Суд поставил под вопрос льготы девелоперов в СЭЗ: дело апарт-комплекса Garden

Арбитражный суд Севастополя поставил под сомнение одну из самых распространённых практик девелоперского бизнеса — использование льгот свободной экономической зоны при строительстве апартаментов.

В деле компании «СЗ „Грин”» (группа компаний «Карбон»)суд пришёл к выводу, что проект апарт-комплекса Garden был оформлен как инвестиционный, хотя фактически представлял собой продажу недвижимости. 

Если эта позиция устоит в апелляции, под вопросом может оказаться законность аналогичных проектов: они могут оказаться под дополнительным контролем надзорных органов.

С материалами дела ознакомился корреспондент ForPost.

Прокуратура требует расторгнуть договор участия в СЭЗ 

Иск в городской арбитраж с требованием расторгнуть договор об участии в СЭЗ с ООО «Специализированный застройщик „Грин”» подала прокуратура Севастополя.

Дело возникло как результат проверок, проведённых по информации Управления Федеральной службы безопасности России по Крыму и Севастополю и выявивших нарушения при реализации инвестиционных проектов в СЭЗ.

Как ранее сообщал ForPost, прокуратура уже оспаривала законность заключения подобных договоров с другими застройщиками. В ходе анализа данных о реализуемых в городе инвестпроектах внимание надзорного ведомства привлекла и компания «СЗ „Грин”», включённая в реестр участников СЭЗ как застройщик апарт-комплекса Garden.

Суть претензий надзорного ведомства сводится к тому, что девелоперский проект был реализован под видом инвестиционного, направленного на развитие города. Статус резидента СЭЗ позволяет компании получать существенные налоговые льготы и иные преференции.

Чудесный сад

Споры между городскими властями и строительной компанией за землю у моря (участок площадью более 8 гектаров находится недалеко от береговой черты и примыкает в парку Победы), а также застройка участка до принятия ПЗЗ и Генплана уже становились предметами публикаций ForPost, поэтому не будем останавливаться на этих аспектах подробно. 

Важен итог: суды принимали решения в пользу застройщика, и апартаменты у моря всё-таки появились.

Если в 2017-2018 годах городские власти добивались расторжения договора аренды участка по адресу: улица Лётчиков, 10, то уже в 2021 году включили ООО «СЗ „Грин”» в реестр участников СЭЗ и предоставили ему налоговые льготы.

Однако прокуратура увидела несоответствие заявленных в инвестиционной декларации целей и результатов деятельности компании установленным целям и задачам СЭЗ.

По законодательству реализуемые в рамках особого режима проекты должны быть направлены на создание нового производства или на развитие действующего, на систематическую деятельность по оказанию услуг или производству товаров. В любом случае инвестпроект должен быть направлен на развитие города и создание новых рабочих мест.

Проект ООО «СЗ „Грин”» по строительству апарт-комплекса Garden, по мнению прокуратуры и суда первой инстанции, ориентирован просто на продажу недвижимости, что с социально-экономическим развитием региона ничего общего не имеет.

Инвестиции 6 млн и прибыль почти 10 млрд: аргументы суда

Согласно материалам дела, инвестиционная декларация предусматривала капитальные вложения компании всего в 6,35 млн рублей — на обустройство офиса и покупку техники. Плановая же прибыль от деятельности ООО «СЗ „Грин”» оценивалась в 9,6 млрд рублей, «что превышает размер первоначальных вложений в 1519 раз».

По мнению суда, инвестиции объёмом в 6,35 млн рублей не имеют причинно-следственной связи с результатом реализации проекта в виде апартаментов Garden, возведённых с использованием средств дольщиков, а столь незначительный объём вложений позволил компании «проскочить» экспертный совет.

Кроме того, как отмечает суд, на момент заключения договора с компанией в принципе не допускалась возможность реализации в СЭЗ каких-либо проектов по строительству жилья или другой недвижимости с целью продажи, а не в качестве капитальных вложений в основные средства.

Налоговые льготы на сотни миллионов рублей

Суд оценил и объём полученной застройщиком выгоды. Только за 4-й квартал 2024 года льготы и преференции ООО «СЗ „Грин”» составили более 100 млн рублей.

В этот период, по данным арбитража, компания получила льготы по налогу на прибыль — 105 822 019 рублей, по налогу на имущество — 6 373 173 рубля, по земельному налогу — 1 145 155 рублей, а также по уплате страховых взносов — 15 050 038 рублей.

В общей сложности за десятилетний период действия договора, с 2021-го по 2031 год, сумма сэкономленных средств могла быть существенной.

«Недостоверность инвестиционной декларации ООО «СЗ „Грин”» с очевидностью проявляется в том, что в качестве капитальных вложений при заключении договора показаны одни затраты, но при этом созданы непосредственные условия для получения налоговых льгот в отношении финансового результата, сформированного за счёт совершенно других источников», — указывает арбитраж.

В итоге суд пришёл к выводу о том, что девелоперский проект был замаскирован под капитальные вложения в основные средства.

Городской арбитраж согласился с доводами прокуратуры о том, что «несостоятельность и недостоверность указанных положений инвестиционной декларации является очевидной, а приведённые параметры Договора являются прикрытием, фикцией с целью распространения режима свободной экономической зоны на собственный строительный проект ООО «СЗ „Грин”».

К слову, подобные конфликты вокруг резидентов свободных экономических зон возникают не впервые. Особый налоговый режим создавался прежде всего для запуска новых производств, инфраструктурных и сервисных проектов. Однако на практике в него нередко пытаются вписать девелоперские проекты, где основной источник дохода — продажа недвижимости. 

Именно вопрос о том, можно ли считать такие проекты инвестициями в развитие региона, сегодня становится ключевым в спорах между застройщиками и надзорными органами.

Позиция застройщика: инвестиции в проект превышают 100 млн

Директор ООО «СЗ „Грин”» Евгений Бережненко, к которому ForPost обратился за комментарием, решение суда считает ошибочным. Он заявил о расхождениях в представленных суду данных об инвестициях и сообщил, что компания будет отстаивать свои интересы в апелляционном суде.

Фактические капитальные вложения в проект, по словам директора компании, составляют около 120 миллионов рублей, а не 6,35 миллиона, как указано в судебном решении.

«Мы заключили дополнительное соглашение, увеличившее объём капвложений до 108 миллионов. Более того, соглашение получило положительное заключение экспертного совета по вопросам СЭЗ. В состав совета, одобрившего проект, входили представители Минстроя России, губернатор города Севастополя, руководители профильных департаментов. Таким образом, проект прошёл все необходимые процедуры согласования и был признан эффективным», – рассказал глава фирмы «СЗ „Грин”».

Особо Евгений Бережненко подчёркнул, что суд оставил без внимания письмо Минстроя России, в котором прямо указано, что оказание услуг по строительству объектов туристской инфраструктуры полностью соответствует целям создания СЭЗ.

«Деятельность по развитию туризма и инфраструктуры прямо названа в законе как одна из приоритетных целей СЭЗ, которая обеспечивает устойчивое социально-экономическое развитие города.

Комплекс Garden является не жильём, а туристическим гостиничным комплексом, что подтверждено выпиской из единого реестра объектов классификации в сфере туристской индустрии. Этот документ приобщён к делу, но в решении суда не описан», — добавляет Евгений Бережненко.

Таким образом, по мнению инвестора, суд первой инстанции проигнорировал ключевые доказательства законности его деятельности в свободной экономической зоне. 

В компании подчёркивают, что данное судебное решение выходит далеко за рамки одного хозяйственного спора и создаёт опасный прецедент, разрушает инвестиционный климат и доверие к решениям уполномоченных органов в регионе.

В подтверждение добросовестности компании и эффективности проекта Garden глава фирмы говорит о появлении нового туристического объекта с акватермальными зонами, создании высокооплачиваемых рабочих мест для жителей города, о 500 млн рублей налоговых поступлений на первом этапе и ещё 500 млн, которые должны поступить в бюджет в ближайшие пару лет.

«Получается, что инвестор, получивший одобрение от всех уровней власти и на протяжении четырёх лет исправно исполнявший свои обязательства, спустя годы может столкнуться с иском о признании сделки ничтожной, что, по сути, отменяет договор, как будто его и не было вовсе», — комментирует ситуацию Евгений Бережненко.

Особую тревогу у руководства «СЗ “Грин”» вызывает судьба ещё одного инвестиционного проекта — создания туристического комплекса с развитой инфраструктурой, договор по которому действует до 2039 года. Выход из СЭЗ может поставить под угрозу и его реализацию.

Компания рассчитывает, что суд апелляционной инстанции даст надлежащую оценку всем представленным доказательствам, а также учтёт фундаментальные принципы гражданского права: запрет на противоречивое поведение и необходимость поддержания стабильности условий инвестиционной деятельности.

Что будет, если решение вступит в силу 

Итак, иск прокуратуры удовлетворён: договор об условиях деятельности в СЭЗ суд признал недействительным. Что это означает и к каким последствиям приведёт?

Если компании не удастся оспорить решение в апелляции, все предоставленные ей преференции будут отменены.

Но самый серьёзный удар, который получит застройщик, в другом. С утратой статуса резидента СЭЗ он должен будет предоставить уточнённые декларации по налогам за всё время получения льгот.

Это значит, что нужно будет пересчитать земельный налог, налоги на прибыль и имущество без учёта пониженных ставок и льгот и уплатить налоги по полным ставкам в городской бюджет. Такая же обязанность возникнет у застройщика и в отношении страховых взносов.

Иными словами, ООО «СЗ „Грин”» должно будет возместить всю сумму полученных льгот.

При рассмотрении апелляционной жалобы суд определит, насколько обоснованна позиция застройщика в этом споре с надзорными органами.

Алина Громова