Крымское жилье: не так страшна отмена долевки, как отсутствие конкуренции

Ожидаемая с 1 июля отмена долевого строительства в России может не привести к тем плачевным последствиям для застройщиков Крыма и статистики ввода жилья, о которых говорили местные власти и девелоперы, добиваясь отсрочки реформы. Объёмы строительства многоквартирного жилья в Крыму и Севастополе не слишком велики и контролирующие значительную часть стройки крупные по местным меркам девелоперы так или иначе смогут наладить работу по новым правилам игры. В результате рынок продолжит вариться в собственном соку без особых надежд на существенное снижение уровня цен на жилье — рассчитывать на это можно только в результате прихода новых игроков с континента, которые в Крым не торопятся.

Обходные маневры

Отмена долевого строительства с переходом к проектному финансированию жилищных проектов станет серьёзным стресс-тестом для всего российского строительного комплекса. Теперь застройщики, привлекая средства дольщиков, не смогут сразу направлять их в дело, а будут замораживать деньги на специальных эскроу-счетах в банках до того момента, пока проекты не будет завершены. Финансирование на текущие расходы по строительству застройщикам придётся либо изыскивать в собственных «кошельках», либо привлекать у банков и сторонних инвесторов.

По замыслу властей, такая схема должна существенно снизить количество обманутых дольщиков, которое во многих регионах исчисляется тысячами. В Республике Крым их, только по официальным данным, 1500 человек, в Севастополе официально признаётся только наличие «проблемных объектов», хотя реальный масштаб проблемы значительно превосходят данные властей.

Немало застройщиков полагает, что реформа принесёт большие потрясения для сферы жилищного строительства. Голос Крыма среди тех, кто сомневался и продолжает сомневаться в возможности быстрой отмены долевого строительства, звучал особенно громко.

Политическое решение об отмене долевого строительство было зафиксировано в послании президента Федеральному Собранию 28 февраля 2018 года. Но первоначально крымские застройщики рассчитывали, что эта мера их не коснётся или коснётся, но не сразу. В сентябре прошлого года парламент Республики Крым обратился к министерству строительства и ЖКХ РФ с просьбой ввести особый режим применения поправок в законодательство об участии в долевом строительстве, где говорилось, что эти новеллы «фактически заблокируют строительство многоквартирных жилых домов в регионе».

Новому главе Минстроя РФ Владимиру Якушеву предстояло принять непростое решение. Сначала он склонялся к тому, что для вхождения крымских застройщиков в реформу действительно нужно подготовить специальные условия. Одним из соображений в пользу такого решения называлось то обстоятельство, что на полуострове работают только два банка («РНКБ» и «Россия») из 54, которые были уполномочены для открытия эксроу-счетов. Но надежды крымских девелоперов не оправдались (хотя по другой нашумевшей реформе — мусорной — определённые поблажки были сделаны: в Севастополе она была отложена до 1 января 2022 года).

В конце февраля Минстрой РФ вынес окончательный вердикт: долевое строительство в Крыму и Севастополе будет упраздняться на общих основаниях.

«Там есть свои вопросы, носящие как объективные, так и субъективные причины. На данный момент мы не планируем отдельных послаблений этому региону», — прокомментировал принятое решение Якушев.

С крымской стороны реакция была достаточно жёсткой. В марте, выступая на правительственном часе в Совете Федерации, сенатор от Крыма Ольга Ковитиди заявила, что «вводимая правительством РФ реформа без учёта специфики Крыма и Севастополя создаёт реальные риски прекращения финансирования значительного количества строительных объектов и, как следствие, остановки строительных работ на полуострове и появления обманутых дольщиков». При этом она отметила, что в Крыму так и не появился федеральный институт развития в жилищной сфере «Дом.РФ» (ранее — Агентство по ипотечному жилищному кредитованию).

Вскоре после этого выступления Ковитиди парламент Крыма вновь выступил с открытым письмом (на сей раз в Федеральное Собрание).

«Переход с 1 июля на проектное финансирование приведет к сокращению количества застройщиков и, самое главное, к появлению новых обманутых дольщиков», — предупредил спикер крымского парламента Владимир Константинов, добавив, что реформа приведёт к снижению темпов строительства и, соответственно, к невыполнению целевых показателей ввода жилья в рамках реализации «майского указа» президента.

Согласно намеченному плану, уже в этом году в Республике Крым должны быть сданы 926 тысяч квадратных метров жилья, а к 2024 году нужно выйти на 1,26 миллиона «квадратов», но без внесения изменений в федеральное законодательство это будет невозможно, отметил Константинов.

Ещё по теме: Больше строек: Крыму увеличат количество нового жилья

При реализации самого негативного сценария перехода на эскроу-счета объём ввода жилья в Крыму может упасть на 40%, привёл тогда же «Коммерсантъ» прогноз руководителя агентства «Департамент недвижимости Республики Крым» Анастасии Шмергельской.

Опасения крымских властей, похоже, позволили сдвинуть с мёртвой точки ситуацию с приходом на полуостров банка проектного финансирования «Дом.РФ». Если раньше глава «Дом.РФ» Александр Плутник пояснял, что работа в Крыму осложняется риском международных санкций в период погашения еврозайма (завершившегося в конце 2018 года), то в конце марта Владимир Якушев заявил, что вопрос о предоставлении застройщикам Крыма проектного финансирования со стороны этого федерального института «будет решён в ближайшее время».

В середине апреля курирующий строительный комплекс вице-премьер Крыма Евгений Кабанов (в недавнем прошлом — гендиректор крупного севастопольского застройщика «Интерстрой») сообщил о вхождении в Крым «Дом.рф банка» как о свершившемся факте.

«Хотелось бы видеть в республике локомотивов отрасли, таких как «Сбербанк» и «ВТБ», но на сегодняшний день этого (трёх банков, готовых открывать эскроу-счёта — прим.) вполне достаточно для тех темпов строительства, которые есть на территории Крыма», — добавил Кабанов, сославшись также на утверждение банкиров о дефиците заявок от застройщиков.

Конкретные показатели, связанные с переходом на новую систему, Кабанов привёл в ходе Ялтинского международного форума. Введение эскроу-счетов, по его словам, позволит контролировать работы по 132 многоквартирным домам в Крыму общей стоимостью 15,5 миллиарда рублей и общей площадью 942 тысячи квадратных метров. Речь идёт о 67 проектах (132 многоквартирных дома), которые строят 30 компаний, причём 42 проекта на середину апреля уже были готовы более чем на 30%.

Однако все сомнения застройщиков и чиновников явно снять не удалось — выступая в середине мая на заседании правления Российского союза строителей, Кабанов опять обратился к теме рисков при переходе на новую схему финансирования стройки. По его словам, в Крыму планируется уже в ближайшее время внедрять работу жилищных накопительных кооперативов, что даст некоторую возможность отойти от работы через эскроу-счета и проектное финансирование.

«Это актуально в связи с вступающими в силу в скором времени поправкам в федеральный закон «О долевом строительстве» и работе на территории Крыма всего двух аккредитованных банков, так как есть все опасения, что они приведут к регрессу строительной отрасли», — заявил Кабанов.

Временные преимущества слабого рынка

Впрочем, крымский министр строительства и архитектуры Максим Скорин уже заверил, что в результате вступления в силу изменений в законе «О долевом строительстве» «радикальных изменений в стоимости жилья в Крыму не прогнозируется».

«Подавляющее большинство объектов, строительство которых начато по 214 ФЗ <«О долевом строительстве»>, у нас соответствует критериям правительства РФ о степени готовности. Соответственно, по данным объектам будет действовать старая схема продаж. В связи с этим мы не ожидаем каких-то радикальных проблем и с объёмами ввода в эксплуатацию жилья», — сообщил Скорин в начале июня.

Собственно, в этом и состояли главные опасения застройщиков и экспертов рынка, которые ещё в самом начале реформы прогнозировали, что отмену долевого строительства переживут далеко не все строительные компании, а уход с рынка ряда игроков приведёт к снижению объёмов строительства и, как следствию, к росту цен на жильё. Ожидаемый переход на эксроу-счета в прошлом году уже подогрел рынок недвижимости: во многих крупных городах России жильё пошло в рост, в том числе на ожиданиях негативных эффектов реформы. Несколько дней назад на совещании у Владимира Якушева был поставлен вопрос о переносе её старта с 1 июля на 1 октября, однако по итогам встречи с представителями стройкомплекса замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что сдвигать сроки реформы на три месяца вперёд не планируется.

Основные риски для Крыма связаны с тем, что работает мало банков, констатирует банковский аналитик Сергей Селянин, руководитель проектов Аналитического центра «Эксперт». Ведь те же банки, которые будут открывать застройщикам эскроу-счета, должны и кредитовать их проекты, и здесь возникает вопрос, будет ли это кредитование на рыночных условиях.

«Если несколько банков, работающих в Крыму, не станут кредитовать местных застройщиков, то больше им кредитоваться будет негде. При этом любые государственные или квазигосударственные банки могут либо предельно ужесточить требования к заёмщикам, мотивируя это необходимостью контролировать расходование государственных денег, либо — другая крайность — распределять финансирование по какой-то собственной логике, далекой от рыночной. Иными словами, есть риски, что кредитоваться будут «близкие», «нужные» и так далее проекты», — предполагает Селянин.

По его словам, главная проблема с переходом на эскроу-счета в целом по стране будет заключаться в том, что маленькие застройщики для банков окажутся некредитоспособными — соответственно, доступ к финансированию для них будет закрыт, они будут разоряться, сливаться, уходить с рынка. У Крыма же, считает Селянин, своя специфика.

«Застройщики в основном мелкие по меркам страны в целом, но из-за риска санкций в Крым никто не хочет идти из крупных федеральных игроков. При этом объёмы жилищного строительства невелики, а цены немаленькие. Поэтому поддержка местным застройщикам со стороны квазигосударственных банков, несомненно, будет, вопрос только в том, кто её получит», — говорит руководитель проектов Аналитического центра «Эксперт».

Руководитель консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, один из ведущих аналитиков рынка недвижимости на юге России, полагает, что опасения крымских застройщиков и чиновников могут быть преувеличены. По его мнению, ситуация с переходом на эксроу-счета в Крыму в целом вряд ли будет как-то принципиально отличаться от общероссийской, а на деле этот процесс может быть даже чуть более мягким. Свой прогноз Володько также основывает на структуре рынка жилищного строительства в Крыму и Севастополе.

«Наибольшие риски существуют сегодня в тех городах, где действует большое количество застройщиков, в том числе много мелких игроков. В качестве примеров можно привести Новосибирск и Краснодар. В таких городах значительная часть участников рынка может не справиться с новыми правилами игры и уйти с рынка, после чего мы увидим существенное снижение объёмов строительства.

Но есть и такие города и регионы, где объёмы строительства невелики, а концентрация застройщиков существенна — к ним и относятся Крым и Севастополь. Существующие там компании достаточно крупные и серьёзные, чтобы суметь привлечь финансирование и не покинуть рынок. При такой структуре рынка может произойти небольшая отрицательная коррекция в пределах 15%, но не сокращение предложения, скажем, в два раза — именно такое развитие событий можно ожидать в Крыму», — рассказывает руководитель консалтинговой компании Macon Realty Group.

С осени 2017 года цены на жильё в Крыму постепенно увеличиваются, отмечает Илья Володько, но этот рост вряд ли связан с предстоящей отменой долевого строительства — его определяют исключительно рыночные факторы: небольшое число застройщиков, сложности со стройматериалами и так далее. В результате на рынке просто существует дефицит ликвидного предложения классов «стандарт» и «комфорт», что в условиях небольших объёмов строительства неизбежно ведёт к повышению цен.

Эти наблюдения подтверждает имеющаяся статистика. По данным РИА «Рейтинг», по итогам 2018 года Республика Крым заняла всего лишь 48-е место среди регионов России по вводу жилья на душу населения — 0,405 квадратного метра в год, что заметно ниже среднероссийского показателя (для сравнения, в соседнем Краснодарском крае он находился на уровне 0,785 квадратного метра).

Севастополь по удельному показателю ввода жилья в прошлом году выглядел куда более убедительно – 0,714 квадратного метра на человека (13-е место в России), что связано в первую очередь с резким увеличением объёмов строительства. По данным Росстата, объём ввода жилья в Севастополе в прошлом году увеличился сразу на 68,8%, до 294,3 тысячи квадратных метров. В результате по динамике роста жилищного строительства Севастополь вышел на абсолютное первое место в России (в Республике Крым, наоборот, произошло снижение на 8,4%, до 764 тысяч квадратных метров).

Но это безусловное достижение нужно соотносить с показателем общей обеспеченности жильём, который в Севастополе находится на весьма низком уровне. Как отмечалось в принятом два года назад проекте стратегии социально-экономического развития Севастополя, по обеспеченности жильём (17,8 квадратного метра на человека) город значительно отстаёт как от среднероссийского уровня (24,4 квадратного метра), так и от средних показателей по Южному федеральному округу (23,2 квадратного метра) и Республике Крым (21,8 квадратного метра). На ликвидацию этого разрыва понадобятся годы.

Кроме того, необходимо учитывать структуру ввода первичного жилья, где по-прежнему преобладает индивидуальное строительство (тогда как спрос во многом сосредоточен на жилье в многоквартирных домах). Республика Крым в прошлом году тоже установила российский рекорд по динамике сдачи многоквартирного жилья, которая составила 60,7%. Но в абсолютных показателях такого жилья в Крыму по-прежнему сдаётся пренебрежительно мало — в прошлом году это 350 тысяч квадратных метров, или порядка 46% от общего объёма ввода. В результате на открытом рынке продолжает доминировать «вторичка», зачастую ещё советской постройки.

Ещё более показательная ситуация — в Севастополе. По сообщению Крымстата, за 11 месяцев прошлого года на территории Севастополя были введены в эксплуатацию 1045 жилых домов, из которых 1020 были построены населением. Застройщиками-юридическими лицами были сданы в эксплуатацию всего 1625 квартир общей площадью 93,5 тысячи квадратных метров, или лишь 33,2% от общего объёма ввода. По большому счёту, ситуация на рынке первичного многоквартирного жилья в Севастополе описывается двумя словами — рынка нет.

Цены близки к потолку

В пользу предположения, что вхождение крымских застройщиков в реформу финансирования жилищного строительства пройдёт относительно легко, говорит и тот факт, что работающие на полуострове банки заявили о готовности открывать эксроу-счета девелоперам среди первых в России. Например, «РНКБ» сообщал об открытии первых эскроу-счетов для застройщиков ещё в августе прошлого года. Компании, которым удалось это сделать, правда, не назывались, но если вспомнить о том, что крымский стройкомплекс тесно аффилирован с местными властями, особых проблем с переходом на новые правила игры у ряда ведущих игроков явно не возникнет.

«Застройщики, которые работают в Крыму, по местным меркам достаточно крупные, поэтому они, скорее всего, найдут общий язык с уполномоченными банками, — считает Илья Володько. — Стремление строительного комплекса Крыма получить льготы и опасение девелоперов понятны, но и без льгот потрясений ждать я бы не стал — во всяком случае, переход на эскроу-счета будет не более сложным, чем в других регионах. Если какой-то отсрочки Крыму не предоставили, это значит, что Минстрой не сомневается в возможности организовать там банковское финансирование даже при ограниченных возможностях банков. Тем более в Крыму, где цены на жильё и так весьма высоки, девелоперы имеют хорошую рентабельность и будут прилагать все усилия, чтобы не уйти с рынка и продолжить строительство. Так что провалы более вероятны на развитых и конкурентных рынках жилья, а не в Крыму».

По оценке крымского минстроя, средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Республики Крым составляет 61 тысячу, а на вторичном — 57 тысяч рублей. Однако эта «средняя температура по больнице» едва ли имеет практический смысл, учитывая принципиальные различия между курортными районами полуострова, где сосредоточен основной спрос, и остальной его частью. Данные независимых экспертов показывают, что реальная стоимость жилья в Крыму существенно выше.

В частности, в исследовании аналитического центра «ЦИАН», приуроченном к пятилетию присоединения Крыма к России, сказано, что с 2014 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке в Крыму увеличилась в рублёвом выражении на 44% и достигла 92 тысяч рублей. За последний год (по состоянию на начало марта) средняя стоимость «квадрата» выросла на 14%, что аналитики «ЦИАН» связывают как с общими (стабилизация экономической ситуации, снижение ипотечных ставок), так и с локальными (открытие Крымского моста) факторами. При этом отмечен очень большой разброс цен даже между крупными городами. Например, в Ялте средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке составляет 119,8 тысячи рублей, в Алуште — 97,3 тысячи, в Севастополе — 91,9 тысячи. Для сравнения, в Керчи «квадрат» вторичного жилья, по данным «ЦИАН» на март, стоил 52 тысячи рублей, в Феодосии — 65,6 тысячи рублей, но в этих двух городах была зафиксирована и наибольшая за последний год динамика повышения цен. По данным Macon Realty Group, в Симферополе средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке сейчас близка к 70 тысячам рублей, в Севастополе она составляет уже порядка 85-87 тысяч.

«Существенное снижение стоимости жилья в Крыму и Севастополе — это точно не вопрос сегодняшнего дня: слишком много факторов держат цены на высоком уровне, — резюмирует Илья Володько. — Сейчас цены фактически ограничены только возможностями покупателей, но они уже подобрались к верхнему пределу, и дальнейший значительный рост цен просто снизит спрос на жильё, что никому не выгодно. Однако изменение этой ситуации возможно лишь в горизонте пяти-семи лет, в том числе в связи с приходом в Крым крупных застройщиков из других регионов. Некоторые игроки среднего по российским меркам уровня уже рассматривали такую возможность, но любая значимая, тем более публичная компания в строительной отрасли пока не готова выходить на рынок Крыма».

Николай Проценко

Фото pixabay.com