Может ли собственник торговой точки заявить право на помещение общего пользования?

Ответ был бы достаточно полным, если сказать категорическое «нет». К сожалению, в Севастополе эта очевидная для всей России норма не соблюдается. По старой привычке 90-х в наших ТЦ сохраняются права собственности на отдельные части помещений общего пользования. Собственники используют их не столько для прибыли, сколько для ведения междоусобицы – речь идет о шантаже арендаторов, которым так называемые «собственники помещений общего пользования» преграждают выходы из торговых точек, загораживают бигбордами витрины и выставляют счета за аренду входа и выхода. А все потому, что каким-то интересным образом им удалось получить права на то, что по закону не могло принадлежать одному собственнику – владение коридором, лестницей или лифтом. Не пора ли положить конец такому беспределу?

Пройдемся по теории

К местам общего пользования в нежилом здании относят помещения, не являющиеся частью офисов, которые могут быть использованы людьми для временного пребывания, прохода, проезда или провоза грузов, посещения в определенные часы или отдыха работников и посетителей

 Жилищный кодекс РФ  не определяет понятие «нежилое помещение», но выделяет виды нежилых помещений, разделяя их на торговые, складские, административные и развлекательные. Из этого мы можем сделать вывод, что нежилое помещение это такой объект недвижимости, который может быть использован в коммерческих или иных целях. Отличие от жилого помещения в том, что нежилое помещение не принадлежит к жилищному фонду. В остальном требования закона схожи.

Здесь надо сказать, что на основании ст. ст. 289 и 290 ГК РФ законодателем применена аналогия закона и урегулирован вопрос общей долевой собственности в отношении нежилых помещений: общие помещения, обслуживающие иные нежилые помещения не могут находится в собственности определенного лица. На такие помещения распространяется режим общей долевой собственности собственников нежилых помещений в здании.  Единого собственника у помещения общего пользования быть не может.

Как правило, нежилые помещения в торговом центре или другом крупном здании принадлежат разным собственникам и используются для получения прибыли от ведения бизнеса или сдачи в аренду. Таким образом, мы имеем дело с многосубъектыми отношениями, в которых участвует целый круг заинтересованных лиц. Это и собственники помещения, и его арендаторы, и муниципальные образования, и даже кредитные организации. Не стоит забывать и о клиентах, покупателях и других  посетителях нежилого здания. Они тоже могут быть косвенно заинтересованы в использовании такого помещения.

А если случится пожар?

А теперь представьте себе ситуацию: помещение общего пользования принадлежит  собственнику, у которого имеется некое коммерческое помещение в этом здании. Таким образом, он будет вправе единолично определять порядок пользования помещением общего пользования.  А это уже веский повод для узаконенного шантажа остальных пользователей. Ведь предприниматель может взимать мзду за проход по его территории, размещение рекламных плакатов или установку торговых автоматов. Не говоря уже о той опасности, которую несет право собственности даже на малую часть помещения. Посетителя ведь даже в туалет могут не пустить! А при пожаре или ином ЧП все посетители здания находятся под серьезной угрозой!

Что является помещениями общего пользования?

·       помещения, необходимые для обслуживания более 1-го помещения здания

·       лестничные площадки

·       холлы

·       лестницы

·       лифтовые и прочие шахты

·       коридоры

·       технические этажи

·       чердаки

·       крыши

·       подвалы с расположенным в них инженерным оборудованием

·       ненесущие и несущие конструкции

Все эти помещения должны принадлежать в одинаковой степени собственниками всех нежилых помещений как общая долевая собственность, без выделения долей.

Закон что дышло

Тем не менее, в Севастополе у некоторых владельцев имеются бумаги, согласно которым они считают себя хозяевами лестниц и проходных территорий. Это свидетельства, подтверждающие право собственности на помещения общего пользование, выданные уполномоченными государственными органами Севастополя. Подобную практику пора прекращать. Такие лица создают существенный дискомфорт собственникам офисных и торговых помещений и посетителям. К тому же, видоизмененяя общие помещения, они нарушают баланс в строительных и противопожарных нормах.

Однако, мы наблюдаем волокиту в судах в этих вопросах, и, как следствие, несоответствие с законом и общероссийской практикой.

Кому это выгодно?