Пустующие квартиры россиян предложили изымать: куда придут

В Госдуму на рассмотрение поступил законопроект, который позволит изымать квартиры нерадивых собственников в пользу государства. Цель у новой законодательной инициативы благородная: обезопасить многоэтажки от потенциально опасных пустующих квартир. Однако эксперты рынка недвижимости уверены: перед нами очередные добрые намерения, которые приведут в ад — слишком много «но» на пути.

Суть новых поправок об изъятии квартир

Цель нового законопроекта — скорректировать Жилищный кодекс РФ. В нём, по их мнению, должна появиться возможность признавать заброшенные квартиры пустующими и передавать их муниципалитетам, сообщает РИА Новости. Недвижимость со ссылкой на автора законодательной инициативы, члена думского комитета по строительству и ЖКХ Александра Якубовского.

По его данным, проблема пустующих квартир актуальна для северных регионов нашей страны и Сибири.

Например, в Республике Коми на начало года выявлено 840 пустующих домов, в том числе в бывшей шахтёрской столице Арктики — Воркуте, сообщает «Российская газета».

«Наша задача — создать правовую основу, которая позволит муниципалитетам системно решать эту проблему, — отметил Якубовский. — Речь не идёт об автоматическом прекращении собственности. У собственника сохраняется возможность погасить задолженность, заявить свои права и вернуть квартиру в нормальный оборот. Наша цель — бороться с реально заброшенными квартирами, а не с добросовестными владельцами».

Согласно законопроекту, решение о признании квартиры пустующей будет принимать комиссия при органах местного самоуправления. Переданные муниципалитетам квартиры планируется сдавать по соцнайму, предоставлять очередникам или использовать для переселения.

Среди критериев признания квартиры пустующей — долги по коммунальным услугам и налогам, отсутствие потребления электроэнергии и воды более года, выбитые окна, отключённое отопление и отсутствие признаков проживания. Чтобы признать жильё пустующим, необходимо наличие минимум двух таких признаков, отметил Якубовский.

Как признать квартиру пустующей

Новый законопроект вызвал неоднозначную реакцию в экспертном сообществе: слишком много «но». Одно из них — дублирование существующих законодательных норм.

«Прорвало канализацию, затопило соседей — спецслужбы и так обязаны приехать, вскрыть помещение, составить акты — неважно, пустующая это квартира или нет, — сказал ForPost столичный эксперт рынка недвижимости Иван Солдатенков. — Кроме того, у нас есть Жилищный кодекс, который прямо обязывает собственника содержать жильё. Если он этого не делает, к нему можно применить штрафы».

Таким образом, на законодательном уровне уже есть механизмы, с помощью которых так или иначе можно решить обозначенную выше проблему. При этом юридические риски минимальные, уточнил Солдатенков. Однако, если поправки будут приняты, юридических нестыковок станет больше, уверен он.

«Признание квартиры пустующей — серьёзный шаг, и, по моему мнению, он возможен только по решению суда. Иначе получается, что муниципалитеты начнут распоряжаться чужой собственностью без судебной санкции. А это не есть хорошо», — считает наш собеседник.

Напомним: авторы поправок в Жилищный кодекс РФ говорят о комиссиях при органах местного самоуправления, члены которых будут решать, какое жильё пустующее, а какое нет. И это в корне неверно, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Он, как и Солдатенков, считает, что нельзя вступать в эту историю без решения суда.

«Фактически речь идёт о том, что муниципалитет получает право пользования и владения без распоряжения собственника. Формально право собственности не прекращается, но муниципалитет сдаёт квартиру другим людям. Это вызывает вопросы: что с имуществом, если оно там есть? Как в таких случаях действовать? Поэтому любые решения в этой сфере должны приниматься только в судебном порядке. Без решения суда никаких действий предпринимать нельзя», — сказал ForPost Апрелев.

Как быть с выплатой компенсации за жильё

Ещё одна немаловажная проблема, которую нужно решить, — вопрос денежных компенсаций.

Солдатенков напомнил, что одно из оснований признания квартиры пустующей — долги по коммуналке. Если они превышают стоимость квартиры, суд может изъять её за долги. В этом случае компенсация собственнику пустующей квартиры не положена.

Другое дело, если муниципальные власти за счёт гражданина выполнили обязанности государства — обеспечили жильём других граждан. В этом случае муниципалитет должен выплатить денежную компенсацию нерадивому собственнику, считает Солдатенков.

Есть и другая сторона медали: собственник решил вернуть признанную пустующей квартиру, в которой уже произведён ремонт, решены проблемы с коммуникациями. Должен ли он что-то платить муниципалитету?

«У нас есть нормы в гражданском и жилищном законодательстве, согласно которым все неотъемлемые улучшения остаются собственнику, — пояснил Солдатенков. — Для муниципальных властей — улучшение, а для собственника это может быть ухудшение: мылся в раковине, а вы мне ванную поставили и сократили площадь — непорядок. Поскольку этот ремонт не был согласован с собственником, он никому ничего не должен».

Каков срок возвращения жилья

Остался без ответа ещё один вопрос — срок возвращения собственнику квартиры, признанной пустующей.

«В жилищных спорах суды обычно дают отсрочку выселения на год, чтобы люди успели найти жильё. Та же логика должна применяться и к признанию квартир пустующими. Год — это минимальный и реальный срок, — считает столичный эксперт рынка недвижимости. — Если собственник вернулся, он должен иметь возможность доказать это и вернуть жильё в нормальный оборот».

Законодательный эпилог

Учитывая все нюансы, которые авторами поправок в Жилищный кодекс РФ пока не обозначены, эта законодательная инициатива поспешна, считает Иван Солдатенков.

«Вмешиваться в чужую собственность, даже под благими предлогами, крайне сомнительно», — отметил наш собеседник.

Константин Апрелев тоже полагает, что депутаты «опять бегут впереди паровоза»:

«Да, обсуждение этой проблемы, безусловно, имеет значение и важно. Но вопрос, нужен ли закон, нужно задавать только после того, как пройдёт полноценное экспертное обсуждение. Тогда мы сможем понять объём проблемы, инструменты решения, способы реализации. И лишь после этого можно переходить к процессу написания закона».

По его мнению, сейчас в обсуждении отсутствует главное — статистика и анализ судебной практики.

«Без этого объективно оценить масштаб проблемы невозможно, — отметил наш собеседник. — Поэтому пока создаётся ощущение, что законодательная инициатива вносится ради политического эффекта. Заявляют: вот, мы решаем проблему. Но при этом нет ни конкретных цифр, ни чётких параметров, ни фактографии, которая позволила бы оценить, насколько эта проблема системная. И это вызывает сомнения в обоснованности предложений».

Эксперт подчёркивает, что прежде чем менять Жилищный и Гражданский кодексы, необходимо чётко определить:

• сколько именно квартир можно отнести к категории пустующих;
• кто должен быть инициатором процесса признания квартиры таковой — соседи, управляющая компания или муниципалитет;
• какой объём задолженности должен накопиться, чтобы меры вступили в силу;
• какие сроки отсутствия собственника можно считать критическими;
• каковы права жильца на восстановление владения квартирой.

«В противном случае мы получаем не инструмент решения проблемы, а очередной политический проект без реальной базы», — подытожил вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Роберт Вочовский