От чего реально зависят цены на квартиры в новом году? Главные факторы

От чего будет зависеть стоимость квартиры в 2026 году — от ставки ЦБ, действий застройщиков или настроений покупателей? Ответ оказывается комплексным, поскольку эти факторы тесно переплетены. Опрошенные эксперты детализируют складывающуюся картину, выделяя определяющие тенденции для каждого сегмента рынка.

Факторы влияния для рынка жилья в целом

Российский рынок жилья в 2026 году будет зависеть не только от ключевой ставки Банка России и зависимой от неё ипотеки — абсолютных доминант. На него окажут существенное влияние другие факторы общеэкономического развития страны и особенности строительной отрасли. О них рассказали опрошенные ForPost эксперты.

Оживления рынка жилой недвижимости, которое повыcит темп экономического развития, стимулирования роста ряда смежных отраслей — стройматериалов, машиностроения, химической — и повышения занятости ожидает доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Борисова.

Кандидат экономических наук, доцент кафедры стратегического и инновационного развития Финансового университета при Правительстве РФ Михаил Хачатурян ожидает продолжения снижения ключевой ставки Банка России:

«Оно будет оказывать положительное влияние на старте по ипотеке и тем самым в определённой степени поддерживать положительную динамику рынка недвижимости. Но ввиду очень осторожных и постепенных действий Центрального банка по смягчению денежно-кредитной политики очень значительной эта положительная динамика не будет».

Борисова и Хачатурян увидели такие риски для рынка в этом году:

• наличие значительного объёма введённого, но не проданного жилья. Суммарная площадь таких квартир была 80,3 миллиона кв. метров на конец декабря 2025 года. С одной стороны, это сдерживающий фактор осуществления новых проектов для застройщиков. С другой — гарантия отсутствия дефицита жилья;
• возможное повышение стоимости жилья, зависящее от макроэкономического развития страны, предложений на первичном и вторичном рынках и денежно-кредитной политики властей;
• дефицит кадров рабочих специальностей в строительстве.

Что повлияет на сегмент первичного жилья

Участники рынка углубились в то, что будет определять ситуацию в сегменте первичного жилья:

• размеры ключевой ставки Банка России и зависимых от неё ставок по ипотеке,
• условия от застройщиков,
• объёмы нового строительства,
• себестоимость реализуемых проектов,
• доступность государственных субсидий на покупку жилья,
• соотношение цены жилья и доходов потенциальных покупателей.

Позитивными факторами будут постепенная нормализация ипотечных ставок и развитие расчётных механизмов — эскроу-счетов, аккредитивов и безнала, сказала руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова.

А также повышение стандартов контроля качества и сроков на первичке, адаптация девелоперов и покупателей к «новой нормальности», где решения принимают не на эмоциях, а на расчёте, добавила она.

Возможные риски для первички

Однако рисковым фактором может оказаться та же ответственность девелоперов за сроки и качество в новостройках, на что обратила внимание Юлия Емельянова. Напомним, федеральное правительство намерено прекратить мораторий на штрафы для застройщиков за нарушение сроков передачи клиентам квартир.

По её словам, это меняет экономику риска: девелоперы будут аккуратнее в обещаниях, но также могут закладывать потенциальные расходы — неустойки, претензии, допрасходы на устранение дефектов — в финансовую модель проекта, а значит, косвенно и в цену.

Для дольщиков это плюс с точки зрения защиты прав, но для рынка в целом — ещё один инфляционный элемент в себестоимости новостроек, считает руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова

Другой риск для первички — дальнейшее ужесточение как условий предоставления семейной ипотеки, так и требований Банка России к коммерческим банкам и девелоперам, а также рост задолженностей по рассрочкам за квартиры, полагает коммерческий директор ГК «Юнион» (ЖК Riga Hills) Алеся Треглазова.

Ещё один риск — рост затрат застройщиков, добавил сооснователь Mishchevich Group Фёдор Мищевич.

Изменения во вторичной недвижимости

Для вторичного жилья, как считают опрошенные ForPost участники рынка, определяющими будут:

• размер ключевой ставки Банка России, доступность ипотеки и наличие альтернативных ей форм покупки без большого кредитного плеча,
• адекватность цен,
• юридическая чистота объектов,
• наличие ликвидных предложений,
• гибкость условий сделок.

На вторичном рынке жилой недвижимости возможна «коррекция цен на 5–10%» — особенно для типовых проектов в не самых лучших районах, — так как рынок будет вынужден искать новый баланс спроса и предложения, отметила Алеся Треглазова:

«Также выделю ценовой разрыв с первичным сегментом. Цены на вторичном рынке во многих городах искусственно завышены, притянуты к стоимости новостроек с ипотекой по госпрограммам. Это делает её (вторичку — прим.) менее конкурентной».

Что будет с ценами на рынке жилья

Всё это, конечно, отразится на ценах на жильё в 2026 году. В целом оно продолжит дорожать, и касается это прежде всего первички, считает большинство опрошенных ForPost экспертов и участников рынка. По их мнению, резкого повышения стоимости не будет.

Руководитель строительной компании «Бастион» Виталий Хижный подчеркнул, что девелоперы не могут снижать цены из-за роста себестоимости объектов и дорогих кредитов на строительство — «маржинальность и так на грани».

Для цен в сегменте первичного жилья ключевыми факторами остаются экономика проектов, проектное финансирование, объём новых проектов и правила господдержки, отметила руководитель департамента реализации новостроек Genesis PRO Юлия Емельянова.

А в сегменте вторичного жилья — доверие к безопасности сделки, доступность рыночной ипотеки и поведение продавцов, добавила она:

«Если многие продавцы будут ждать "лучшей ставки" и держать цену, предложение ликвидных квартир станет тоньше. А это само по себе поддерживает стоимость даже при умеренном спросе».

Рост цен будет «однозначно выше уровня инфляции», уверена коммерческий директор ГК «Юнион» (ЖК Riga Hills) Алеся Треглазова.

На фоне ожидаемого снижения темпов продаж и отсутствия роста во многих секторах бизнеса существенного повышения цен ждать не стоит, прогнозируется стабильная ситуация без скачкообразного увеличения стоимости, считает основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги» Андрей Любунь.

Возможна ли коррекция стоимости жилья

Экономист Михаил Хачатурян спрогнозировал, что в этом году средняя стоимость 1 кв. м нового жилья увеличится на 7–10% по сравнению с 2025 годом.

А руководитель строительной компании «Бастион» Виталий Хижный считает, что рост цен на первичку в целом будет порядка 7–10%. В Москве и Санкт-Петербурге — ближе к 10%, в регионах — 3–5%, уточнил он.

По его мнению, стоимость вторички может упасть на 5–10% в реальных сделках, хотя в объявлениях о продаже жилья цены будут держаться на уровне прошлого года:

«Продавцы психологически не готовы опускать цены сильно. Но те, кому нужно продать срочно, будут давать скидки. Больше всего просядут квартиры с проблемами — например, плохой район, неудобная планировка, старый фонд. Ликвидные объекты в хороших локациях останутся на прежнем уровне или даже подрастут».

При этом в ценовой ситуации усилится фактор региональных различий, обратил внимание Хижный. Он полагает, что в Москве, Петербурге, Сочи и Краснодаре цены будут держаться или расти. А в депрессивных регионах, моногородах возможны «стагнация или падение на 5–15%», уточнил он:

«Всё зависит от локальной экономики и платёжеспособности населения. Обвала цен не будет. Продавцы не готовы сбрасывать, застройщики держатся за маржинальность, инфляция поддерживает цены снизу. Максимум — коррекция на 5–10% на отдельных сегментах вторички».

Сдержанную коррекцию стоимости и региональную диверсификацию допустил и руководитель консалтинговой компании HC consulting Роман Сабиржанов.

По его словам, в тех субъектах РФ, где спрос на жильё сильно упал в прошлом году, девелоперы могут опустить ценники для стимулирования покупок. А в мегаполисах рост стоимости будет сдерживаться доступностью кредитов и уровнем доходов населения, добавил он.

Сооснователь Mishchevich Group Фёдор Мищевич, предположил, что коррекция цен будет происходить не через резкое снижение продавцами, а через их торг с покупателями, особенно по объектам с завышенной ценой.

При этом и федеральное правительство «традиционно будет выступать регулятором цен», так как «государство хочет, чтобы жильё стало дешевле», заключила руководитель отдела заботы о клиентах агентства недвижимости «КоридорЪ» Циала Биниашвили.

Рынок в поисках сложного баланса

Российский рынок жилья в этом году ожидает период сдержанного и неравномерного развития, определяемого разнонаправленными силами.

Основной тренд — управляемая стагнация с региональной диверсификацией. Ожидается общий умеренный рост цен на первичное жильё, который будет на фоне вероятного снижения темпов продаж. Рынок вторичного жилья, особенно с проблемами, столкнётся со снижением стоимости коррекцией цен до 10%, в то время как ликвидные объекты сохранят стоимость.

Ключевой парадокс рынка в том, что он будет одновременно поддерживаться и сдерживаться действиями одних и тех же институтов:

• государство и Банк России, с одной стороны, через снижение ключевой ставки и программы субсидирования стимулируют спрос. С другой — отмена моратория на штрафы для застройщиков и ужесточение требований к ипотеке увеличивают издержки и охлаждают активность;
• застройщики, столкнувшись с ростом себестоимости и дорогими кредитами, не могут снижать цены, но и повышать их резко не готовы из-за умеренного платёжеспособного спроса и большого объёма нереализованного жилья.

Таким образом рынок будет зависеть от тонкого равновесия таких факторов:

• финансовые — темп снижения ключевой ставки и доступности ипотеки;
• издержки — рост затрат на строительство и давление ответственностью девелоперов;
• психологические — готовность покупателей совершать сделки на основе расчёта, а продавцов — адекватно оценивать свои активы;
• региональные — увеличивающийся разрыв между растущими мегаполисами и стагнирующими регионами.

В итоге: резких движений или обвалов не предвидится. Рынок движется к «новой нормальности» — более рациональной, регулируемой, с чёткой сегментацией.

И главным результатом года станет не взлёт или падение, а перераспределение активности и стоимости между сегментами и регионами, а также закрепление более осторожного поведения всех его участников.

Алексей Лохвицкий