В России изменили правила выдачи льготной ипотеки: что нового?

Льготная ипотека заметно изменится в 2026 году. Обновления коснутся семейного кредитования покупки жилья, а также арктического и дальневосточного, по которым поддержку оказывает государство.

Они служат задаче упорядочения такой ипотеки, сказал ForPost кандидат экономических наук, доцент кафедры стратегического и инновационного развития Финансового университета при Правительстве РФ Михаил Хачатурян.

«Изменения вводят более прозрачный и понятный механизм рефинансирования комбо-ипотеки. Введение ограничения — на одну семью не более одного ипотечного кредита окажет лишь положительное влияние, ограничив уровень закредитованности ипотечных заёмщиков», — уточнил он.

Изменения несут как положительные, так и отрицательные последствия для граждан, сообщила ForPost руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова.

Подробнее о новшествах, их возможном влиянии на россиян — в нашем материале.

Что будет с семейной ипотекой

С 1 февраля 2026 года вводится ограничение: на семью — лишь одна льготная ипотека. Созаёмщиками обязательно будут выступать оба взрослых члена семьи.

А если семейного дохода для одобрения такого кредита на жильё будет недостаточно, по-прежнему можно будет привлекать третьих лиц как созаёмщиков, написал РБК.

Издание напомнило: в 2023 году было введено правило «одна льготная ипотека в одни руки» — для всех льготных ипотечных программ, и тогда речь шла именно о единственном получателе льготного кредита. Но со следующего года «одними руками» будет рассматриваться вся семья целиком.

Изменение существенно повлияет на доступность ипотеки для молодых семей, считает руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова.

С одной стороны, оно обеспечит более строгий контроль над использованием господдержки:

«Такие меры позволят сократить расходы на субсидирование ставок и минимизировать риски для бюджета, которые могут возникнуть при злоупотреблениях. Это также способствует большему вниманию к реальной платёжеспособности семьи и предотвращает случай, когда ипотека выдаётся на два кредита, несмотря на то, что один из супругов не имеет достаточной финансовой стабильности», — пояснила эксперт.

Но с другой — может привести к серьёзным трудностям с получением ипотеки, полагает Юлия Емельянова. Особенно если в семье есть проблемы с кредитной историей одного из супругов или наличие долговых обязательств.

В таких случаях оба супруга обязаны быть включены в кредитный договор, что может ограничить возможности для тех, кто, по сути, мог бы воспользоваться более гибкими условиями ранее, отметила она.

В чём главная загвоздка

Основной негативный момент в том, что это изменение порядка выдачи семейной ипотеки может привести к снижению доступности льготных ипотечных кредитов для семей с одним доходом, где второй супруг не работает или работает неофициально, полагает руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO.

По её словам, для таких семей возможность оформить ипотеку с двумя льготными кредитами ранее облегчала покупку жилья, а сейчас этот путь будет закрыт.

«Это также может снизить количество сделок, особенно в тех случаях, когда семья не может позволить себе увеличить первоначальный взнос или не может предоставить достаточные доказательства финансовой стабильности», — добавила Юлия Емельянова.

Почему изменили порядок

Финансовые и бюджетные ограничения стали основным фактором, подтолкнувшим федеральные власти к ужесточению правил выдачи ипотеки с господдержкой, рассуждает она.

В последние годы расходы на субсидирование ставок по ипотечным кредитам для семей с детьми значительно возросли, что создало нагрузку на госбюджет:

«В условиях экономической нестабильности и необходимости экономии Минфин вынужден ограничивать расходы на льготные программы, чтобы сократить финансовые риски. Также стоит учитывать, что в последние годы возросло количество случаев мошенничества и злоупотреблений в рамках семейной ипотеки, что могло также повлиять на решение о введении более строгих условий», — подчеркнула Юлия Емельянова.

Как поведут себя игроки рынка недвижимости

Стратегия банков в целом вряд ли сильно изменится, так как сейчас уже существует ряд ограничений для получения ипотеки, продолжила руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO.

«Например, если банк не участвует в проектном финансировании застройщика, первоначальный взнос по ипотечному кредиту составляет минимум 30%», — сказала она.

Но с введением новых условий банки будут более тщательно анализировать кредитные истории клиентов и принимать дополнительные меры для оценки финансовой стабильности семьи, уточнила Юлия Емельянова.

По её мнению, это может привести к повышению ставок или увеличению первоначального взноса для семей с одним доходом. Также стоит ожидать, что банки будут ориентироваться на более жёсткие требования к заёмщикам, что сделает процесс одобрения ипотеки более тщательным, добавила эксперт.

Что касается застройщиков, они, скорее всего, пересмотрят свои условия продаж, чтобы компенсировать новые ограничения в рамках семейной ипотеки, полагает Юлия Емельянова.

Возможно, девелоперы предложат альтернативные программы рассрочки или сделают более гибкие условия для первоначальных взносов.

«Это поможет привлечь покупателей, которые теперь сталкиваются с более жёсткими требованиями. В некоторых случаях застройщики могут даже расширить гибкие условия на старте строительства, чтобы обеспечить более доступные варианты для покупателей, не подходящих под новые требования», — подытожила она.

Что будет с комбо-ипотекой

Ещё одно изменение, связанное со льготным ипотечным кредитованием, касается рефинансирования комбо-ипотеки, сообщил РБК.

При комбо-ипотеке часть кредита берут по льготной ставке (например, 6% для семейной ипотеки). А часть, выходящая за пределы суммы, разрешённой программой (по семейной — 12 миллионов рублей в столичных регионах, 6 млн — для остальных регионов РФ), — по рыночной ипотечной ставке.

При снижении ставок рыночной ипотеки, которое есть уже сегодня, у заёмщиков может возникнуть желание рефинансировать комбо-ипотеку на более выгодных для себя условиях. Но сейчас банки рассматривают рефинансирование как выдачу нового ипотечного кредита, и ставка по нему пересчитывается заново и именно по рыночным условиям.

С февраля 2026 года при рефинансировании комбо-ипотеки будет учитываться и та часть, которую выдали по льготным программам. Размер возможного снижения ставки будет зависеть от размера ключевой ставки и стоимости фондирования.

Это изменение призвано повысить адресность семейной ипотеки и помочь тем, кто оформили комбинированные кредиты, снизить нагрузку на семейный бюджет, считает заместитель генерального директора корпорации «Дом.РФ» Алексей Ниденс.

По его словам, со следующего года по таким кредитам будет доступно рефинансирование, а банки должны будут предоставлять заёмщикам справку с информацией об остатке задолженности по обеим частям кредита — льготной и выданной на рыночных условиях — и оставшемся сроке по нему.

А граждане смогут выбрать наиболее подходящие условия по рефинансированию, в том числе возможность замены кредитора, для уменьшения платежей по рыночной части ипотеки, добавил Ниденс.

Двоякое влияние на рынок жилья

Оба изменения порядка выдачи льготной ипотеки позволят упорядочить его механизм и сделают правила пользования таким кредитованием более чёткими и стройными, считает экономист, доцент кафедры стратегического и инновационного развития Финансового университета при Правительстве РФ Михаил Хачатурян.

По его оценке, сколь-нибудь значимых минусов они не содержат.

«Очевидно, от введения данных норм выиграют заёмщики, которые получат прозрачные и понятные инструменты. Они позволят полнее использовать все преимущества льготной ипотеки, не принимая на себя излишних обязательств. Банки также останутся в выигрыше, так как получат понятный механизм регулирования. Он сделает льготную ипотеку ещё более эффективным и привлекательным финансовым инструментом», — рассуждает Михаил Хачатурян.

Изменения в семейной ипотеке будут иметь двоякое влияние на рынок недвижимости, сказала руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова.

С одной стороны, это будет способствовать более строгому контролю за расходами государственного бюджета, а с другой — снизит доступность ипотечных кредитов для семей с более ограниченными финансовыми возможностями, объяснила она.

«Важно понимать, что хотя это может привести к снижению числа сделок, рынок всё же адаптируется к новым условиям, а банки и застройщики продолжат искать решения, которые помогут обеспечить доступность жилья для разных категорий граждан», — заключила эксперт.

Алексей Лохвицкий