На рынке недвижимости Крыма установилась редкая по нашим временам стабильность: покупателей стабильно мало, а продавцы стабильно держат цены. Правда, теперь они в некоторых случаях готовы уступать в цене… несколько процентов от стоимости своего недвижимого товара.
Стоп, продажи
Рынок недвижимости автономии практически остановился еще весной нынешнего года, с наступлением осени торговля несколько оживилась, хотя, по словам директора севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Натальи Масальской, по сравнению с прошлым годом сделок стало меньше на 80%. Тем не менее, вплоть до того как в стране началась долларовая истерия, торговля недвижимостью на полуострове шла сравнительно активно.
Симферопольские агентства недвижимости в месяц оформляли две-три сделки купли-продажи, тогда как раньше количество проданных объектов доходило до десяти, рассказал директор фирмы «Город» Валерий Шевердак. Продавалась недвижимость и в регионах Крыма, даже, несмотря на сложности с оформлением ипотечных кредитов. Более того, банки, сотрудничающие с риэлтерскими компаниями, даже просили направлять к ним клиентов.
Правда, характерных для рекреационных регионов инвестиционных сделок нынешней осенью практически не наблюдалось. «Инвестиционные сделки замерли, преобладают миграционные покупатели, то есть когда люди перебираются на другое место жительства и покупают-продают недвижимость — это недорогие квартирки для того, чтобы в них жить и растить детей, — рассказывает Наталья Масальская. — Кроме этого, активно растет спрос на земельные участки». Эксперты полагают, что те крымчане, кто успел забрать свои сбережения из банков, дабы не хранить под матрацем, дразня квартирных грабителей, поспешили вложить их в то, что способно дать отдачу в перспективе, то есть недвижимость и земельные участки, которые всегда можно будет либо продать, либо что-то на них построить.
На вторичном рынке Симферополя, по традиции, сохранился спрос на небольшие одно-, двухкомнатные квартиры в домах массовых серий, говорит Валерий Шевердак. «Покупатели в основном ищут малогабаритное и за счет этого недорогое жилье, которого на рынке катастрофически мало, — объясняет он. — На недвижимость большей площади цена опускается только в нескольких случаях, если это ситуативная продажа, то есть человеку срочно нужно решить свою проблему, поэтому он готов уменьшить стоимость продаваемой им недвижимости.
Или если сдали нервы, то есть срочно нужны деньги и нет возможности ждать, когда найдется покупатель или изменится ситуация на рынке».
Введение запрета на досрочное снятие депозитов и выдачу ипотечных займов и вовсе лишило рынок недвижимости денег, а значит, и покупателей. Сегодня займы на покупку недвижимости выдают лишь единичные финучреждения и только в гривне на условиях 25
— 30% годовых (еще пару лет назад ставки в нацвалюте были 15 — 16%), а также, если первоначальный взнос составляет как минимум 50% от цены квартиры. Внесла свою лепту в дело стагнации рынка недвижимости и ситуация с курсом валют, ведь он как ни один другой привязан к доллару, при этом расчеты ведутся зачастую в гривне.
В результате продавцы заняли выжидательную позицию. Выжидают и покупатели, у которых на руках есть средства, — только они, в отличие от первых, ждут снижения цен, которого не наблюдается.
Самые устойчивые
Но что удивительно, даже отсутствие покупателей неспособно заставить продавцов крымской недвижимости снизить цены на свой товар, тогда как, например, в Львове в течение месяца недвижимость потеряла в цене от 20 — 30% стоимости, а порой и до 50%. Киевская недвижимость за последнее время подешевела на 2 — 7%, аналогичную коррекцию цен отмечают и в других городах страны. Скидки в несколько процентов возможны и в Крыму, но массового снижения стоимости квадратных метров не наблюдается.
В Симферополе однокомнатные квартиры предлагают к продаже в зависимости от района и состояния: от $20 — 30 тыс. за жилье, требующее ремонта и расположенное почти в пригороде, до $90 — 120 тыс. за квартиры с евроремонтом в престижных районах крымской столицы. Двухкомнатные квартиры, расположенные в старом фонде и на окраинах города, предлагают по цене $40 — 60 тыс., $80 тыс. — в спальных районах и $100 — 200 тыс. — в престижных. Стоимость трехкомнатных квартир оказалась в коридоре $40 — 50 тыс. — в старом фонде, $90 — 100 тыс. — в домах массовых серий,
до $300 тыс. и выше в престижном центре.
При этом определить среднюю стоимость квадратного метра, по которой недвижимость продается, по словам риэлтеров, не представляется возможным, потому что количество продаж минимальное, то есть вычисления окажутся с большой погрешностью. Зато, по оценке строительных компаний, цена квадратного метра в «хрущевках» Симферополя в среднем достигла $1,6 тыс., в домах улучшенной планировки от $1,7 тыс. до $2 тыс. Для сравнения: в феврале 2007 года квадратный метр в Симферополе продавался по $1157, в феврале 2005 года он стоил в среднем $500, а в феврале 2006 года — $800.
Традиционным лидером по стоимости квартир на вторичном рынке можно считать Ялту. Если однокомнатные квартиры в поселках Южнобережья выставлены на продажу по цене от $30 тыс. до $80 тыс., то в Ялте стоимость их колеблется от $60 тыс. до $270 тыс. Двухкомнатные квартиры на вторичном рынке ЮБК предлагают по цене от $80 тыс. до $580 тыс., трехкомнатные — от $100 тыс. до $400 тысяч. По информации риэлтерской компании «НТН», стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах в Ялте в зависимости от месторасположения колеблется от $2250 до $3350, в двухкомнатных — от $2000 до $3300, трехкомнатных — от $2000 до $3100.
Не слишком отличаются и цены в Севастополе: однокомнатные здесь предлагают к продаже в диапазоне от $20 тыс. до $120 тыс., двухкомнатные — от $60 тыс. до $190 тыс., минимальная цена на трехкомнатные $70 тыс., максимальная — $250 тыс. По информации агентства недвижимости «Мультидом», по сравнению с прошлым годом к нынешней осени цены выросли на 24%, хотя, по прогнозам, рост 25% должен был оказаться по итогам всего 2008 года. «Но рынок сделал свой план еще по итогам полугодия, — рассказывает директор АН «Мультидом» Наталья Масальская. — Именно из-за весеннего очень бурного роста цен осенью они остановились, но падать не стали. А прогнозируемого 30 — 40% снижения стоимости нет, продавцы, конечно, уступают в цене, но примерно 3% стоимости: к примеру, на объекте стоимостью $100 тыс. могут уступить $1 — 2 тыс.
Да и то не все и не на всех объектах, уценку делают на квартиры с устаревшей планировкой, которые не пользуются спросом». Подтверждает это и ее ялтинская коллега — директор агентства недвижимости «Планета-Крым» Анна Мельникова. «Сказать, что цены упали или падают, я не могу, хотя поползновения к их снижению есть, — говорит она. — Правда, в основном это касается той недвижимости, которая стоит очень дорого — $300 — 500 тыс. и более $1 млн. На нее цены снизились примерно на 20%. Уступают и те продавцы, кому срочно требуется продать недвижимость. Из свежих примеров: двухкомнатная квартира в Ялте предлагалась к продаже за $140 тыс., а оформляем продажу сейчас за $110 тыс.».
То есть намеченного на осень обвала рынка недвижимости в Крыму не случилось, и едва ли стоит ожидать его до конца года. При этом эксперты считают, что если цены и упадут, то не более чем на 10 — 15%. Так что риэлтерам остается оптимистично смотреть в завтра, ожидая, когда банкиры начнут активно кредитовать ипотеку. Но для рынка это будет означать повышение спроса, а значит, потенциальный рост цен. Кстати, подтолкнуть вверх стоимость квадратных метров на вторичке способен и дорожающий первичный рынок, на который теперь равняется вся недвижимость.
