В России решают проблему квартир размером с конуру

Квартиры-студии с одним окном площадью в 20 кв. метров ещё восемь лет назад называли «смешными». Теперь вопросом квартир размером с коробку занялась Счётная палата и сразу рубанула с плеча: мол «однушка» должна быть не меньше 33 «квадратов».

Рынок жилья, насыщенный маленькими квартирками, и покупатели, у которых денег хватает только на такое микро-жильё, в непонимании, что будет дальше. 

Как «малометражки» стали золотыми?

Вопрос маленьких квартир активно обсуждался ещё в 2016 году, когда Игорь Шувалов, который тогда занимал должность первого вице-премьера, на всю страну заявил о популярности такого жилья:

«Кажется смешным, но люди приобретают такое жильё, и оно очень популярно, и на рынке есть ниша такого жилья», — признал он.

Во внимание брался международный опыт: тогда минимальный размер квартиры в Японии составлял 28 кв. метров, в Испании и Франции — 30 кв. метров, в Швеции — 25 кв. метров.

Эксперт по недвижимости Иван Солдатенков считает, что такой подход в 2016 году был оправдан, особенно в Подмосковье, где «малометражки» стоили 2-3 млн рублей. Их покупали те, кто приезжал покорять столицу.

Ситуация изменилась в 2020 году, когда в пандемию коронавируса была введена ипотека с господдержкой: квадраты стали стремительно дорожать на фоне ажиотажного спроса.

По словам директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова, за последние четыре года квартиры в новостройках различной площади выросли в цене на 80%, на вторичном рынке жильё подорожало на 51%. Цены на квартиры поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время, уточнил эксперт.

Сейчас студии площадью 20 кв метров в Москве стоят 7-8 млн рублей. Некоторые застройщики продают «малометражки» за 9-10 млн рублей, уточнил Солдатенков.

Он считает, что малогабаритное жильё по таким ценам – «издевательство над людьми». Чтобы понять это, достаточно посмотреть на аналогичные квартиры, которые строились в Советском Союзе и выдавались гражданам бесплатно, уточнил наш собеседник.

«В хороших кирпичных пятиэтажках и девятиэтажках малогабаритные квартиры были с двумя окнами, с балконом, с небольшой кухней, ванной, туалетом. Люди были рады такому жилью. Сейчас малогабаритное жильё ― пенал с одним окном: где тут кухня, где тут спальня — совсем не разделить», ― рассказал наш собеседник.

Как уничтожить микро-квартирки

Сейчас Аудиторы Счётной палаты заявили: настало время избавиться от этого наследия. В своей работе они опираются на Указ о национальных целях развития РФ до 2030 года и на перспективу до 2036 года, который президент Владимир Путин подписал 7 мая.

В документе установлен целевой показатель по обеспечению граждан жильём не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 38 кв. метров к 2036 году.

Счётная палата нашла способ уничтожить спрос на маленькие квартиры — они предложили исключить их из ипотечных программ с господдержкой, сообщает ТАСС.

Аналогичные меры борьбы с «малометражками» предложил гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко. По его словам, за последние два с половиной года «застройщики нарастили число малогабаритных квартир в своих проектах, особенно в столичных городах». Их доля выросла на 21%.

Рынок жилья сейчас выглядит следующим образом:

• 11% от общего числа квартир в новостройках — квартиры площадью менее 28 квадратных метров,
• 39% — квартиры площадью 28-44 «квадрата»,
• 50% — квартиры площадью больше 44 «квадратов».

Мутко считает, что ограничение на приобретение «малометражек» по семейной ипотеке с 1 января 2025 года «возымеет положительный эффект»: «застройщики изменят квартирографию проектов», а переходный период «позволит осуществить плавную подстройку, не нарушая экономику ранее запущенных проектов», пишет РИА Новости Недвижимость.

Такие квартирки нужны людям?

Иной взгляд на ситуацию у заместителя председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой.

«Маленькие студии появляются в связи с тем, что у людей есть спрос и недостаточно денег на покупку большой квартиры. А поскольку строительные нацпоказатели никто не отменял, то продолжаем строить в том же темпе. <…> застройщики ищут способы, как удешевить продукт, в том числе за счёт уменьшения квадратных метров», ― цитирует депутата Lenta.ru.

Разворотнева уверена: застройщик строит такие квартиры, потому что «на них есть спрос». А раз так, то не стоит лишать «малометражки» господдержки. 

Эксперт по недвижимости Иван Солдатенков возразил:

«В Москве один квадратный метр в ''малометражке'' стоит свыше 300 тысяч рублей ― это дороже, чем в ''однушке''. Почему? Разница в цене между жильём площадью 21 кв. метр и 30 кв. метров небольшая ― всего в 1-1,5 млн рублей. При этом квадратура уменьшается на 30%. Думаю, застройщику просто выгодно продавать таких ''малышей''».

Почётный строитель России Михаил Леонов выступил за сбалансированное предложение для удовлетворения спроса.

«Нельзя, чтобы на рынке было много студий небольшой площади, а нормального жилья мало. Также нельзя полностью убирать с рынка ''малометражки''. Мне кажется, должен быть выведен определённый коэффициент. Достичь баланса легко: понять сколько, какого жилья строится, сколько, какого жилья покупается. Все эти данные есть в открытом доступе».

По данным управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, на малогабаритные квартиры приходится до 20% от уровня спроса, причём отнюдь не только инвестиционного. Учитывая это, застройщики вряд ли самостоятельно будут отказываться от проектирования квартир площадью до 33 кв. метра, уверен он.

Однако прямым запретом «эту проблему не решить», сообщил эксперт ТАСС. 

По данным Сырцова, при запрете «малометражек» определённая доля рынка переориентируется на вторичное или арендное жилье, возникнет спекулятивный рост цен на уже построенные малогабаритные квартиры. 

Не с того начали?

Эксперт по недвижимости Иван Солдатенков считает, что решать проблему нужно иначе:

«У нас есть санитарные нормы, строительные нормы. Раз госприёмка принимает малогабаритное жильё, значит оно в них укладывается. Следовательно, если мы хотим решить проблему, то надо ужесточить строительный норматив. Однокомнатная квартира предусматривает проживание двух людей. Следовательно, на каждого человека должно быть минимум 18 кв. метров. Квартиры меньшей площади строить нельзя. Эта норма должна быть плавающей, чтобы не переделывать уже построенное жильё».

Отметим: предложение Солдатенкова уже реализуют в Москве. В столице минимальные значения площади квартир таковы: однокомнатная квартира ― 28 кв. метров, двухкомнатная квартира ― 44 кв. метра.

За нарушение требований проектировщикам и негосударственной экспертизе грозят санкции. Ограничения не распространяются на проекты, по которым получено разрешение на строительство или согласование до 7 мая, сообщают РИА Новости Недвижимость со ссылкой на информационное письмо за подписью председателя Мосгосстройнадзора Антона Слободчикова. 

Аналогичные правила с 1 июня начнут действовать в Ленинградской области.

Пока далеко не все эксперты понимают, как можно уложится в прокрустово ложе этих ограничений и Указа президента, в котором сказано, что минимальная площадь жилья на одного человека к 2030 году должна быть 33 квадратных метра.

«Прямой пересчёт на семью из трёх человек ставит нас перед фактом, что квартира в таком случае должна быть 99 кв. метра. Возможно, рассчитывать надо как–то не так, например за вычетом нежилой площади, остающейся общей для всех. Грубо говоря, 25 ''квадратов'' с санузлами, коридорами, кухней и прочим, плюс 8,3 ''чистых'' жилых метров на человека равняется целевому показателю. Но так или иначе, это всё статистика», — приводит журнал «Деловой Петербург» позицию коммерческого директора ГК «ПСК» Сергея Софронова.

Застройщики настаивают на дополнительных мерах: предоставлении налоговых вычетов застройщикам, улучшении условий и расширении программы льготной ипотеки при условии сохранения текущих цен на жильё от застройщиков, снижении уровня ипотечных ставок.

Учитывая опыт ипотеки с господдержкой, власти вряд ли повторно отважатся на такой шаг, считает Солдатенков. Ужесточение строительных норм ― «это самый верный способ избавить россиян от востребованных шуваловских квартир площадью в 20 кв. метров», уверен наш собеседник.

Роберт Вочовский