Семейная ипотека по новым правилам ударит по рынку новостроек

Новые порядки получения льготной ипотеки и рефинансирования комбо-ипотеки, которые будут действовать с 2026 года, негативно отразятся на рынке недвижимости. На нём уже быстро сокращается спрос на жильё, приобретаемое на банковские кредиты по рыночным условиям. Такое мнение у экономистов, опрошенных ForPost.

Устранение правовых коллизий

Напомним, федеральные власти изменили правила льготного ипотечного кредитования. Во-первых, ввели ограничение: одна семья может оформить только одну такую ипотеку. Во-вторых, обязали двух взрослых членов семьи быть созаёмщиками по таким кредитам. В-третьих, изменили рефинансирование комбинированной ипотеки. Подробно об этом — в нашем материале.

Основное среди них — ограничение количества льготных ипотечных кредитов на семью, считает кандидат экономических наук, доцент Финансового университета при правительстве РФ Дмитрий Морковкин.

«Законодатель акцентирует внимание на предотвращении ситуаций, когда льготные программы использовались для инвестиционных целей, а не для решения реальных жилищных проблем семей», — сказал он.

По мнению Морковкина, ограничение числа объектов недвижимости, покупаемых одной семьёй по льготным программам, призвано устранить правовые коллизии из-за неоднозначного толкования действующего законодательства. Оно допускало возможность многократного использования преференций, уточнил эксперт.

Что будет со спросом на ипотечное жильё

Новые правила приведут к сокращению на рынке недвижимости числа потенциальных покупателей с доступом к льготному финансированию, считает доктор экономических наук, профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при Правительстве РФ Надежда Капустина.

Это неизбежно снизит платёжеспособный спрос в сегменте первичного жилья, особенно в регионах, где строительная отрасль критически зависела от государственных программ поддержки, полагает она.

При этом для семей, успевших взять несколько льготных ипотек по прежним условиям, они сохранятся, так как законодатель, как правило, придерживается принципа защиты приобретённых прав, сказала эксперт.

«Однако возможность рефинансирования таких кредитов или получения дополнительных преференций будет существенно ограничена новыми требованиями к заёмщикам», — уточнила Надежда Капустина.

По её оценке, долгосрочная перспектива развития жилищной сферы в условиях новой парадигмы господдержки предполагает постепенный переход от массового субсидирования спроса к точечным мерам адресной помощи. Они ориентированы на конкретные социальные группы с объективно низкими возможностями самостоятельно решить жилищный вопрос.

Что с ипотекой по рыночным условиям

Семейная ипотека с весны 2024 года доступна с первоначальным взносом на уровне 20% от стоимости жилья под 6% годовых. На неё могут рассчитывать семьи с детьми до шести лет или с несовершеннолетним ребёнком-инвалидом, напомнил экономист Дмитрий Морковкин.

В то же время рыночные ставки по ипотеке в отечественных банках — от 17,9 до 23,1% годовых, обратил внимание он, ссылаясь на свежие данные Единой информационной системы жилищного строительства.

«Это по-прежнему достаточно жёсткие кредитные условия, которые говорят о довольно дорогих заёмных средствах, и далеко не все покупатели готовы столько переплачивать», — отметил эксперт.

На этом фоне спрос на ипотеку на рыночных условиях стремительно сокращается, обратил внимание Дмитрий Морковкин. По его оценке, выгоднее оказываются клиентские программы с более привлекательными условиями от застройщиков. Например, рассрочка «без привлечения ипотечного кредитного плеча» или покупка недвижимости за наличку.

«В подобных условиях приобретение жилой недвижимости по ипотеке как инвестиционный проект, особенно на вторичном рынке, становится всё менее выгодным», — заключил он.

Ситуация, которая в 2026 году будет складываться на рынке недвижимости и на рынке ипотеки, вызывает озабоченность, сказал старший преподаватель кафедры банковского дела Университета «Синергия» Андрей Сироткин.

Так как, отметил он, условий для улучшения кредитных ставок пока нет, написала «Газета.Ru».

Кроме того, будут расти требования к размеру ежемесячного дохода потенциального получателя ипотеки, отметил Сироткин.

Например, человек должен будет получать более 200 тысяч рублей для приобретения новой квартиры и около 150 тысяч — для вторички в Московском регионе в следующем году. А в текущем году его зарплата должна быть не менее 191 тыс. и 136 тыс. для покупки новостройки и вторички соответственно.

Алексей Лохвицкий