Российский рынок жилья вошёл в 2026 год без единого сценария. Опрошенные ForPost эксперты сошлись в том, что ждать резких движений не стоит. При этом тональность одних — осторожно-оптимистичная, а других — пессимистичная с отсылкой к «режиму выживания». Мы отобрали ключевые мнения для описания ситуации.
Время ожиданий, а не потрясений
Большинство специалистов, с которыми общался ForPost, прогнозируют относительную стабильность на рынке жилой недвижимости в этом году.
2026-й станет годом спокойных и рациональных решений, резких движений ждать не следует, отметил сооснователь Mishchevich Group Фёдор Мищевич.
Похожую позицию заняла руководитель отдела заботы о клиентах АН «КоридорЪ» Циала Биниашвили, которая не ждёт резких изменений. По её словам, в целом рынок будет развиваться спокойно.
Однако стабильность не означает простоты ситуации. Так как 2026-й будет годом перестройки правил игры — и для сегмента первичного жилья, и для вторичного, считает руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова.
Более жёстко высказался руководитель строительной компании «Бастион» Виталий Хижный:
«Рынок 2026-го — это рынок выживания. Застройщики выживают, покупатели выживают, продавцы выживают. Большого праздника не будет».
Что будет с первичкой и вторичкой
Эксперты отметили, что в сегментах первичного и вторичного жилья будет, естественно, разная ситуация.
Первичка остаётся под опекой государства и застройщиков, по мнению опрошенных нами специалистов.
Циала Биниашвили из АН «КоридорЪ» ожидает «больший спрос» на новостройки из-за возможного дальнейшего снижения ключевой ставки Банка России и, следовательно, уменьшения ставок по жилищным кредитам. А также в связи с «общим предложением» этой категории жилья на рынке, добавила она:
«Молодые покупатели любят новые современные жилые комплексы и не готовы жить в старом «бабушкином» фонде. Также на это (на интерес к первичному жилью — прим.) влияет семейная ипотека».
Хоть объём ввода в эксплуатацию многоквартирных домов и может сократиться в 2026 году, но надо учитывать наличие «значительного объёма» уже введённых, но не проданных квартир, обратил внимание кандидат экономических наук, доцент кафедры стратегического и инновационного развития Финансового университета при Правительстве РФ Михаил Хачатурян.
По его данным, общая площадь таких квартир была 80,3 миллиона квадратных метров на конец декабря 2025 года.
Вторичное жильё более уязвимо. Этот сегмент сильнее реагирует на рост ипотечных ставок, так как в нём нет субсидированных программ и рассрочек от застройщиков, отметил сооснователь Mishchevich Group Фёдор Мищевич:
«Поэтому спрос здесь во многом формируется покупателями с собственными средствами».
Однако интерес к вторичке останется стабильным, уверена Циала Биниашвили. Так как, напомнила она, есть категория покупателей, которые хотят приобретать «уже готовое и проверенное временем».
К тому же вторичное жильё, если приобретать его в ипотеку, «требует меньшего первоначального взноса и, как правило, обременено более скромными долговыми обязательствами» покупателя, обратил внимание руководитель консалтинговой компании HC consulting Роман Сабиржанов.
Каким покупателям может сопутствовать успех
В условиях 2026 года успеха добьются те покупатели жилья, которые действуют рационально.
Кто умеет считать и выбирать момент для покупки квартиры, тот найдёт свою возможность, отметил руководитель строительной компании «Бастион» Виталий Хижный.
Основными игроками на рынке жилой недвижимости будут те, кто подпадает под льготные программы кредитования, — молодые семьи, IT-специалисты, военные. А также расчётливые покупатели с накоплениями, готовые торговаться за объекты на вторичном рынке, считают в экспертном сообществе.
В общем, рынок жилья в России в 2026 году будет напряжённо стабильным без резких изменений. Его развитие будет определяться разделением: сегмент первичного жилья поддержат госпрограммы, а вторичного — останется нишей расчётливых покупателей с собственными деньгами. Успех в приобретении квадратных метров будет зависеть от финансовой дисциплины и умения использовать узкие рыночные возможности.
О том, каким был 2025 год для рынка жилой недвижимости, читайте ЗДЕСЬ.
Алексей Лохвицкий
Также этот материал можно прочитать на нашем канале в Дзен.
