Ставки по ипотеке снизятся, но жильё всё равно не купить?

Главным драйвером рынка жилья в 2026 году останется ключевая ставка Банка России, от которой зависит доступность ипотеки. Её ожидаемое снижение до 12-15% сделает кредиты терпимыми, но не комфортными для массового покупателя. В итоге год станет периодом умеренного роста цен и поиска нового баланса между спросом и предложением.

Как рынок недвижимости России зависит от Центробанка

Ситуация на рынке жилья в этом году будет решаться не на стройках, а в Центральном банке РФ. Опрошенные ForPost эксперты отметили, что ключевая ставка, регулируемая Банком России, и зависящая от неё ипотека будут абсолютными доминантами.

Суть процесса следующая. Ключевая ставка — это базовая стоимость денег для коммерческих банков  — чем она выше, тем дороже банкам занимать у ЦБ РФ, и тем большую процентную ставку они устанавливают по ипотечным кредитам. Это напрямую снижает платёжеспособный спрос.

Ранее, в период низких банковских ставок, ипотека обеспечивала до 90% всех покупок квартир, отметил основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги» Андрей Любунь. По его мнению, снижение ключевой ставки на более чем 3-4% может значительно активизировать ипотечный рынок.

Спрос на рынке недвижимости в этом году будет восстанавливаться преимущественно за счёт снижения ипотечных ресурсов, добавила доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Борисова. При этом, считает она, будет расти количество выданных ипотек.

Кроме того, из-за снижения «ключа» и падения доходности инвестиционных инструментов увеличится доля жилья, купленного россиянами за счёт собственных денег, прогнозирует Борисова. То есть люди вместо невыгодного хранения средств на банковских депозитах вложат свои кровные в квартиры или дома.

Рост спроса повысит привлекательность жилья особенно на вторичном рынке, что скорректирует цены на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках, обратила внимание Борисова.

Три сценария Центробанка

Банк России дал три прогнозных сценария на этот год:

• базовый — ключевая ставка на уровне 13-15%;
• дезинфляционный (оптимистичный) — 11-13%;
• проинфляционный (пессимистичный) — 16-18%.

Сегодня показатель «ключа» — 16%, а год назад он был 21%.

Как снижение ключевой ставки ЦБ отразится на рынке жилья

Снижение «ключа» и переход к «более умеренным» ипотечным ставкам могут оживить спрос и способствовать росту выдачи ипотек, согласен руководитель консалтинговой компании HC consulting Роман Сабиржанов. Напротив, без оживления выдачи ипотеки динамика приобретения квартир будет значительно слабее, уверен эксперт.

Без ипотеки рынок не остановится, уверена руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова: продолжат работать рассрочки от застройщиков, покупки нового жилья за счёт продажи имеющегося, накоплений и семейного капитала.

«Базовая развилка 2026 года выглядит так: либо ипотека станет чуть доступнее — цены получат подпитку спросом, либо ипотека останется дорогой — рынок будет больше жить рассрочками и точечными субсидиями, но себестоимость и ограниченность предложения всё равно будут тянуть цены вверх, пусть и неравномерно по регионам и классам жилья», — сказала наша собеседница.

Более прагматичен руководитель строительной компании «Бастион» Виталий Хижный.

«Центробанк прогнозирует ключевую ставку на конец 2026 года на уровне 12-13%. Это значит, что рыночная ипотека может опуститься до 14-16% годовых. Комфортно? Нет. Терпимо? Да, но только для тех, у кого доход позволяет», — сказал Хижный.

Он считает, что серьёзное оживление рынка начнётся при «ключе» 9-10%, тогда ипотечные ставки будут на уровне 12-13%, но, по мнению нашего собеседника, ждать этого следует не раньше 2027 года.

А до того рынок будет в «полусне» — жильё покупают только те, кому реально нужно, кто попадает под льготные ипотечные программы или кто платит наличными, спрогнозировал руководитель СК «Бастион».

«Возвращения к ипотеке под 8-10% в 2026 году не будет. Это прогнозируется не раньше 2027-го. Поэтому тем, кто может купить сейчас по льготной программе или за наличные, лучше покупать, чем ждать, — посоветовал Хижный. — Через год квартира будет на 5-10% дороже, а ипотека всё равно не станет комфортной».

Новые правила семейной ипотеки в 2026 году

Глава департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова обратила внимание на корректирующий фактор для жилищного кредитования — изменение правил предоставления семейной ипотеки.

В частности, с 1 февраля вводится ограничение: одна семья может получить только одну льготную семейную ипотеку, хотя ранее её мог оформить каждый взрослый член семьи.

Ограничение будет охлаждать спрос в сегментах, где такая ипотека была главным двигателем продаж, полагает Емельянова.

«Это не означает обвала рынка, но означает смещение спроса: часть семей ускорит сделки до "даты Х", часть — уйдёт в меньший метраж или в более дешёвые локации, а часть — в рассрочки и комбинированные схемы оплаты», — пояснила эксперт.

По её словам, для цен это работает парадоксально: локально спрос может просесть, но дефицит качественных лотов, снижение вывода на рынок новых проектов и удорожание денег для застройщиков способны удерживать прайс и даже подталкивать его вверх там, где предложение ограниченно.

Впрочем, с ипотекой всё-таки могут выиграть те, кто проходит по льготным программам и успевает встроиться в новые правила, и те, кто умеет комбинировать инструменты: первоначальный взнос + рассрочка + последующая ипотека при более мягкой ставке, подытожила Юлия Емельянова.

Выходит, 2026 год — не про «дешёвую ипотеку», а про расчёт. 

Если вы проходите по льготной программе или покупаете за наличные — ждать смысла нет: цены, по оценкам экспертов, прибавят 5–10%.

Если рассчитываете на рыночную ипотеку — не раньше 2027 года.

Рынок будет жить в режиме полусна: сделки только по необходимости, а не из-за ажиотажа.

Алексей Лохвицкий