Когда приезжие узнают, сколько стоит даже самое скромное жильё в Севастополе, их берет оторопь.
Разбираемся в причинах космических ценников и интересуемся у экспертов самыми свежими тенденциями этого беспощадного рынка.
Не с потолка?
Севастополь всегда отличался от других крымских городов: особые законы, правила и поведенческие модели тут заметны невооруженным глазом.
Конечно, это не могло не коснуться и ценообразования, особенно в такой гибкой и иррациональной среде, как недвижимость.
В последние несколько лет цены на неё действительно стали чем-то плохо поддающимся логике.
Тем не менее, отрицать очевидные здешние преимущества было бы в корне неправильно. От них зачастую и отталкиваются при формировании цен на квадратные метры.
Вот, пожалуй, основные:
- мягкий климат и фактор моря
В городе субтропический климат, с жарким летом и умеренной зимой. Горы задерживают холодные циклоны, что позитивно сказывается на средней температуре. Лето начинается уже где-то с середины мая и длится до середины октября. С юга к Севастополю подступает Черное море, а сам город изрезан многочисленными бухтами (их более 20-ти), что значительно увеличивает «пляжную» площадь. Кстати, в этом плане тут каждый может найти то, что любит (от мягкого песочка до отвесных скал, от «дикаря» до шезлонго-коктейльного отдыха).
- мощное историческое наследие и богатое прошлое
А значит, и масса достопримечательностей разных эпох в черте города.
- несмотря на приморский статус, на вопрос «есть ли тут жизнь вне сезона?» можно отвечать утвердительно.
Севастополь не впадает в зимнюю спячку, а значит работа, культурная и социальная жизнь активны всегда.
- равноудалённость от известных крымских красивостей и мест с историческим значением
Парковые комплексы, горные маршруты, водопады, пещерные города, монастыри, музеи – активности, до которых севастопольцу, что называется, рукой подать.
Андрей и Ольга переехали в Севастополь в 2020-м году из Москвы, и на вопрос «почему именно Севастополь?» ответили просто:
- В нашу московскую бытность на выходных приходилось тратить около 2-х часов только чтобы выехать из города, ещё время на поиски какого-то природного уголка и в итоге день проводили в машине. Сейчас же мы тратим минимум времени на дорогу в любую точку Крыма и наслаждаемся каждый раз новыми видами гор, моря, или их сочетания. При этом – не теряем статус городских жителей. Комбо!
Белый город, а как золотой
Как, наверное, в любом населённом пункте, у жителей Севастополя сформировался свой негласный рейтинг наиболее комфортных для жизни микрорайонов.
Большинство горожан называют в этом отношении Лётчики (от Парка Победы до Юмашева), Камыши (от Омеги и Челнокова до «Апельсина») и Стрелку (район Херсонеса, Песочного и Солнечного).
Продавцы недвижимости с народным мнением согласны и тоже отмечают, что именно эти микрорайоны пользуются наибольшей популярностью среди соискателей жилья. Отличная инфраструктура, транспортная развязка, близость моря – всё это записываем в плюсы.
Севастопольская недвижимость упорно сопротивляется стагнации.
Минус – цены.
Самый молодой в городе Гагаринский район не сдаёт своих позиций – о бюджетном жилье здесь почти не слышали. Не зря район иногда называют «вторым центром».
Тут уже много лет на месте унылых пустырей один за другим вырастают новые жилищные комплексы, а вместе с ними – открываются школы, супермаркеты и спортивные объекты. Самой дорогой локацией считается Парк Победы (за видовую «однушку» с удачной планировкой запросто попросят 9 млн).
Ничуть не отстают от лидера Античный и Фадеева.
На втором месте – Ленинский район с узнаваемой исторической застройкой. Самый что ни на есть центр со всеми его особенностями – набережные, скверы, банки, театры, рестораны, но вместе с тем шум, суета, отсутствие больших торговых сетей и хороших пляжей.
Впрочем, покупатели тут будут всегда, и дело не только в статусе места. Специалист по недвижимости Яна Фролова делится наблюдениями:
- Квартира в центре – отличный вариант под последующую сдачу (аренда стабильно востребована и вне туристического сезона). Поэтому покупка жилья здесь – скорее больше про инвестицию, чем про комфорт и удобство.
Замыкают рейтинг северо-восточные районы: Нахимовский (старейший и самый крупный) и Балаклавский.
И если Балаклаву уж никак нельзя назвать бюджетным районом, то Нахимовский как раз про компромисс. Горпищенко, пр-т Победы, Северная сторона (с Северной, кстати, на катере через бухту – около 20 минут до самого центра города) – тут можно найти варианты по самым умеренным ценам.
Наиболее выгодный квадратный метр обойдётся в районе 130-140 тыс. руб.
Мир поменялся. А цены?
Вплоть до февраля 2022 года городской рынок недвижимости был существенно «перегрет» – спрос и цены на квартиры уверенно росли и не думали снижаться.
Особенно явно ощущался скачок стоимости в ковидные времена.
С марта ситуация меняется, и вполне прогнозируемо – в сторону снижения цен. Хотя специалисты не заметили каких-то резких и повсеместных спадов:
- Этот рынок не так быстро реагирует на обстоятельства, как многим кажется… Поэтому цены, например, в Ленинском районе росли ещё вплоть до сентября, только потом наметился небольшой крен… Некоторые собственники из-за скачка курса доллара на первых порах подняли цены, переведя их в валюту. Но быстро отказались от этой затеи, не увидев ожидаемого эффекта, - отмечает Артем Иванов, руководитель отдела жилой недвижимости одного из городских агентств.
Насколько же выгоднее стали квартиры?
Сегодня риэлторы в большинстве своём говорят или о замораживании цен, или об их спаде в районе 10-15% (это касается и новостроя, и вторички).
Есть и те, кто называют радикальные 30%.
Несмотря на такой разбег в цифрах, и те, и другие отмечают общую тенденцию – продавцы жилья нынче охотнее идут на торг.
А по оценкам специалистов федерального портала «Мир квартир» Севастополь по итогам 2022 года ещё и вошёл в четвёрку крупных городов России, где снизились цена за квадрат в малогабаритных квартирах (до 32 кв. м) – на целых 2,6 %.
Где-где, а в таких списках мы давно не значились.
- Сейчас уже вполне можно констатировать, что по Севастополю мы достигли ценового плато. Да, тренд на снижение цены постепенно уходит – так как спрос всё ещё значительный, но ни о каком взрывном росте пока не может быть и речи, - утешающе резюмирует Артём Иванов.
По-прежнему покупает материк, а с недавнего времени ещё и активно реализовываются херсонские жилищные сертификаты. Кстати, в связи с последними оживились продажи в пригороде Севастополя.
Так или иначе, недвижимость в Севастополе всё ещё рассматривается населением как надежный актив, пусть с невысокой, но регулярной доходностью.
Ольга Давыдова
Фото: ForPost
Обсуждение (50)