 2023-го, сообщил РБК со ссылкой на базу данных DataFlat.

Несмотря на это, новая жилая недвижимость в РФ только дорожала: цена проданного 1 кв. м увеличилась на 8,8% за 11 месяцев нынешнего года и достигла уровня 200,1 тысячи рублей.

Поэтому суммарная стоимость реализованных квартир и апартаментов увеличилась на 0,6% в этом году, превысив 4,5 триллиона рублей, уточнило издание.

Успокоение рынка новостроек после активных прошлых лет

Опрошенные ForPost эксперты высказали оценки, подтвердившие сведения DataFlat об уменьшении покупки квартир в новостройках и росте цен на них.

Этот год для рынка жилья в России стал годом адаптации: после активных предыдущих лет он заметно успокоился, а покупатели стали осторожнее, сказал сооснователь Mishchevich Group Фёдор Мищевич.

По его словам, цены в целом по стране продолжили расти, но уже умеренными темпами — в среднем на 6–8% в год.

Завершающийся год для рынка жилья прошёл под знаком дорогих денег и точечной господдержки, отметила в свою очередь руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова.

Почему стало меньше покупок нового жилья

Специалисты, к которым обратился ForPost, выделили несколько основных факторов, повлиявших на снижение продаж квартир в новостройках.

Во-первых, сдержанное улучшение жизни населения и высокая долговая нагрузка на него.

Именно скромный рост уровня жизни россиян является причиной сокращения спроса на покупку жилья, считает кандидат экономических наук, доцент кафедры стратегического и инновационного развития Финансового университета при Правительстве РФ Михаил Хачатурян.

Во-вторых, высокая ключевая ставка: в начале года она была на уровне 21%, летом была незначительно снижена — до 20%, в декабре уменьшена лишь до 16%.

В-третьих, рост затрат на строительство.

В-четвёртых, сокращение льготного кредитования на покупку жилья, высокие банковские ставки для рыночной ипотеки и ужесточение условий для её получения.

Какую роль сыграли ипотечные ставки в 2025 году

Уходящий год запомнится рекордно высокой ставкой по ипотеке — в начале года в некоторых банках она достигала 35%, сказал в беседе с ForPost руководитель консалтинговой компании HC consulting Роман Сабиржанов.

Он добавил, что рынок жилья РФ в 2025-м жил без массовой льготной ипотеки по ставке 8%, завершившейся в 2024 году, остались только адресные программы: семейная, военная и ИТ-ипотека, региональные субсидии.

«Общий объём выданных ипотек упал на 15% — до 4,1 трлн рублей, — отметил Сабиржанов со ссылкой на данные аналитиков Frank RG. — Причина — несоответствие между динамикой цен и реальными доходами населения. Об этом говорит и удвоение количества просрочек по ипотеке среди заёмщиков. Многие потенциальные покупатели откладывали решение о покупке в надежде на более выгодные условия».

Достаточно высокие ипотечные ставки, несмотря на снижение ключевой ставки Банка России, оказывают значительное влияние на спрос на жильё, сообщил ForPost экономист Михаил Хачатурян.

Он считает, что действующие государственные льготные программы ипотечного кредитования позволяют несколько сгладить остроту ситуации, но при их помощи рынок недвижимости растёт достаточно медленно.

Хоть проценты по ипотечным кредитам и снизились в этом году, но оставались высокими, сказала ForPost руководитель отдела заботы о клиентах агентства недвижимости «КоридорЪ» Циала Биниашвили. Поэтому часть клиентов перешли в категорию выжидающих, добавила она.

Высокая ключевая ставка Банка России сделала рыночную ипотеку для большинства покупателей практически недоступной, а значит, спрос всё сильнее «сжимался» вокруг льготных программ и рассрочек от застройщиков, отметила руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова.

Это и стало определяющим: в сделках стало меньше инвестиционного ажиотажа и больше покупок по необходимости, полагает наша собеседница.

Основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги» Андрей Любунь в свою очередь сообщил, что основная доля сделок с ипотекой приходится на льготные программы: семейную и IT-ипотеку, а классическая банковская ипотека используется реже и преимущественно на короткий срок.

Что произошло с ценами на рынке недвижимости

В сложившейся ситуации на рынке недвижимости России цены в целом не «посыпались», продолжила руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова.

Предложение в новостройках ограничивалось экономикой проектов и банковским проектным финансированием, а на вторичке продавцы часто предпочитали не снижать цену радикально, а держать объект, если нет встречной необходимости, пояснила наша собеседница.

«Отсюда — характерная картина 2025 года: где-то стагнация и торг, где-то умеренный рост по инерции, но без прежней скорости сделок», — отметила Емельянова.

Квартиры стали дороже, особенно в больших городах — Москва и Санкт-Петербург в числе первых по росту цен, сказала руководитель отдела заботы о клиентах агентства недвижимости «КоридорЪ» Циала Биниашвили.

Рынок в целом не демонстрирует активного роста, формируется отложенный спрос, считает основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги» Андрей Любунь.

«При этом резкого падения не наблюдается. Отмечается умеренный рост в крупных городах и стагнация или незначительное снижение цен в небольших населённых пунктах», — поделился информацией он.

Чтобы стимулировать спрос, в крупных городах застройщики начали активнее предлагать скидки, субсидированные ставки, бартер и дополнительные опции: трейд-ин, рассрочки, кладовые в подарок при покупке квартиры, обратил внимание руководитель консалтинговой компании HC consulting Роман Сабиржанов.

Алексей Лохвицкий