Сразу оговорюсь: такое мнение сугубо мое и, несомненно, субъективное. Зародилось оно давно - много лет назад. А укрепилось оно после присутствия на слушаниях, организованных депутатами горсовета и посвященных рассмотрению вопроса о разрешении (или запрете) на строительство жилого дома в районе, уже несколько десятилетий назад застроенном и обжитом. Очень хотелось бы в заголовке - для жизнеутверждающего оптимизма - поставить вопросительный знак. И тогда у читателя сохранилась бы надежда на улучшение ситуации. А пока...
А пока, согласно исследованиям, проведенным одним из Интернет-ресурсов, только за одну неделю прошлого года среднегородская стоимость жилья в Севастополе на вторичном рынке выросла на 11 у.е. за м. кв. Тенденция сохраняла завидную стабильность и в итоге к концу прошлого года один «средний» метр севастопольского жилья добрался до отметки 1661 доллар США. Что возвело наш город по этому показателю на второе место в Украине. Первое, понятно, за Киевом. Там цена почти на тысячу выше.
Цена на конец года весьма показательна - еще на начало осени договариваться «в среднем» можно было о 1250 долларах.
Разработанный на вполне научной основе «индекс ценового ожидания» аналитики рынка недвижимости видят в «положительной области». В переводе с научного на человеческий язык это значит, что риэлторы уверены в том, что и цена на жилье, и, следовательно, на их услуги будет если не расти, то во всяком случае не снижаться.
Попробуем разобраться, что же подталкивает «индекс ценового ожидания» в «положительную область». Цена жилья на вторичном рынке формируется с учетом, кроме всего прочего, и стоимости новопостроенных квартир. А эта слагаемая, в свою очередь, зависит от того, где строят новый дом. Если в центре города или в прибрежной зоне - то застройщику приходится платить много денег как за сам участок под строительство, так и добавлять расходы на так называемое «социальное обременение». Если в необжитом районе - надо раскошеливаться на подведение к дому коммуникаций: газ, вода, теплотрасса, электроснабжение, дороги...
И в том, и в другом варианте вся сумма затрат «ровным слоем» раскладывается на конечного потребителя - т.е. того, кто желает жилье приобрести.
Как видим, себестоимость жилья не сильно отличается от того, где дом строят: в центре или в неблагоустроенном районе новостроек. Правда, в «центральном» варианте с вас возьмут наценку за «центровость».
Разговор со специалистами дал понимание того, что затраты застройщика в обжитом районе (читай - коммуникационные сети развиты и подключение к ним не потребует многотысячных затрат) позволяют «уместить» себестоимость одного квадратного метра жилья примерно в 600 долларов. Посчитайте сами, исходя из среднестатистических 1661 доллара, рентабельность бизнеса. Есть в нашем городе фирмы, которые обещают продавать квартиру из расчета примерно 900 долларов за «квадрат».
Условие при этом классическое: «Деньги - утром, стулья - вечером». Т. е. платить надо сегодня, а квартиру получите через год-полтора. Такой порядок многих покупателей заставляет соглашаться на покупку жилья в так называемой «стадии строительной готовности», т.е. без отделки. Пусть придется еще добавлять денег на отделку, зато платишь не за то, что обещают построить, а за то, что уже построили.
Специалисты-риэлторы, основываясь на анализе спроса и предложения, высчитали, что дефицит жилплощади в нашем городе составляет от одного до полутора миллионов квадратных метров.
Аксиома - чем выше спрос, тем выше цена. Полтора миллиона дефицитных квадратных метров жилья - достаточный стимул для того, чтобы цена на квартиры росла. А если приплюсовать сюда хорошую рентабельность, то станет понятным интерес строительных фирм к нашему городу. Из чего делаем вывод: участки под строительство жилья в Севастополе просто обречены на подорожание. Яркая иллюстрация - проданные городскими властями в конце прошлого года на аукционе три участка общей площадью около гектара за один миллион долларов.
Недавнее общение с человеком, который в строительном бизнесе работает не одно десятилетие и к мнению которого прислушиваются самые успешные бизнесмены в Украине, дало мне уверенность, что сегодняшняя активность строительных компаний в Севастополе всего лишь репетиция перед «генеральным наступлением»: «Строительный бум в нашем городе наступит лет через пять. Пока строительные «монстры» изучают обстановку: знакомятся с законодательством, определяются, во что более выгодно вкладывать средства, ищут под проекты соответствующие участки. И ждут, что кто-то вблизи начнет строить - подведет коммуникации».
Справедливость аналитических выводов моего знакомого косвенно подтверждают участившиеся визиты в Севастополь представителей царственных фамилий из некоторых ближневосточных стран. Разговоры ведутся о строительстве моста через Севастопольскую бухту, отелей всемирно известных сетей, аэропорта на Бельбеке и т.п.
О том, что в городе есть понимание того, как в ближайшее время будет развиваться ситуация на рынке земельных участков, лучше других знают в ... прокуратуре. Именно правоохранителям сплошь и рядом приходится документировать и разбираться в фактах самовольного строительства таких крупных объектов, как многоквартирные жилые дома. Нарушители требований действующего законодательства готовы отвечать по Закону Украины «Об ответственности предприятий, учреждений, организаций за правонарушения в сфере градостроительства», готовы платить штрафы в размере 50 % стоимости уже произведенных работ... На многое готовы, лишь бы строить. Строить способом «сначала строим, потом платим штрафы, потом - узакониваем».
На тех общественных слушаниях, свидетелем которых мне довелось быть, жители близлежащих домов дружно и единогласнопроголосовала против того, чтобы вблизи их возводили новостройку. В принципе, такой прогноз сделать было не сложно: кому охота иметь под боком все «прелести» стройплощадки. Но есть еще один прогноз: в ближайшие десять-пятнадцать лет население Севастополя возрастет в два-два с половиной раза. Значит, строить будут много. А под строительство нужны участки...
Александр РЫБАЛКО
