Федеральные власти готовят изменение правил покупки нового жилья у застройщиков.
Минстрой РФ разработал уточнения федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных и индивидуальных домов. Документ проходит общественные обсуждения до 16 апреля.
Ведомство предложило легализовать заключение договора долевого участия в строительстве жилья (с использованием эскроу-счёта), в который «по соглашению сторон» — девелопера и клиента — вносят условие о размещении в квартире/доме мебели.
Это предметы «для установки в жилых помещениях, не подлежащие перемещению, в том числе за счёт крепления к внутренним стенам, полу и (или) потолку». Они должны быть сделаны в РФ или других странах — членах Евразийского экономического союза, а их состав — определён приложением к договору.
Гарантийный срок предметов прописывается в договоре и не может быть меньше срока, определённого их изготовителем, а если он его не указал — не менее двух лет.
Застройщик будет освобождён от ответственности за выявленные в течение гарантийного срока недостатки или дефекты мебели, если докажет, что:
— они произошли из-за нормального износа,
— было нарушение требований технических, градостроительных и прочих регламентов,
— проводился ненадлежащий ремонт мебели клиентом или третьими лицами,
— выявлено нарушение правил и условий переданной клиенту инструкции.
Клиент при подписании акта приёма-передачи жилья может указать на несоответствие качества мебели и потребовать от девелопера бесплатно устранить недостатки в разумный срок, соразмерно уменьшить цену договора, возместить ему расходы на устранение недостатков.
Объяснение Минстроем своего предложения сведено к одному: это «позволит снизить» стоимость предметов — «неотделимых улучшений, в том числе окон, дверей, встроенной мебели российского производства» — для покупателей жилья «за счёт включения их цены в договор» долевого участия в жилищном строительстве.
Какие риски могут быть для покупателей квартир и домов в таком случае — узнавал ForPost.
Риски есть всегда
Практика применения законодательных новшеств со временем найдёт некоторое равновесное состояние, которое в большей мере устроит все заинтересованные стороны, сказал кандидат экономических наук Сергей Гатауллин.
«Можно провести аналогию с деятельностью микрофинансовых организаций, которая ещё несколько лет назад была «диким полем», а сегодня вполне вписывается в формат российского финансового сектора», — добавил он.
Первое злоупотребление, которое приходит на ум: застройщики будут навязывать мебель — или аргументом «не хотите мебель — не будет договора», или тайным внесением условия о ней в договор мелким шрифтом.
Риски могут быть всегда — политика продаж у каждого застройщика своя, напомнил генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин.
Однако, уточнил он, в проекте закона речь идёт о встроенной мебели, то есть такой, перемещение которой невозможно.
«Соглашение о размещении таких предметов мебели может быть только двусторонним — это предусмотрено законом. То есть инициатива подразумевает, что покупатель может отказаться от мебели. Это не обязанность, а дополнительная возможность. Условия мелким шрифтом внести также не получится. Поправки в закон чётко обозначают условия и правила: наличие мебели указывается в основном договоре, её состав — в приложении. Покупатель будет иметь возможность изучить это приложение и согласиться с условиями либо отвергнуть их», — считает Ахметшин.
Застройщик вряд ли будет навязывать мебель, полагает генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева.
«Покупатель выбирает квартиру по определённым характеристикам. Если клиент не согласен с включённой в стоимость мебелью — он просто не будет приобретать такой объект», — допустила она.
Для застройщиков продажа мебели — непрофильный бизнес, так что вряд ли в их интересах заполнять склады такой продукцией, которую нужно будет реализовать, сказала преподаватель кафедры дизайна и архитектуры Университета «Синергия», архитектор Ксения Наумова.
По её мнению, скорее всего, они будут просто исполнять требования закона, если его примут.
«Осмелюсь предположить, что это будет достаточно бюджетная встроенная мебель, позволяющая формально соблюсти требования, не наращивая стоимость жилья. Возможно, кто-то рассмотрит вариант комфорт-уровня. С соответствующим качеством встроенной мебели, возможностью выбора цветов, материалов и отделки. Но всё это скажется на цене. Всё же мебель сегодня — достаточно дорогой продукт», — отметила она.
Кроме того, продолжила Ксения Наумова, девелоперы однозначно не будут вписывать мебель в договор мелким шрифтом — это сегодня невозможно.
Стройотрасль комплексно регулируется, а попытка навязать допуслугу приведёт к проблемам, которые явно не стоят риска, подобные методы — «давно забытое мошенническое прошлое», уверена она.
Профессор кафедры рекламы и визуальных коммуникаций Университета «Синергия» Сергей Зайнуллин обратил внимание на то, что рынок жилья, который в последние годы раздувался подобно пузырю, «переходит в стадию заморозки — и признаки спада уже заметны».
«Возможности искусственного стимулирования потребительского спроса программами льготной и субсидированной ипотеки исчерпали себя, в ближайшие месяцы мы увидим сокращение таких программ и сокращение спроса. Кроме того, объёмы нераспроданного жилья уже превышают годовые объёмы строительства. Поэтому вряд ли застройщики в ближайшие несколько лет смогут диктовать свою волю покупателю», — отметил он.
Но предлагаемая Минстроем мера позволит стимулировать спрос, полагает собеседник ForPost.
«Всё же есть большое количество покупателей, которые не хотят ждать несколько месяцев, пока пройдёт ремонт, приедет заказанная мебель и техника, а захотят сразу же после покупки заехать и жить. Или сразу же сдать квартиру в аренду, не теряя времени. Но на рынке мало таких предложений среди новостроек, поэтому такой покупатель уходит на рынок вторичного жилья. Поэтому вряд ли бизнес воспримет этот закон как повод заработать на мелком шрифте. Эта мера гораздо интереснее с точки зрения меры, позволяющей нарастить продажи», — объяснил Сергей Зайнуллин.
Гарантия качества
Другой риск для покупателей жилья — качество мебели. Предоставление гарантии застройщиком, главная цель которого — продать квадратные меры, под большим вопросом.
Ответственность за качество будет нести застройщик, уверена Юлия Усачева.
«Права покупателя новостройки с мебелью определяет закон «О защите прав потребителей». Он же устанавливает ответственность продавца при обнаружении недостатков товара и требования к гарантийному сроку на мебель, размещаемую в объекте долевого строительства. Действия покупателя в этом случае тоже определены законом»,— уточнила она.
Марсель Ахметшин обратил внимание, что уже сейчас многие застройщики прописывают такие гарантии в договоре, а законопроект Минстроя даёт дополнительные гарантии.
«В нём зафиксированы требования к гарантийному сроку мебели (не менее двух лет), а также обозначены права покупателя, обнаружившего какие-либо недостатки. В этом случае доказывать, что эти недостатки произошли по вине жильца или вследствие естественного износа, придётся застройщику. Кроме того, в законопроекте указано, что если при передаче квартиры обнаружится, что мебель имеет какие-то недостатки, об этом будет составляться отдельный акт. Требования к мебели указаны в части 1 статьи 7 федерального закона №214-ФЗ. Дополнительной гарантией может служить и то, что законопроект предусматривает обустройство квартиры мебелью, которая была произведена либо в России, либо в странах ЕАЭС», — считает он.
Ксения Наумова добавила, что не стоит ожидать налаживания застройщиками собственного производства мебели, так как это — трудный и дорогостоящий процесс.
«Многие отдадут эту задачу на аутсорс мебельным компаниям, со всеми документами и обслуживанием. И, скорее всего, это будут поставщики, которых мы и так все знаем и видим в мебельных магазинах», — уверена она.
Формат сразу готовой к жизни клиента недвижимости уже отработан апарт-отелями, предлагающими покупателям гостиничные номера с мебелью, техникой и даже полотенцами и тапочками, напомнил Сергей Зайнуллин.
«И в таком формате мебель, техника подробно раскрываются в спецификации с указанием характеристик и стоимости по каждой позиции. Вопрос с гарантиями уже разрешён законом о защите прав потребителей, по которому покупатель с претензиями по качеству или гарантийным условиям может обратиться по своему выбору к продавцу или застройщику. Как показывает практика апарт-отелей, качество поставляемой мебели и техники обычно выше среднего за счёт повышенных требований к надёжности и износостойкости», — уточнил он.
Завышенные цены
Ещё одно возможное злоупотребление — мебель для клиентов по завышенной цене.
Прямых гарантий того, что этого не произойдёт, нет, считает генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин.
«Однако у покупателя на стадии заключения договора будет возможность оценить рыночную стоимость встраиваемой мебели и её соответствие цифрам, которые заявляет застройщик», — уточнил он.
Принятие законопроекта Минстроя России всё-таки позволит снизить стоимость предметов мебели, полагает гендиректор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева.
«Мебель от застройщика, скорее всего, обойдётся покупателю дешевле, чем конструкции аналогичного качества, которые он может приобрести самостоятельно», — сказала она.
Очередная забота застройщика
И ещё один вопрос: а нужна ли самим застройщикам головная боль с мебелью? Это же необходимо искать поставщиков, ручаться за их продукцию своей репутацией, деньгами и временем.
«Услуга продажи новостроек с мебелью — не нова. Некоторые застройщики давно предлагают квартиры с чистовой отделкой, а также частичной или полной меблировкой», — сказала Юлия Усачева.
По её информации, такие варианты востребованы теми покупателями, которые не хотят или не могут ждать окончания ремонта, чтобы переехать либо передать ключи арендаторам.
«Продажа квартиры со встроенной мебелью принципиально ничем не отличается. Это удобно клиентам и выгодно застройщикам», — подытожила она.
Как заявляют авторы законодательной инициативы, главная её цель — снизить издержки покупателей первичной недвижимости, включив покупку мебели в договор долевого участия, напомнил Марсель Ахметшин.
Но, по его мнению, законопроект Минстроя представляется излишним:
«Так как не способен повысить доступность жилья. Застройщики также вряд ли получат от него выгоду».
А вот профессор кафедры рекламы и визуальных коммуникаций Университета «Синергия» Сергей Зайнуллин уверен: для застройщиков это — не только способ стимулирования спроса, но ещё высокомаржинальная дополнительная услуга.
«Так как большие объёмы заказов позволят им получать существенные скидки — на уровне 30–50% — от поставщиков или напрямую от производителей. Многие застройщики это начинают понимать, предоставляя дополнительные услуги: управления, обслуживания, ремонтных работ, сдачи в аренду и так далее», — заключил он.
Алексей Лохвицкий
