Крымская головоломка для строительного лобби

Главные задачи, стоящие перед новым куратором Крыма и Севастополя в федеральном правительстве вице-премьером Маратом Хуснуллиным, – повышение эффективности реализации федеральной целевой программы и увеличение объемов жилищного строительства на полуострове в условиях, мягко говоря, не способствующих стремительному росту этого сегмента.

Подпишитесь на новости «ForPost» в Яндекс.Дзен, Telegram, Facebook, Youtube, Instagram, ВКонтакте и Одноклассниках.

В отраслевом сообществе Хуснуллин имеет давнюю репутацию эффективного лоббиста интересов крупных застройщиков, но готовы ли эти игроки входить в Крым – большой вопрос. И даже если это произойдет в некоем обозримом будущем, в ближайшие год-два «прорыва» в жилищном строительстве ожидать сложно, исходя из мизерного объема текущих проектов.

Поэтому первоначально Хуснуллин, скорее всего, сосредоточится на ФЦП, но здесь его ждет та же проблема, что и предыдущих кураторов Крыма – сопротивление материала в лице местного чиновничества.

Читайте по теме: Зачем хотят перекроить развитие Крыма

Спасительные садоводства

О сложности задач, стоящих перед Маратом Хуснуллиным в сфере жилищного строительства, говорит, прежде всего, текущая статистика сдачи жилья в Крыму и Севастополе.

В Республике Крым, по данным Росстата, в 2019 году было введено в эксплуатацию 782,1 тыс. кв. метров жилья, или на 16% меньше, чем годом ранее. По глубине падения темпов строительства РК оказалась в числе худших регионов России – еще сильнее показатели снижались только в Коми, Ямало-Ненецком автономном округе, Бурятии, Еврейской АО и на Чукотке, то есть в регионах, где в отличие от Крыма, спрос на жилье и так минимальный. В целом по России, для сравнения, ввод жилья вырос на 4,9% к 2018 году.

В Севастополе, напротив, сдача жилья продолжила уверенный рост: в 2019 году было введено 570,1 тысячи «квадратов», на 29,5% больше, чем годом ранее. По абсолютным объемам ввода жилья Севастополь в силу минимальной территории вряд ли когда-нибудь сможет претендовать на место в группе лидеров, но такие регионы, как Брянская, Ивановская, Курская, Смоленская, Орловская, Смоленская, Новгородская, Псковская, Кировская области, республики Мордовия, Марий Эл, Адыгея, Кабардино-Балкария и т.д. уже опережает. По динамике же прироста введенного жилья Севастополь находится в десятке лучших регионов России.

Однако следует сделать важное уточнение, связанное с методологией подсчета. Начиная с прошлого года, официальная статистика учитывает жилые дома, построенные на участках для ведения садоводства – это решение явно было принято с прицелом на улучшение показателей сдачи жилья, которые в предшествующие три года неуклонно снижались. И если в общероссийском зачете доля такого жилья минимальна – меньше 1 млн кв. метров в 80,3 млн «квадратов» по всей стране, то для Крыма и Севастополя это очень внушительный показатель.

Например, в Республике Крым без учета строительства на землях садоводств в прошлом году было сдано всего 650,6 тыс. кв. м жилья, то есть на условные садовые домики в общем объеме пришлось порядка 17% от официальной статистики ввода. В Севастополе на землях садоводств было сдано 163 тыс. кв. м жилья – почти 29% от общего показателя, зафиксированного Росстатом.

Ни в одном другом регионе России ничего подобного нет – доля вошедших в статистику дачных построек не превышает нескольких процентов.

Поэтому по «гамбургскому счету», если исключить эту категорию, которая не учитывалась до августа 2019 года, ситуация в жилищном строительстве в Крыму и Севастополе далеко не удовлетворительная.

Худосочный задел

В прошлом году рост ввода жилья во многих регионах был во многом достигнут за счет того резерва разрешений на строительство (РНС), которые застройщики активно получали еще в первой половине 2018 года, в преддверии перехода на проектное финансирование жилищного строительства. Еще до старта реформы, фактически предполагающей отмену долевого строительства в привычном виде, у строителей было понимание, что простым этот переход не будет, поэтому все силы были брошены на то, чтобы войти в игру по новым правилам с максимальным заделом. 

О том, как подготовились к переходному периоду строители Крыма и Севастополя, можно судить по приведенной ниже таблице с данными по основным регионам ЮФО из Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя РФ.

Как видно из приведенных цифр, по объемам текущего организованного строительства Республика Крым уступает даже Волгоградской области – хронически депрессивному региону, где исторически строится мало жилья в силу слабого спроса и низкой платежеспособности населения (в 2019 году там было сдано лишь 693 тыс. кв. м жилья – почти вчетверо меньше, чем в Ростовской области).

Севастополь же находится примерно на одном уровне с Адыгеей, где в прошлом году сдали всего 257 тысяч кв. м жилья – в полтора раза меньше, чем в городе-герое, причем без учета пресловутых садоводств. Ни о каком приближении к лидерам южного жилищного строительства – Краснодарскому краю и Ростовской области – речи не идет даже при сложении текущих показателей РК и Севастополя.

Относительно неплохо выглядит текущая статистика по стройкам, где предусмотрено использование эскроу-счетов, на которые в рамках механизма проектного финансирования зачисляются средства покупателей жилья до сдачи объекта застройщиком. По совокупной площади таких объектов РК уверенно опережает Волгоградскую область, а Севастополь – Адыгею, и это свидетельствует о немалых усилиях властей по запуску реформы даже в скудном банковском ландшафте полуострова. Но общие показатели текущего строительства не предвещают убедительного роста ни в этом году, ни, вероятно, в следующем.

При сохраняющемся высоком спросе на крымскую недвижимость по-прежнему ограниченное предложение будет неизбежно к сохранению высоких цен на нее.

По данным исследования портала «Мир квартир», в прошлом году Севастополь занял пятое место (после Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и Владивостока) по дороговизне квартир на вторичном рынке в городах с населением более 300 тысяч человек: средняя стоимость квадратного метра составила почти 90 тысяч рублей, увеличившись за год на 1,6%. Симферополь в этом рейтинге оказался на 11 месте – 77,2 тысячи рублей за «квадрат», рост за год – 0,3%.

Тот же ресурс провел исследование стоимости частных домовладений, в котором Республика Крым заняла четвертое место после Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга (средняя стоимость дома – более 12 млн рублей), а Севастополь – пятое (около 9,4 млн рублей). Наконец, в сегменте новостроек аналитики «Мира квартир» установили, что в Симферополе в прошлом году цены на первичное жилье выросли на 13,3% за кв. м (до 79,2 тыс. рублей – 10 место в России), в Севастополе – на 11,2% (до 78,4 тыс. рублей).

К высоким ценам добавляется по-прежнему низкая доступность ипотеки. По данным Банка России, за весь прошлый год в Республике Крым было выдано 43,9 тысячи рублевых ипотечных кредитов, в Севастополе – почти 13 тысяч.

Подобные показатели, опять же, сопоставимы с теми регионами юга России, которые не отличаются особыми успехами в экономическом развитии. В частности, в Адыгее в прошлом году было выдано 31,1 тысяча ипотечных кредитов в рублях, в Калмыкии – 25,1 тысяча (население этой республики почти вдвое меньше, чем в Севастополе), в Дагестане – 48,4 тысячи, в Северной Осетии – 36,7 тысячи и т.д.

При этом стоимость ипотеки в Крыму остается самой дорогой в России: по данным ЦБ в декабре прошлого года в РК средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составляла 9,73% годовых, в Севастополе – 10,02% при среднероссийском показателе 9,01%.   

Читайте по теме: Из Москвы с любовью. Кто такой новый федеральный куратор Крыма в Кремле

Так дальше строить нельзя. А как иначе – жизнь покажет

В одном из первых своих выступлений в новой должности Марат Хуснуллин предсказуемо выразил недовольство динамикой строительства в Крыму, причем не только жилищного, намекнув тем самым на провалы в реализации ФЦП.

«Крым - это сегодня большая стройка. Идет она, к сожалению, не теми темпами, которые ожидают жители полуострова и правительство России. Этим надо очень плотно заниматься», - заявил новый вице-премьер в интервью «Российской газете», пообещав приложить все усилия для того, чтобы разморозить остановленные стройки программы.

В срывах сроков сдачи крымских объектов Хуснуллин заподозрил чиновников – по его мнению, главная проблема заключается в изначально неправильном ценообразовании на работы и, как следствие, в отсутствии конкуренции.

«В таком случае приходят подрядчики либо непрофессиональные, либо те, кто сразу знает, что ничего не построят. Ругают, конечно, как и везде, за все строителей. На самом деле в цепочке виновников они лишь замыкающее звено. Начинается эта цепочка с некачественно составленного некомпетентным чиновником технического задания... Затем… выбирается проектировщик, который в жизни ничего не проектировал, но зато дал самую дешевую цену на свой проект. В результате выдал отвратительную документацию. Поэтому ключевая задача, которую я перед собой ставлю, – менять подход к системе госзаказа», – сообщил новый правительственный куратор Крыма.

Глава РК Сергей Аксенов уже выступил с рядом встречных инициатив. В частности, на состоявшемся 14 февраля совещании по вопросам реализации ФЦП, он заявил, что любая проблема во взаимодействии чиновников «может и должна решаться в трехдневный срок», для чего есть все необходимые инструменты, поэтому любая задержка «будет означать неквалифицированную работу тех, кто сопровождает, и тех, кто контролирует конкретный проект».

Кроме того, Аксенов заверил, что уже обговорил с Маратом Хуснуллиным вопрос о компенсациях обманутым дольщикам. Как сообщил глава Крыма 11 февраля, соответствующее поручение президент уже дал правительству: необходимая сумма для Крыма составляет порядка 1 млрд рублей, и уже в первом квартале вопрос может быть решен. 

Основной темой встречи Марата Хуснуллина с врио губернатора Севастополя Михаилом Развожаевым, состоявшейся 4 февраля, стали проблемы реализации ФЦП.

«У нас схожие мнения по поводу корня проблем – нужно менять подход к системе управления ФЦП (начинать строить только по качественным проектам с адекватной рынку ценой контракта), дать региону право определять подрядчиков и нести за это ответственность», – сообщил тогда Развожаев.

Спустя несколько дней по итогам всероссийского селекторного совещания по нацпроектам под председательством Хуснуллина врио губернатора Севастополя назвал основные задачи повышения эффективности реализации нацпроектов: решение проблемы недостроев, приведение стоимости квартир для переселения из ветхого и аварийного жилья к показателям других регионов, пересчет смет по проектам с заниженной стоимостью, долгосрочное планирование строительных работ, максимальное упрощение отчетности, повышение доступности ипотеки.

Все эти пункты вполне соответствуют основной идее условной «доктрины Хуснуллина», которую он реализовывал на своих предшествующих должностях куратора строительного комплекса в правительстве Татарстана и мэрии Москвы, – сокращению сроков строительства при одновременном наращивании его объемов. Однако в Крыму нового правительственного куратора ждет как минимум несколько принципиальных проблем.

Прежде всего, это выбор первоочередных приоритетов. Уже ознакомительное общение нового вице-премьера с главами Крыма и Севастополя продемонстрировало разнообразие проблем в строительном комплексе полуострова, которые требуют системных решений. Судя по всему, на первом этапе главной из них станет доведение до ума строек в рамках ФЦП.

В начале февраля Марат Хуснуллин анонсировал совместное с Минэкономразвития РФ совещание, на котором будут разобраны все проблемные пункты программы. Свежую оценку «масштаба бедствий» на днях дал крымский Минстрой на заседании комитета Госсовета РК по экономической политике, промышленности и развитию предпринимательства: в 2019 году не были введены в эксплуатацию 19 объектов энергокомплекса (их реализация перенесена на 2020 год), 9 объектов транспортной инфраструктуры, 5 домов культуры, один детский сад, один объект водоснабжения; по 29 построенным объектам ФЦП обнаружены нарушения.

Еще одна сложность, с которой наверняка предстоит столкнуться Марату Хуснуллину, – это сложности с масштабированием своей предшествующей практики. И в Татарстане, и особенно в Москве Хуснуллину довелось работать в весьма благоприятных условиях: огромные бюджеты строительного комплекса и регионов в целом, мотивированные на результат руководители в лице первого президента Татарстана Минтимера Шаймиева и мэра Москвы Сергея Собянина, наличие крупных игроков в строительной отрасли и финансовой сфере, мегапроекты наподобие тысячелетие Казани, Универсиады, столичной реновации и т.д.

Крым в сравнении с Татарстаном и тем более Москвой – совсем другая история: здесь почти нет крупных строительных компаний, не работают ведущие российские банки, региональные бюджеты принципиально зависят от федеральных дотаций, чиновники на местах не блещут инициативой и компетенциями.

При таком уровне сопротивления материала для управленца возникает соблазн начать ломать его о колено, форсируя внедрение новых порядков, что практически всегда чревато затяжными конфликтами с местной средой. В случае с Маратом Хуснуллиным вероятность такого развития событий отнюдь не исключена: в одном из первых интервью в новой должности на портале «Медуза» новый куратор Крыма заявил, что «ведет жесткую политику» и у него «нет времени на разбирательства». Между тем, как показывает практика того же Севастополя последних лет, подобный подход ничего, кроме постоянных конфликтов, не приносит.

Основной зоной риска в данном случае выглядит жилищное строительство. Разговоры о том, что в Крым придут крупные материковые застройщики, которые смогут наконец обеспечить значительные объемы нового жилья, ведутся уже несколько лет, и с появлением на крымском «фронте» Марата Хуснуллина это действительно может произойти, учитывая его огромные связи в строительном комплексе. Будут ли рады крымские застройщики появлению конкурентов с совершенно иными финансовыми возможностями, вопрос, очевидно, риторический.

При этом у Марата Хуснуллина, опять же, будет немалое искушение способствовать этому процессу, поскольку перед ним стоит задача в масштабах всей страны – добиться выполнения базового показателя нацпроекта «Жилье и городская среда»: 120 млн квадратных метров жилья в год к 2024 году, что означает увеличение объемов строительства примерно в полтора раза к текущим.

Еще на этапе формирования нацпроекта многие эксперты заявляли, что этот целевой ориентир существенно завышен, и крымские чиновники до недавнего времени, похоже, придерживались такого же мнения.

В ноябре прошлого года замминистра строительства и архитектуры РК Максим Скорин говорил в интервью РБК, что реалистичным показателем строительства жилья к 2024 году является не 6,5 млн «квадратов» накопленным итогом, как предполагает нацпроект, а всего лишь 3,5 млн. Однако такой подход едва ли вписывается в «доктрину Хуснуллина», который в одном из первых своих интервью заявил, что Крым «может быть для страны хорошей точкой роста». Какие средства будут избраны для достижения этой благой цели, пока можно только догадываться.

Николай Проценко