Под конец 2025 года в Севастополе произошла тихая градостроительная революция

Под самый конец года в Севастополе вступил в силу новый приказ Министерства культуры России № 2049, изданный взамен утратившего силу приказа № 1864.

Теперь он регулирует градостроительную деятельность в границах «Достопримечательного места „Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита”» — одного из самых чувствительных с точки зрения застройки и охраны наследия участков города.

Разобраться в новых правилах непросто: объём документа превышает 900 страниц, а сами изменения растворены в десятках схем, таблиц и множестве регламентных участков. С первого взгляда сказать, что именно изменилось, практически невозможно. Тем не менее ForPost попытался понять, что именно принёс Севастополю этот градостроительный апдейт.

Официальная позиция

О грядущих изменениях публично сообщил губернатор Севастополя Михаил Развожаев после встречи с министром культуры России Ольгой Любимовой. По словам главы города, речь идёт о масштабной переработке градостроительных регламентов в границах Херсонеса и прилегающих территорий — работе, сопоставимой по масштабу с Генпланом.

Развожаев отметил, что при подготовке документа учитывались обращения севастопольцев: были уточнены границы регламентных участков с привязкой к существующим земельным наделам, а также смягчены отдельные требования — например, к фасадам и параметрам застройки. Это, по версии властей, должно позволить жителям ряда садовых товариществ, включая «Черноморец-2», «Рябинушку» и «Скалу-2», оформить ранее построенные дома, которые раньше не вписывались в жёсткие регламенты.

В Минкульте ForPost подчеркнули: новый приказ принят на основании проектной документации и положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы. В министерстве отметили, что изменения опираются на обновлённые данные об объектах культурного наследия, результатах археологических исследований и необходимости «устойчивого развития города» при сохранении предмета охраны.

Что за документ и почему важен

Приказ Минкульта делит большую часть Севастополя на четыре режима ограничений — от Р-1 до Р-4. Каждый из них определяет, что и в каких параметрах можно строить, реконструировать или использовать. Фактически это один из важнейших градостроительных документов в Севастополе наряду с ПЗЗ и Генпланом. И сейчас в нём произошли заметные правки.

Одним из самых заметных изменений стало исключение из общих требований обязательных опережающих археологических полевых работ перед любыми земляными или строительными работами в зоне исторического поселения — раньше это было жёстким условием для всей территории.

Значительно расширены разрешённые действия «по умолчанию»: теперь без дополнительных указаний можно достраивать объекты по разрешениям до 2016 года (включая украинские до 2014 года), ремонтировать превышающие лимиты здания в существующих параметрах, размещать новую инфраструктуру (дороги, железнодорожные объекты, вышки связи). При расчёте предельной высоты зданий декоративные элементы и технадстройки не учитываются, что даёт дополнительную гибкость, а озеленение рассчитывается от участка или регламентного участка.

А теперь пройдёмся по зонам:

Р-1 — самая строгая зона, но и здесь есть подвижки

Режим Р-1 охватывает наиболее ценные территории: археологические памятники, исторические ядра, зоны визуального восприятия объектов наследия. Формально он остался самым жёстким, но и здесь появились точечные, зато принципиальные изменения — прежде всего в Балаклаве.

Так, на ряде участков вдоль набережной Назукина и склонов Балаклавской бухты (И-7 — И-11, И-21 — И-23) предельная высота застройки увеличена до 16-18 метров. Ранее такие параметры были невозможны. Эти участки находятся в зоне прямых видов на крепость Чембало.

Ещё одно важное новшество — разрешение на индивидуальное жилищное строительство высотой до 12 метров на участке П-15. Ранее здесь допускались лишь отдельные общественные функции.

Кроме того, в Р-1 официально прописана возможность строительства канатной дороги через Балаклавскую бухту — между участками И-10 и И-11, по разные стороны воды. В старом приказе такой инфраструктуры в принципе не предусматривалось.

Р-2 — почти без изменений

Режим Р-2 охватывает музейно-рекреационные территории. Здесь регламенты в целом сохранились: высотность до 35 метров на участке М-1 (зона Нового Херсонеса) и до 10 метров на остальных, с ограничениями по протяжённости фасадов. Существенного расширения прав застройки в этой зоне не произошло.

Р-3 — зелёные зоны, где стало заметно свободнее

В режиме Р-3 изменения куда более ощутимы. Эта зона включает озеленённые и ландшафтные территории, которые раньше рассматривались как почти неприкосновенные. Сюда входят различные территории, от Сапун-горы до склонов горы Спилия.

Теперь здесь прямо разрешены общественное питание, торговля, банковская деятельность, а также объекты обороны и безопасности. Для культурно-досуговых объектов и общепита допустимая высота увеличена — в отдельных случаях до 23 метров. 

В подрежиме Р-3-3 на участках Л-34, Л-35, Л-40, Л-44 и Л-46 официально разрешено индивидуальное жилищное строительство высотой до 10-12 метров при условии сохранения высокого процента озеленения. При этом, как выяснил ForPost, по кадастровым данным, эти участки уже давно нарезаны под ИЖС, хотя фактически застройка там пока минимальна.

На ряде других участков Р-3 допускается высота до 32-56 метров при условии создания общественных зелёных пространств и переменной этажности.

Р-4 — самая большая либерализация

Самые масштабные изменения произошли в режиме Р-4 — это антропогенные ландшафты с элементами Гераклийской хоры, то есть территории, которые давно используются человеком.

Здесь предельная высота застройки на отдельных участках увеличена до 65 метров (к примеру, в Молочной балке или в районе улицы Невской в Балаклаве). Существенно расширен перечень видов использования: многоэтажное жильё, общественная застройка, госуправление, предпринимательство, туризм, рекреация, хранение транспорта, объекты обороны. На ряде участков прямо разрешена железнодорожная инфраструктура.

Определение высоты зданий упрощено: декоративные элементы и технадстройки не учитываются, что даёт дополнительную гибкость.

Для индивидуальных домов и садоводств допустимая высота выросла до 12-15 метров. Промышленные зоны получили возможность трансформации под другие функции, а на ряде участков прямо разрешено размещение железнодорожной инфраструктуры.

Именно Р-4 фактически открывает дорогу к комплексной застройке там, где прежний приказ 1864 года ставил жёсткие барьеры.

Что в итоге

Новый приказ Минкульта зарегистрирован в Минюсте 8 декабря и действует с 19 декабря 2025 года. Формально он направлен на сохранение культурного ландшафта Херсонеса, но фактически значительно расширяет возможности застройки — прежде всего в Балаклаве, зелёных зонах и антропогенных территориях.

Разобраться в документе окончательно ещё предстоит: 910 страниц оставляют слишком много нюансов. Но уже сейчас очевидно, что правила игры в охранных зонах Севастополя изменились — и весьма заметно.

Они видны уже сейчас — благодаря обновлённым правилам на недавнем градсовете были утверждены многоэтажки высотой под 50 метров.

Дмитрий Островский