В Севастополе стоимость квадратного метра жилья неадекватно завышена. При этом нет никаких объективных причин, чтобы оправдать этот высокий ценник. Такое мнение в эфире ForPost высказала эксперт в сфере недвижимости Яна Флыгина.
По словам гостьи студии, севастопольские застройщики предлагают квартиры площадью 48–50 м² с голыми стенами без ремонта по цене 95–100 тысяч рублей за квадратный метр. Сделать ремонт эконом-класса в такой квартире — это ещё плюс 35% к стоимости.
«В итоге семья получает квартиру в 48–50 м² за 6,2 млн рублей», — говорит Яна Флыгина.
Этот ценник, по мнению эксперта, невозможно оправдать географическим положением, так как отсутствует нормальная инфраструктура. Яна Флыгина приводит в качестве сравнения Сочи, где при похожей локации и ценниках на квартиры, не намного превышающих севастопольские, инфраструктура в разы лучше развита.
«<В Севастополе> ещё нужно вкладывать и вкладывать в развитие, чтобы этот ценник оправдывать», — уверена гостья студии.
В результате в городе-герое складывается парадоксальная, по словам Флыгиной, ситуация, когда построить дом можно гораздо дешевле, чем купить квартиру в новостройке. Дом с землёй, с ремонтом и внутренней отделкой, по подсчётам эксперта, обойдётся в 60–80 тысяч рублей за квадратный метр.
«Такого на материке нет вообще», — недоумевает Яна Флыгина.
По её расчётам, себестоимость квадратного метра в Севастополе с учётом всех расходов (налогов, маркетинга, фонда оплаты труда и так далее) составляет 38 тысяч рублей.
«Это максимально завышенная цифра, чтобы никого не обидеть», — уточняет эксперт.
Адекватная наценка, по мнению гостьи студии, должна составлять порядка 70%. При такой наценке, стоимость квадратного метра должна составить от 68 до 75 тысяч рублей за квадратный метр.
Это адекватный ценник, чтобы застройщик мог гарантировать свою прибыль даже в случае не полностью проданных квадратных метров.
В Севастополе же, отмечает Яна Флыгина, наценка застройщика составляет 150% от себестоимости.
«Но в случае снижения цены у <застройщика> повышается возможность продать эти метры. Поэтому не знаю, чем они руководствуются», — говорит эксперт и рекомендует застройщикам более адекватно отнестись к ценнику, чтобы «дать возможность людям переехать в вожделенную новостройку».
Как снизить цены?
Для снижения стоимости жилья в Севастополе необходимо, чтобы крупные материковые застройщики зашли на рынок, уверена Яна Флыгина.
По её словам, большие игроки с материка привыкли к демпингу и действую очень агрессивно.
«Они будут давать цены ниже и тем самым вынуждать местных застройщиков тоже снижать цены», — считает эксперт.
Ещё один фактор может существенно изменить ситуацию на рынке жилья — появление в Севастополе государственных застройщиков, которые могут своим появлением урегулировать ценники.
Напомним, осенью прошлого года в Севастополе был создан ГУП «Севастопольстройпроект». Одной из целей создания госкомпании называлось и строительство доступного жилья. В мае 2020 года в прямом эфире ForPost врио губернатора Михаил Развожаев рассказал, что строительство жилья силами государственного застройщика — перспектива завтрашнего дня.
Пока же снижение цен на строительном рынке Севастополя остаётся прерогативой частных застройщиков.
Яна Флыгина оптимистично смотрит в будущее и считает, что общественный резонанс, который она наблюдает последние полгода вокруг темы доступности жилья, заставит лёд тронуться.
«Застройщики — тоже люди, и наверняка они понимают, что нужно становиться на другие лыжи», — подытожила гостья ForPost.
Наталья Астахова
Обсуждение (52)
Москвичи тихонько курят в сторонке))))))))
Что-то эксперт такой себе )
Цифры названы в целом верные.
За рамками остаются более сложные вопросы: при 90% доле материковых покупателей (они своим спросом диктуют продажную стоимость - и причин снижать эту стоимость у застройщиков нет, тем более, что это работает и как определенный барьер для чрезмерно интенсивной миграции), возможно ли строить более качественное жилье и комфортную среду? возможна ли для "коренных" жителей какая-то действенная и более масштабная региональная программа поддержки (например, в городе несколько тысяч коммунальных комнат)? когда будет переход к комплексным проектам, а не точечным? как делать реновацию города (когда значительная часть жилья уже близка к окончанию срока эксплуатации или в фактически ветхом состоянии) с вовлечением тех же частных застройщиков? будет ли архитектурный код у Севастополя (белый город или пестро-разноцветный)? не пора ли в городе большую часть СТ по честному увидеть как жилые массивы и перевести в ИЖС?...
Яна молодец, Яна умная! Нужно срочно снизить цену на жилье и через пару лет Севастополь превратиться в мегаполис с 5 миллионами жителей. А инфраструктура, вода и дороги как-нибудь сами образуются, ага.
ЭТО КАПИТАЛИЗМ! Учиться надо было, Ёсперт липовый!
При чём здесь географическое положение, недостаточная инфраструктура и прочая лабуда? Высокий спрос подстёгивает цены, И чего это Москва "курит в сторонке"? Там двухкомнатная полувековая хрущёвка 45 кв.м не совсем "убитая" и в не очень хорошем районе за 7 млн - удачная покупка. Так что надежда на доступное жильё в Севастополе - это не скоро. Не при моей жизни - точно.
Никто ничего никогда не снизит. И так берут. Зачем снижать?
Ради этой фразы всё исследование и затевалось. По сути, речь идёт просто о конкуренции и обосновании её необходимости. В таких играх о местных застройщиках надо сначала создать негативное мнение (вот тут я не понимаю таких усилий - мнение о них у нас и так, мягко говоря, невысокое). Хотя, если материковые будут строить дешевле и качественнее - я только за, может, у остальных жадности поубавится.
Но этого не будет. И в этом вся проблема. Речь идёт только о том, чтобы выдавить с рынка недвижимости одних, и ввести туда других. При этом застройка заповедных зон и вырубка краснокнижных растений в них продолжится невиданными темпами.
И следующая фраза - тому подтверждение:
Агрессивно - ключевое слово. Это означает - не считаясь с чужим мнением.
А демпинг, конечно, возможен. Но только на первых порах, пока будет идти занятие рынка новыми игроками. Потом цены снова вернутся, и станут даже ещё больше.
К чему статейка???? нечем головы занять? о стоимости высокой и собака о своей будке в Севастополе знает.
В Москве, около метро, не менее 200 000 руб. за 1 кв. метр
Полностью с ВАМИ согласен.
Да-да, а еще Женя красивый! И спортивный! И инстаграм ведет. Все к Жене! Или жене...
А что вы хотите? Город федерального значения! Место, где практически нет зимы!
До принятия Генплана города на новое строительство должен быть наложен жесткий мараторий, в виду отсутствия стороннего аудита инженерных сетей города и не решенных проблем: водообеспечения и очистных сооружений.
После того, как в Генаральном плане будут определены новые районы перспективной застройки с учетом количества потребления должен быть сделан перерасчет мощности инженерных сетей города.
После этого обратиться в федеральный цент и запросить средства в в виде федеральных программ в рамках развития города в соответствии с Генпланом по обеспечениею водой и развитию инженерных сетей.
И только после выполнения работ по этим программам жизнеобеспечения мараторий на застройку может быть снят.
В виду лакомости территории для застройщиков считаю, что процент выделения квадратных метров с каждого объекта жилого строительства городу может быть увелиена до 40% - только это может заставить застройщика зарабатывать свою желаемую прибыль - 70%(!!!) на обороте, строить быстро и браться за такое строительство тем, у кого есть мощности и ресурсы (производственные, финансовые, человеческие) для его осуществления.
Квартиру за 6 лямов в Севастополе может купить только москвич, ничего не знающий о городе и приезжающий на месяц в год.
Были б у меня такие деньги -купил дом с аварийным контуром коммуникаций: со скважиной, дизельным генератором, газовым балоном и вакуумным водогрейником.
to Rialto.top: Здесь дураков нет. И ваши пряники в виде возможного удешевления квадратного метра и массового изменения назнаения земли СТ на ИЖС - оставьте для идиотов....возможно, кому-то и удастся это сделать из непростых домовладельцев)) но эти частности не интересны.
to КрапивА: Как всегда +++
А Яна Флыгина пусть чемчекует в Сочи или куда дальше.
to Метель: У нас таких самоназванных "экспертов" в каждом агентстве недвижимости кучка!)))
to КрапивА:
+++
to Serggio: Вы все точно подметили. Материковые опять готовятся к захвату. Капитализм, однако. О людях не думают и не собираются. Цены будут только расти! Жаль только нас местных, кто не успел детям квартирку прикупить.
to Святослав Ширяев: +++
Московское эхо - Путин же сказал!!! как сделать они не знают - вот и повторяют, как мантру(!!!) Может ждут явления Христа?)))) и все само-собой устроиться...))))
Короче, проще накопить на автомобиль и жить с родителям, чем пол жизни копить на квартиру. У этого города нет перспектив, сплошное обдиралово и невиданная наглость!
Все очень просто, первая и основная пртцина цен на жилье эта дебильный 214 фз, который как бы защищает покупателя, а тем самым заставляет его оплачивать банковскую маржу,это первое. Второе, это то что люди избавляются от рубля и это единственно куда еще его можно пристроить. И третье, строительство жилья в Севастополе резко сократилось, а спрос есть.
to Lawyer_1990: У этого города куча не решенных проблем и наглецов, которые нам пытаются их подбавить, мы не чествуем! и ковровые дорожки не стелем! клин-клином!!! - для ясности понимания.
Севастопольцы умные люди и хорошо знают, чтобы тебя услышали нужно вести беседу на том языке, который собеседник поймет - быстрее будет)))
to vovan15: Конечно есть! Государство простимулировало повышение рождаемости, но это не повод делать новорожденных ипотечниками лет на 20!!!! Пусть застройщик отдает городу 40% квадратных метров для выделения жилья хотя бы многодетным семьям и сиротам, да на формирование фонда служебного жилья хватит.
Наверное квартиру себе можешь позволить с нынешними ценами? =))
Будет ещё дороже.
to Lawyer_1990: Переход на личность собеседника в дискуссии - не фонтан)) а в инете - такой посыл от мужчины к женщине считается днищем) - это так...для общего развития.
Для понаехов из материковой глубинки и Омега с её миазмами за Копакабану сойдёт! Так что, пока будет спрос, цены на жильё будут только расти. Сколько бы не умничала эта малеванная кукла.
to КрапивА:
Ну раз ответить нечем, то отвечу я. Продолжай дальше жить иллюзиями 2014 года, реальность же показала, что Крым и Севастополь просто скупают как товар и творят что хотят, без оглядки на местных. Я по прежнему за Россию, так как при Урине было еще хуже, но мне интересно, а куда смотрит Путин? Типо присоеденил, а дальше хоть трава не расти? А как же свойственная его должности ответственность?
И да, хватит из себя корчить ни пойми кого, твоя индивидуальность и значимость ограничивается этим самым форумом. В реальности я предполагаю, молчишь в тряпочку и скромно тащишь на себе нелегкую долю бытия.
то ли лыжи не едут, то ли....
to А судьи кто...: Ого!...
спасибо!
to Lawyer_1990: Я вижу вы необучаемый....
to А судьи кто...:
Ура!!!! у нас есть лайки!
Не всем суждено выучиться на "Терпилу". Переживу как нибудь )
to Lawyer_1990: Я чту УК! (цы) - а вы топорно работаете, я бы вас уволила))
to 19:
Она говорила про стоимость кв.м. А инфраструктура, вода и дороги - это головная боль или гемморой городских властей. Они должны ставить условия строителям. Нужно кроме коробки с окнами дополнительно то и то, хотите строить жилой дом (квартал) - будьте любезны обеспечить...
Читаю и умиляюсь. Все кругом визжат про сумашедшие цены в городе на всё и вся. Жалуються, критикуют, ругают. А туту как с цепи сорвались в обратную сторону. Даже если брать в расчет, что этот эксперт топит за строителей с материка, пусть приезжают, охладят аппетиты местных барыг.
Или Вы думаете, что Севастополь по жизни круче Сочи или Краснодара? Там за такие бабки квартиру прекрасную можно купить на раз-два, а не голые стены под ремонт. Барыги рулят в городе
А будет ещё дорожать! Уже сколько раз в этом убеждались, так и так и дале будет.
Вы думаете что застройщики с материка смогут снизить цены? Сомневаюсь! Скорее всего глядя на местных они будут их держать на прежнем уровне, если не поднимут, пока будет спрос. Может только качество будет получше. Хотя, если за копейки будут нанимать тех же Джамшудов с Хачиками, качество не улучшится. Проблемы возникнут, когда не выдержит и "рванет" инфраструктура. Тогда это жилье покупать перестанут. Уже сейчас много домов - пустые или полупустые. Пока не будет Генплана и пока застройщиков не заставят (как в Москве) вместе с застройкой создавть инфраструктуру толку не будет.
Вы же знаете законы капитализма, если где-то убывает, то кому-то за это заплатить все равно прийдется. То есть кв. метр еще больше поднимется в цене. Только массовое стоительство и реальная конкуренция среди застройщиков может снизить стоимость метра. Либо же государство начнет строить, но зная вороватых чиновников, вряд ли из этого что то путнее получится. Пример этого космодром "Восточный".
to I'm local: И Вы сможете жить в Краснодаре?
Нельзя допустить в городе мграционной катастрофы, город не расчитан на такое количество населения, сделай сейчас цены как в областном центре на материке или Краснодаре например, тут черти что будет, видели что в Краснодаре и какие там человейники понастроили и контингент туда тоже соответствующий пришел, явно не лучший, поэтому как сдерживающий фактор в 120 за метр в Севастополе, было бы нормально и ни при каких условиях нельзя сюда пускать материковых застройщиков, это просто будет катастрофа со всеми вытекающими, пробки, грязь, преступность и т.д, а для местных сделать субсидии, так как кому нужно именно в севастополе 120 за метр найдет.
Странный девушка эксперт, я как « понаеха» купивший недавно квартиру в 5 мкрн в новом доме 48 кВ м2 с ремонтом за 4 500 могу сказать что не чего похожего в Сочи за эти деньги в 30 минутах от моря не купить и близко. Севастополь конкурирует по значимости и престижу за покупателей с Ялтой , Сочи, Питером где квадрат выше а не с Ростовом или условно Анапой, тут спрос на жильё всегда будет, особенно в Гагаринском.
Севастополь становится цветным! Почему! Почему город перестаёт быть белокаменным?
Это так. А где по другому?
Цену определяет ни себестоимость плюс накрутка, ни наличие или отсутствие инфраструктуры, цену определяет спрос. Сколько в России мест с подобным климатом у моря, практически нет. Кроме этого у нас худо- бедно можно чем-то заниматься зимой. Сейчас, когда банки стали давать по 4% по депозитам, ещё и налог с нового года если больше 1000000 лежит альтернативы вложению в недвижимость нет. Цена на нашу недвижимость будет расти всегда, иногда со спадами, но в дальнесрочной перспективе всегда.
to Lawyer_1990: "Хочешь потопить корабль, назначь капитаном бабу..."
Как нет? А жадность??? Наиобъективнийшая причина!
Пока есть покупатель цена будет только расти.
Да с такими тенденциями проще в Турцию переехать жить. Дешевле жилье и проживание, качество несравнимо, и зима теплее. Почему-то их застройщиков, фермеров, легкую промышленность все устраивает. Ну почему у нас всегда "золотая канава"? Почему восточная Европа вполне достойно живет, инфраструктуру строит, территорию облагораживает, а у нас при небольших доходах населения космические цены, ниже 150% прибыль не устраивает. Там везде тоже капитализм. Может уже пора строительный бизнес законодательно в цивилизованные рамки загонять?