Подогнали под отель: в Севастополе опять переписывают правила застройки Херсонеса

Очередную процедуру изменения градостроительных регламентов запустили ради строительства туристического комплекса в центре Севастополя. Для реализации планов по застройке территории Карантинной бухты предлагается в том числе увеличить высотность зданий до 33 метров — в пределах одного из регламентных участков. Соответствующий документ опубликован на сайте Министерства культуры РФ.

Напомним: проект, предполагающий строительство гостиницы, апартаментов, школы, объектов торговли и набережной, должна реализовать компания «Гостиничный комплекс Севастополь» (учредитель — ООО «ПСБ Бизнес»). Отчасти этот проект не вписывается в действующие правила застройки, связанные с охраной культурного наследия. Документацию по изменению градостроительных регламентов, подготовленную по заказу компании «Метрополис», уже одобрили эксперты.

Проблема для инвестора заключалась в том, что приказ Минкультуры № 2049 ставит рамки: здесь разрешено возводить здания до 26 метров высотой (примерно 7 этажей), а проектируемый отель, по задумке, должен быть выше. Теперь эти препятствия предлагается устранить.

Механика изменений: «нарезка» участка и новые высоты

Ранее ForPost писал о том, что под строительство инвестору передали в аренду земельный участок с КН 91:03:001003:2489 площадью 220 553 кв. м.

В границах этого большого участка располагается бывшая воинская часть, и на её территории должны появиться новые объекты. Эта земля входит в один регламентный участок (в документах он обозначен как Р-4-1), и там действуют единые ограничения по застройке.

Разработчики предлагают разделить участок на две зоны с разными правилами. Первая (участок В-3) — это прибрежная полоса, вторая (участок В-41) — территория, отведённая под основную застройку. Этот манёвр нужен, чтобы обойти действующие ограничения по высоте зданий. 

Для прибрежной полосы сохраняется жёсткое ограничение — высота построек здесь не должна превышать 6 метров. В обосновании указано, что это «обусловлено необходимостью сохранения открытого характера прибрежной территории и обеспечения сохранения вида на древнее городище Херсонеса и Владимирский собор». Кроме того, здесь запрещено любое строительство в пределах 15 метров от береговой линии.

Для нового участка В-41 правила должны кардинально поменяться. Здесь предусмотрено повышение предельной высоты объектов до уровня примерно 10–11 этажей. Документ прямо указывает цель этих изменений: в планах заказчика — размещение здания гостиницы «с максимальной высотной отметкой здания до 33 м».

Также меняется перечень видов разрешённого использования (ВРИ). Разработчики проекта отмечают, что действующие требования приказа № 2049 не в полной мере отражают функциональное назначение территории.

Для участка В-41 предлагается закрепить такие виды использования земли, как «историко-культурная деятельность», «туристическое обслуживание», «гостиничное обслуживание», «курортная деятельность», «санаторная деятельность», «отдых (рекреация)», «общественное использование объектов капитального строительства», «жилая застройка» и «предпринимательство» (а также земельные участки общего пользования и обеспечение обороны и безопасности).

Это позволит разместить на месте бывших складов и казарм полноценный туристический кластер, включая жилые апартаменты и объекты торговли.

Перед экскаваторами — лопаты

Участок, где располагаются здания бывшей базы торпедных и ракетных катеров, как писал ForPost, будет расчищен под новую застройку: ради реализации проекта должны снести нескольких десятков построек и сооружений.

Они в своё время появились на территории, которая входит в границы выявленных объектов археологического наследия «Восточный некрополь у Карантинной бухты» и «Южный участок некрополя у Карантинной бухты». Кроме того, там располагаются участки культурного слоя хоры Херсонеса.

Поскольку полностью сохранить культурный слой при сносе зданий невозможно, документ предусматривает проведение спасательных археологических работ. Это значит, что специалистам придётся провести раскопки на месте будущего демонтажа. Археологи должны будут извлечь сохранившиеся артефакты и остатки захоронений, прежде чем эту землю отдадут под новую застройку.

Нельзя не отметить: строительству вокруг Карантинной бухты Севастополя должны предшествовать раскопки уровня исследований, проводившихся перед строительством комплекса «Новый Херсонес». Так, в частности, считает кандидат исторических наук Ангелина Зедгенидзе. по мнению учёного, именно на мысу восточного берега Карантинной бухты мог располагаться Евпаторий — древний форт, который пока не найден археологами.

Есть и ещё одно важное обстоятельство, которое усложняло согласование проекта: участок под строительство находится в буферной зоне объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО «Древний город Херсонес Таврический и его хора». Это накладывает дополнительное ограничение — новые здания не должны перекрывать вид на древнее городище. 

Разработчикам предстояло доказать, что 33-метровая гостиница этому требованию не противоречит. Для этого в документации приводятся два аргумента.

Первый – сносимые здания не представляют архитектурной ценности. Застройка, по мнению авторов проекта изменений регламентов, носит «преимущественно утилитарный характер» и «не обладает значительной самостоятельной историко-архитектурной выразительностью», а историческая среда «утрачена».

Также в документе утверждается, что при взгляде с противоположного берега многоэтажный отель не заслонит собой Херсонес. Для подтверждения эксперты провели ландшафтно-визуальный анализ и компьютерное моделирование и пришли к выводу, что новое здание «не перекрывает и не искажает установленные предметом охраны композиционно-видовые связи».

История «роста»

Нужно сказать, что правила застройки для этой территории меняются не первый раз. 

Приказ Минкультуры № 1864, изданный в 2016 году, разрешал строить здесь здания высотой не более 12 метров.

В декабре 2025 года вступил в силу приказ № 2049, который увеличил допустимую высоту более чем в два раза — до 26 метров (примерно 7 этажей). Увеличение высотности обосновывали тем, что «ценного градостроительного окружения на рассматриваемой территории не сохранилось», а сама земля предназначена для развития туризма.

Спустя год выяснилось, что для реализации проекта ПСБ и этих параметров недостаточно. 

Экспертная комиссия вынесла положительное заключение, признав проект соответствующим требованиям законодательства. Документ направлен на утверждение в Министерство культуры РФ. В случае его утверждения, градостроительные регламенты для Карантинной бухты будут официально изменены — во второй раз.

Напомним: с принятием нового приказа Минкульта в 2025 году стало возможно также высотное строительство на западном склоне Балаклавской бухты, где планируется строительство другого туристического комплекса — яхтенной деревни. 

Похожие механизмы применяются и для других территорий. Так, предлагалось смягчить правила для садового товарищества «Благодатный», которое находится на склоне горы Аскети, по соседству с объектом культурного наследия «Северный форт». 

Одну половину СТ, где новое строительство было запрещено, планировали перевести в зону, допускающую возведение домов высотой до 10 метров. Обоснование в документе стандартное: существующая застройка уже вписалась в рельеф и не нарушает вид на крепость Чембало.

Алина Громова