Выбрать идеальный земельный участок для индивидуального жилого строительства в Севастополе — задача не из лёгких, ведь нужно учесть множество нюансов, связанных с различными ограничениями, в том числе по объектам культурного наследия.
О том, что может ограничить возможности застройки и на что нужно обращать внимание при покупке земли в городе, в интервью телеканалу НТС рассказала кадастровый инженер, член общественного совета при Управлении Росреестра Татьяна Кулагина.
По словам Татьяны Кулагиной, выбор участка основывается на трёх факторах: бюджете, месторасположении земли и юридической чистоте. И если вопрос бюджета каждый покупатель решает для себя самостоятельно, то с локацией и юридической чистотой нужно разбираться детально, в том числе с помощью специалистов.
Совет 1. Изучи документы: Генплан, ЕГРН, ГПЗУ
При выборе места кадастровый инженер советует обязательно учитывать данные Генерального плана.
«Непримечательная, казалось бы, на сегодняшний день территория в дальнейшем, после реализации проектных решений Генерального плана, может оказаться достаточно привлекательной.
Есть и обратная сторона медали: человек покупает земельный участок в уединении, ближе к лесу, а Генеральным планом предусмотрен по соседству квартал многоквартирной жилой застройки», — поясняет эксперт.
Что касается юридической стороны вопроса, то в первую очередь необходимо получать актуальные данные по земельному участку.
«У продавца нужно просить заказать новую выписку из ЕГРН. Реестр — это динамичная система, и то, что было актуально ещё месяц назад, на сегодняшний день может быть изменено. Важно иметь актуальные, достоверные сведения на момент принятия решения о покупке участка», — советует специалист.
Ещё один важный момент — получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). По словам Татьяны Кулагиной, этот документ минимизирует скрытые риски и неприятные сюрпризы, с которыми можно столкнуться при строительстве или при регистрации объекта недвижимости.
Именно в градостроительном плане отображаются неочевидные ограничения — те, которые не увидеть на публичной кадастровой карте и в выписке из ЕГРН, поясняет эксперт. Это могут быть охранные и санитарно-защитные зоны существующих инженерных коммуникаций, источников питьевого водоснабжения и другие.
Совет 2. Как увидеть невидимые риски
Особое внимание в Севастополе нужно уделять ограничениям, связанным с культурным наследием. В городе, богатом на ОКН, археологические памятники, земельные участки могут входить в охраняемые зоны.
«Это ограничение, которое сложно выявить гражданину. Глазами этого не увидишь. Кажется, какие-то руины, а на самом деле это действительно важная вещь. Особенно иногородние могут попасть в такую ситуацию», — отмечает Татьяна Кулагина.
О том, как часто переселенцы с материка «попадают в такие ситуации», можно судить в том числе по количеству сообщений от ФСБ о повреждении объектов культурного наследия. Об очередном таком случае ForPost рассказывал в начале сентября: уроженка Красноярского края купила в Севастополе участок в границах античной усадьбой и прошлась по наследию ковшом экскаватора, разрушив культурный слой.
Сведения об объектах культурного наследия тоже входят в ГПЗУ.
Также Татьяна Кулагина рекомендует не экономить и делать топографическую съёмку участка, согласовывать её с организациями, которые обслуживают инженерные коммуникации.
«Градостроительный план земельного участка минимизирует риски, но может оказаться так, что при строительстве можно повредить какую-то коммуникацию, которая не будет отображена на карте ГПЗУ. И это будет сопряжено с судами, с финансовыми издержками, с временными издержками. Это дополнительные затраты, конечно, на топографическую съёмку, но они оправданны», — говорит кадастровый инженер.
Не менее важно и осматривать участок на местности. Для Севастополя совет более чем актуальный: многие покупатели из материковой части России землю в южном городе покупают сейчас удалённо.
«Бывает так, что по документам всё хорошо, есть пятно застройки, нет ограничений, но в натуре может оказаться, что там сложный рельеф, который вы не идентифицируете по карте. Там могут оказаться очистные сооружения по соседству и так далее», — уточняет детали кадастровый инженер.
Совет 3. Смотри межевание в натуре
Также Татьяна Кулагина советует выполнять вынос границ участка в натуру. Это поможет избежать неприятных ситуаций, когда в документах одна граница, а по факту — другая.
«Площадь может оказаться меньше, чем вы видите на местности, и шагами, рулетками вы это никак не измерите», — отмечает кадастровый инженер.
Такие несоответствия зачастую приводят к спорам с соседями или проблемам при регистрации прав.
По словам Татьяны Кулагиной, ошибки могут быть допущены на стадии образования земельного участка, а также при строительстве дома или забора за границами своего участка. Решать вопросы с соседями можно как в досудебном, так и в судебном порядке — всё зависит от отношений между людьми и взаимопонимания.
«Если отношения хорошие, то есть два варианта. Можно переместить, если речь идёт о заборе, на место, где он должен быть, по границам участка, указанным в документах. Ещё есть такая процедура, как перераспределение, когда соседи между собой договариваются, и идёт обмен территориями. Границы в документах приводятся к факту, который есть на местности», — поясняет специалист.
Если же договориться не удалось, то решать, на чьей стороне правда, будет суд. В суде собственника могут понудить устранить препятствия в пользовании участком либо оставить всё без изменений.
Когда участок куплен и документы подготовлены, перед началом строительства обязательно необходимо заказать ГПЗУ. В нём будет чётко указано, где и что можно возводить: максимальная площадь объекта, его этажность, длина фасадов и прочее.
В целом выбор земельного участка в Севастополе сопряжён с рядом специфических факторов, не свойственных многим другим российским городам, говорит Татьяна Кулагина. Специалист по кадастру призывает покупателей севастопольской земли не забывать про культурное наследие, охраняемые природные территории и объекты обороны.
Алина Громова
Лучше даже думать не стоит. А уж если ...., то через тех, кто победил в выборах 2025