Сдал ипотечную квартиру в аренду — разорился: что скрывают банки в договорах

Россияне, сдающие в аренду квартиры, купленные по программе семейной ипотеки, рискуют потерять льготные условия и деньги. Банки узнают о сдаче жилья и требуют десятки миллионов рублей, ссылаясь на пункты договора. Эксперты и суды расходятся во мнениях о законности таких действий финансовых учреждений.

Реальные примеры из жизни

Лариса и Максим Полетаевы несколько лет назад по программе семейной ипотеки взяли «двушку» в Москве. Решили сдавать её в аренду за 70 тысяч рублей. Но однажды квартиросъёмщики из-за небольшого конфликта с хозяевами обратились в банк с жалобой на то, что люди, купившие жильё на льготных условиях, сдают его в аренду.

«Банк нас официально уведомил, что повышает процентную ставку с 6% до 24% за всё время обслуживания кредита. Мы стали должны ему десятки миллионов рублей», — рассказал в беседе с ForPost Максим Полетаев.

Аналогичный случай произошёл в подмосковных Котельниках. Константин Б. в 2024 году по программе семейной ипотеки взял двухкомнатную квартиру в кредит на 30 лет с первоначальным взносом 3 млн рублей и ежемесячным платежом 59 тысяч. В феврале 2025 года он стал сдавать жилплощадь, но точно так же квартирантка однажды сообщила об этом в банк. Тот заменил льготную ставку в 6% на обычную в 22%. В результате ежемесячный платёж вырос примерно на 120 тысяч рублей, общая сумма кредита достигла 55 млн рублей, плюс 9,5 млн рублей процентов и штрафов. Теперь Константин ищет адвоката, чтобы оспорить решение, сообщает Telegram-канал Mash.

Банки правы?

Те, кто сдавал жильё, оказались в безвыходной ситуации, считает заместитель руководителя проекта Народного фронта «За права заёмщиков», эксперт платформы «Мошеловка» Александра Пожарская.

«До тех пор, пока квартира находится в залоге, гражданин не имеет права использовать её в коммерческих целях. Ипотека — это залоговое кредитование, и пока действует договор, фактическим владельцем жилья остаётся банк, — объяснила собеседница ForPost. — В договоре, как правило, прямо указано, что использование залогового имущества в коммерческих целях, в том числе для сдачи в аренду, без согласия кредитора не допускается, а за нарушение предусмотрены санкции — либо досрочное погашение, либо повышение ставки».

Цель льготного ипотечного кредитования со стороны государства — это расширение возможностей населения улучшать свои личные жилищные условия, пояснила Александра Пожарская.

«Льготная ипотека — это не тот инструмент, который предполагает инвестиционную составляющую. За пассивным доходом можно идти в консервативные или не совсем консервативные инвестиционные инструменты, которые предлагают и финансовый рынок, и государство», — добавила эксперт.

По её словам, получается, что люди, использующие в коммерческих целях жильё, взятое по льготной ставке, фактически отбирали возможности у тех семей, которые нуждались в улучшении жилищных условий.

«Именно поэтому были приняты решения о сокращении таких практик», — заключила Александра Пожарская.

А что говорит закон?

В России сдавать квартиру, купленную по программе семейной ипотеки, в принципе можно. В статье «Обременение заложенного имущества правами других лиц» в законе «Об ипотеке» сказано:

«Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества».

Но тот же закон позволяет банку зафиксировать иные условия в договоре. Поэтому в этом году банки массово стали включать в кредитные договоры формулировки вроде «только с письменного согласия банка», «запрещена передача третьим лицам до погашения кредита», «банк вправе проверять состояние объекта», отмечают профильные издания и банковские сервисы.

Насколько массовая история?

Однако, по словам Александры Пожарской, заёмщики не всегда обращают внимание на такие нюансы. Поэтому случаев, когда банки выявляют арендные квартиры, купленные на льготных условиях, становится больше, отмечает эксперт.

Ещё один важный нюанс — банк вправе предъявлять претензии на весь период обслуживания льготного кредита.

«Это с правовой точки зрения даже справедливо, поскольку условия льготного кредитования со стороны заёмщика не исполнялись. А раз так, какая разница, когда банк это выявил. Следовательно, кредитор вправе увеличить процентную ставку на весь срок льготной ипотеки», — уточнила наша собеседница.

Другого мнения придерживается московский эксперт по недвижимости Иван Солдатенков.

«Запрещать сдачу квартиры в аренду банк не может, и менять процентную ставку на этом основании тоже нельзя. Право собственности принадлежит заёмщику, и это его гражданское право: он может продать жильё, может сдать его в аренду — что угодно. Любые положения договора, которые такие права ограничивают, по сути, ничтожны. Нельзя вписать в договор запрет на законные действия и потом требовать его исполнения», — сказал в беседе с ForPost риелтор.

Он отмечает, что банки включают в договоры формулировки об обязательстве уведомлять кредитора о перепланировке или сдаче жилья, но это не равнозначно запрету. При этом, по наблюдениям Ивана Солдатенкова, банки обычно не контролируют, как заёмщик использует жильё, пока тот исправно платит по кредиту.

А что суды?  

Верховный суд РФ уже расставил все точки над i: требование банка о согласии на аренду незаконно, а ставка не может быть изменена по этому основанию, пишут «Известия». 
Базовая норма для судов — статья «Обременение заложенного имущества правами других лиц» в законе «Об ипотеке». Согласно ей, гражданин вправе сдавать ипотечное жильё в аренду без согласия банка, если договором не предусмотрено иное.

Именно поэтому в спорах суды обычно смотрят не на сам факт аренды как на «криминал», а на конкретные условия ипотечного договора. Дополнительный ориентир судам дал Пленум Верховного суда: передача заложенной вещи во временное владение и пользование другим лицам в принципе допускается в рамках законов «О залоге» и «Об ипотеке».

Поэтому юристы не советуют скрывать сдачу ипотечной квартиры. Большинство банков лояльно относятся к легальной аренде, оформленной с их уведомления, пишут «Известия». Прозрачность в этом случае исключает риски со стороны как кредитора, так и налоговых органов.

Роберт Вочовский