Новая эпоха долгостроев: «кирпичная инфляция» крушит строительный рынок

Инфляция продолжает бить рекорды, отмечают аналитики. Своими невидимыми щупальцами она опутала строительный рынок: некоторые стройматериалы подорожали в три раза. По оценкам Минстроя РФ, из-за скачка цен на металл господрядчики могут потерять 42 млрд рублей.

Нет поводов для оптимизма и по качеству возводимых объектов. Эксперты уверены: застройщики начнут менять технологию в сторону её удешевления либо вовсе будут замораживать строительство промобъектов и многоквартирных домов.

О том, грозит ли России новая эпоха долгостроев, — в материале ForPost.

Слабый рубль и внешние факторы

Заслуженный строитель России Азарий Лапидус внимательно следит за ценами на строительные материалы, часть из них является биржевыми. Например, на бирже продаётся металл. По данным Лапидуса, биржевые цены на этот стройматериал выросли почти на 100%. Соответственно, металл не может больше оставаться дешёвым у российских производителей и поставщиков.

«Резкий рост цен на стройматериалы также отчасти спровоцировали наши граждане. Они при помощи дешёвой ипотеки стали активно скупать квадратные метры. Девелоперы и производители стройматериалов воспользовались повышенным спросом на жильё. Квадратные метры подорожали в среднем по стране на 28%, а некоторые стройматериалы резко выросли в цене. Сейчас правительству докладывают о том, что год закрыт потрясающе, что строительная отрасль находится в хорошем формате. Это произошло только из-за того, что резко выросли цены», — выразил своё мнение в беседе с корреспондентом ForPost Лапидус.

Согласно официальной статистике, в некоторых регионах прирост цен на стройматериалы, входящие в потребительскую корзину, в годовом выражении увеличился с 6,6% в феврале до 7,5% в марте. В ЦБ это факт связали с интересом граждан к индивидуальному жилищному строительству, а также с увеличением мировых и внутренних цен на металлы и продукты деревообработки, сообщает «TV Томск».

Инженер по качеству строительства Сергей Бакин считает иначе. По его мнению, стройматериалы «дорожают непредсказуемо». Так, арматура подорожала в три раза, некоторые стройматериалы — на 50%. Помог расцвести строительной инфляции и ослабленный рубль. Часть импортных стройматериалов пока заместить не удалось, их закупают за валюту. Чем дешевле рубль, тем больше убытков несут строительные компании.

«В строительстве определяющим документом является смета. Ввиду удорожания стройматериалов часть строителей пойдёт на изменение технологий. Возможно, будут сокращены площади. Допустим, человек заплатил за 100 кв. метров, а после удорожания стройматериалов можно рассчитывать только на 60 кв. метров. Как будет развиваться ситуация, пока сложно спрогнозировать. Но то, что рост цен на стройматериалы скажется на отрасли, — очевидно», — уточнил в беседе с корреспондентом ForPost Бакин.

Читайте также: Малогабаритное будущее: что выгоднее сейчас — покупать или снимать квартиру

Тайна за семью печатями

Академик РАЕН, генеральный директор Национального фонда защиты потребителей Александр Калинин считает, что жадность также способствовала росту цен на строительные материалы, которые очень сильно привязаны к тарифам. Они ежегодно повышаются. Калинин отметил: пока никто не озвучивает прямые и косвенные расходы поставщиков энергоресурсов, которые ведут «разорительную тарифную политику».

«Я несколько лет был членом экспертного совета по тарифам. Могу сказать: тарифы в нашей стране растут по принципу сверхжадности. Рассматривая их, я всегда просил дать мне калькуляцию прямых и косвенных затрат. Мне говорили, что я от оппозиции, хотя как кандидат экономических наук я хочу знать, какие затраты на киловатт электроэнергии прямые, а какие косвенные. Этой информации я так и не получил», — сообщил в беседе с корреспондентом ForPost Калинин.

В качестве примера он привёл производителя минеральной ваты, которой утепляют дома. Она дорожает. Её себестоимость увеличилась из-за повышения тарифов на тепло, электроэнергию, газ. Кроме того, для крупного и среднего бизнеса увеличили налоги. Налоговые убытки производители минеральной ваты также заложили в её себестоимость.

«Нужно понимать: строительные материалы насчитывают десятки тысяч наименований. Песок, например, тоже стройматериал. Допустим, срок эксплуатации песчаного карьера — ближайшие 50 лет, и вроде бы всё в порядке, а песок дорожает. В данном случае следует посмотреть на прямые и косвенные затраты собственника карьера. Но эта информация от потребителя скрыта. Поэтому люди не понимают, почему песок дорожает, что спровоцировало рост цен на этот стройматериал. Также люди не понимают, почему при себестоимости квадратного метра жилья в 350 долларов на рынке он продаётся по 2 тыс. долларов. Всему должно быть чёткое объяснение, но этого не происходит. Отсюда и такие проблемы», — уточнил Калинин.

Читайте также: Золотые метры: в России резко подорожала «вторичка»

Минстрой спешит на помощь

Некоторые ведомства пытаются объяснить причины инфляции. В их числе Минстрой РФ, который уже посчитал убытки господрядчиков из-за резкого скачка цен на металл. По данным ведомства, если не принять мер, то ущерб составит 42 млрд рублей.

Поэтому Минстрой предложил разрешить пересматривать условия госконтрактов при изменении цен на стройматериалы, сообщает РБК. Такое положение содержится в поправках к 44-му Федеральному закону «О госзакупках», которые разработал Минстрой. Министерство предлагает сделать возможным изменение условий госконтрактов, если из-за роста стоимости строительных ресурсов общая стоимость строительных или реставрационных работ изменилась более чем на 5%. При изменении контракта срок его исполнения или цена не должны измениться более чем на 30%. В этот срок не включается время на получение заключения экспертизы проектной документации, если нужно изменить и её. Контракт может быть изменён не только в случае подорожания, но и в случае падения цены на стройматериалы.

Минстрой РФ предложил распространить действие новых поправок в закон «О госзакупках» на госконтракты, которые заключены на срок не менее одного года. Предметом контракта должны быть работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства или проведение работ по сохранению объектов культурного наследия. Планируется, что условия контракта будут менять, только если без такого изменения исполнение контракта невозможно.

«Сейчас существует возможность изменить стоимость контрактов. Есть такой инструмент, как дефлятор. Он даёт возможность пересматривать длительные контракты с учётом инфляции. Дефляторы учитывают текущий рост цен. Предложение Минстроя РФ — не новая история, но оно узаконивает определённые механизмы.

Допустим, застройщик заключил госконтракт на строительство цеха металлоконструкций, а металл подорожал на 100%. Застройщик госконтракт выполнить не может и начинает придумывать истории, которые будут вести его к посадке в тюрьму. Чтобы этого не произошло, Минстрой РФ предложил по-человечески относиться к людям, которые создают определённый продукт», — пояснил строительные поправки в ФЗ № 44 заслуженный строитель России Азарий Лапидус.

Читайте также: Найден способ сделать ипотеку в России более доступной

Выход из инфляционного лабиринта

Инженер по качеству строительства Сергей Бакин уверен: строительные организации, работающие по госконтрактам, выйдут сухими из воды. В рамках госконтрактов индекс по строительным материалам ежегодно пересматривается. Поэтому Бакин не сомневается в предстоящей индексации для застройщиков, которые используют средства федерального бюджета для возведения различных объектов.

«Куда сложнее частникам. У них на руках заключённые договоры. Очень часто договоры долевого участия содержат формулировку: «Цена не подлежит изменению». Когда половину стоимости сметы занимают стремительно дорожающие строительные материалы, то найти выход из сложившейся ситуации непросто», — сказал Бакин.

Сложнее всего будет застройщикам, которые имеют дело с эскроу-счетами. Это специальный счёт в банке, который открывается для расчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.

Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счёта будут возвращены покупателю. Но забрать свои деньги в любой момент он не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключённом при открытии эскроу-счёта.

«Я не знаю, как юридически застройщики будут обходить этот момент. Скорее всего, кто-то просто сократит строительство домов, кто-то заморозит объекты — вновь будет актуален термин «незавершённое строительство». Возможно, застройщики будут использовать более дешёвые стройматериалы, чтобы удешевить смету. Их использование приведёт к снижению качества вводимого жилья. Сейчас понятно одно: частные застройщики будут пересматривать свои прямые затраты», — уточнил Бакин.

Он подчеркнул, что надзор и регламенты по качеству возводимого жилья никто не отменял. Поэтому на застройщиков будут накладывать санкции, что усугубит ситуацию на строительном рынке. Строить качественные дома в условиях ограниченных ресурсов крайне сложно. Поэтому Бакин уверен, что падения темпов строительства жилья не избежать.

Заслуженный строитель России Азарий Лапидус также не видит поводов для оптимизма. По его мнению, на строительном рынке уже наблюдается стагнация. Поэтому вскоре девелоперы «вынуждены будут сокращать объёмы строительства».

«Пока время хороших отчётов продолжается, в них указано, сколько новых проектов заложено. Какое-то время девелоперы ещё продержатся на этом уровне. Когда его невозможно будет восполнять, тогда количество возводимого жилья начнёт сокращаться. После чего все участники процесса окажутся вне жизненного цикла», — подчеркнул Лапидус.

Ранее глава Минстроя Ирек Файзуллин сообщил, что в этом году по всей стране может быть введено в строй 85 млн кв. метров жилья. За первый квартал 2021 года было введено 17,8 млн кв. метров, что на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего в первом квартале возведено 1,7 тыс. многоквартирных домов и 72,2 тыс. жилых домов построено.

Лапидус уверен: в этом году планы Минстроя, скорее всего, удастся выполнить. Негативные последствия весенней строительной инфляции будут ощутимы к середине 2022 года. Тогда застройщики и власти столкнутся с негативным сценарием.

Как будут развиваться события после пройденной отметки, никто не берётся предсказывать. Эксперты ForPost уверены: скорее всего, в Россию вернётся эпоха долгостроев, а на строительном рынке начнутся банкротства и посадки тех, кто кроме экономии не найдёт иного выхода, чтобы выполнить свои обязательства перед заказчиком.

Читайте также: Миллионеры из «однушек»: реально ли сколотить состояние на аренде жилья?

Роберт Вочовский