Конфликты собственников квартир и квартирантов давно притча во языцех. Порой в чатах возникают настоящие жилищные войны, которые заканчиваются не переговорами, а взаимными упрёками и фразами: «Ты чё такой ушлый? Давай разберёмся?».
Эксперты заверяют: Жилищный кодекс РФ составлен таким образом, чтобы свести конфликты на нет. Однако произошедший на днях в Севастополе инцидент с переселением квартирантки на лоджию показал, что ситуация далека от идеальной.
О том, как избежать таких историй и что делать, если тебя выселяют «незамедлительно», — в материале ForPost.
«Хорошая ты девица, неперечливая»
О «нехорошей квартире» в Севастополе ForPost рассказала местная жительница:
«К хозяйке квартиры приехали родственники. Квартирантку переселили на лоджию, несмотря на то, что она исправно платит за комнату 15 тысяч рублей в месяц. Девочка пришла с работы, а её вещи уже сложены и готовы для переселения, то есть никакого соблюдения личных границ. Кстати, за визит подружки хозяйка берёт 200 рублей, говорит, за свет».
Сейчас девушка ищет новую комнату. Спорить с хозяйкой квартиры она не стала.
Отметим: инцидент, произошедший в Севастополе, не единичный. Согласно результатам прошлогоднего опроса страховых компаний «Росгосстрах» и «Открытие», у 56% респондентов возникали конфликты с арендодателями, сообщают «Ведомости».
Наиболее распространённые причины возникновения конфликтов:
- резкое повышение стоимости аренды;
- запреты на готовку, хранение продуктов в холодильнике для тех, кто арендует комнату;
- ухудшение условий проживания;
- запрет на посещение гостей;
- запрет на перестановку мебели;
- выставление счетов за якобы испорченную мебель;
- проживание с животными.
Только у 12,5% квартиросъёмщиков нет никаких запретов.
Председатель думского комитета по труду, социальной политике и делам ветеранов Ярослав Нилов считает, что в каждой конфликтной ситуации нужно разбираться отдельно.
«Если собственник сдаёт в аренду квартиру и есть договор, то, например, выселение на лоджию — нарушение предмета договора. В этом случае можно наказать собственника. Это то же самое, если бы вы приехали в отель, оплатили номер, а вам сказали, что вы будете жить под дверью», — сказал ForPost Нилов.
Он уверен: корректировать действующее законодательство в части защиты прав квартирантов не стоит, отношения между ними и наймодателем «чётко регламентированы в Жилищном кодексе РФ».
Что говорит Жилищный кодекс
В кодексе есть статья 67 «Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма».
Согласно ей, наниматель имеет право:
- проживать в арендуемой квартире/комнате;
- сдавать жилое помещение в поднаём;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
- требовать от собственника своевременного проведения капремонта, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Имеет и обязанности:
- обеспечивать сохранность съёмного жилья;
- поддерживать его в надлежащем состоянии;
- своевременно вносить плату.
По словам президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева, эти же правила распространяются на людей, которые арендуют квартиры/комнаты в коммерческом (частном) секторе.
Главное, отметил он, — заключить договор о найме жилья. Заверять у нотариуса его не нужно, достаточно двух подписей — нанимателя и наймодателя.
«Важно помнить, что типовой договор — база для обсуждения деталей. Каждый пункт базового договора должен быть дополнен в зависимости от того, чего хотят стороны. При достижении сторонами всех договорённостей такой договор подписывается и является базой для того, чтобы его исполнять. Если что-то не исполняется, можно идти в суд, доказывать свою правоту. Если вы арендуете квартиру по типовому договору без уточнения деталей — ваши проблемы», — сказал ForPost Апрелев.
Московский эксперт в сфере недвижимости Иван Солдатенков дополнил:
«Если с вами заключили договор аренды жилого помещения, с этого момента собственник теряет право пользования данным помещением. Да, он продолжает им распоряжаться, получать деньги за его аренду, оплачивать коммунальные услуги, но, повторюсь, право пользования наймодатель утрачивает. Отмечу: по этому договору у арендатора на помещение прав больше, чем у собственника. Поэтому, если есть договор, в котором учтены все нюансы — от чётких сроков аренды до штрафных санкций — конфликтных ситуаций быть не должно».
Лайфхак от риэлтора
Иван Солдатенков в беседе с ForPost дал несколько советов, как правильно составить договор.
Например, если человек арендует комнату, в договоре от руки нужно нарисовать схему квартиры и написать так:
«Комната № 1 — хозяйская, комната № 2 — моя, комната № 3 — кухня, комната № 4 — ванная, совмещённая с туалетом, комната № 5 — коридор. Хозяин не имеет права заходить в комнату № 1 без предварительного со мной согласования. Я не имею права заходить в комнату № 2. В комнате № 3 я имею право пользоваться холодильником, готовить пищу, мыть посуду, хранить продукты, завтракать, обедать, ужинать. В комнате № 4 имею право мыться, совершать другие гигиенические процедуры. В комнате № 5 хранить верхнюю одежду, обувь и т. д.».
Ещё в таком договоре нужно чётко прописать дату внесения ежемесячного арендного платежа. А также учесть ряд нюансов — вплоть до неожиданного заселения на лоджию.
«Допустим, в сезон в Севастополь приезжает турист и говорит собственнику квартиры, в котором проживает квартирант: «Я будут платить тебе не 15 тысяч, а полтинник». Согласитесь, велик соблазн выселить квартиранта или переселить его на лоджию. Однако, если в договоре будет прописана штрафная санкция в 100 тысяч рублей, наймодатель десять раз подумает, прежде чем согласиться на такую сделку», — уточнил наш собеседник.
Он добавил, что такие подробные договоры нужно составлять и на аренду квартиры.
Солдатенков напомнил, что по договору аренды жилья собственник может выселить квартиранта только через суд при условии, если у того имеется минимум трёхмесячная задолженность за аренду.
«Если арендатор насильно выселяет, звоните 02 и говорите, что вас незаконно просят освободить арендуемое жилое помещение. Полицейским вы показываете договор аренды. Уверен: они будут на вашей стороне, так как вы действуете в рамках закона, а если полиция превысит полномочия, их можно также привлечь к ответственности», — сказал наш собеседник.
Не стоит забывать и о налоговиках, уточнил депутат Госдумы Ярослав Нилов:
«Если человек сдаёт в аренду квартиру и не платит налоги, это правонарушение — сокрытие дохода. Налоговая может доначислить неуплаченный налог. Если стороны не смогли договориться и возник конфликт, ситуация может привлечь к себе внимание правоохранительных органов. Как и в любом споре, виноваты будут две стороны».
Поэтому в данной ситуации руководствоваться принципом «И так сойдёт» не стоит, отметил президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Наш собеседник советует обратиться к специалисту — он поможет грамотно составить договор аренды, который застрахует от неприятных сюрпризов.
Почти как муж и жена
Но если отношения между собственником квартиры/комнаты и квартирантом зарегулированы, почему возникают конфликты?
Одна из основных причин — «неумение договариваться», уверен Иван Солдатенков.
Отношения арендодателя и нанимателя ему напоминают брак по расчёту. В брачном договоре муж и жена чётко прописывают все детали. Правила установлены. Ссоры исключены.
«Так и при аренде жилого помещения. Нужно перед заключением договора уточнять все моменты. Да, бывают форс-мажоры. Например, у собственника заболела сестра, и ему срочно нужно продать квартиру — нужны деньги на дорогостоящее лечение. Не вопрос: в договоре указан штраф за досрочное выселение — оплати его и продавай квартиру. Второй вариант: не выселяй человека, пока он не найдёт новое жильё», — сказал Солдатенков.
Ещё одна причина возникновения конфликтов — правовая неграмотность граждан и вера на слово, уверены опрошенные ForPost эксперты.
Например, девушка из Севастополя, которую поселили на лоджии, договора о найме комнаты не имела. Поверила хозяйке на слово. В итоге оказалась в стеснённых условиях.
«К сожалению, порой граждане нелегально проживают в съёмном жилье. Они находятся на птичьих правах на территории чужой собственности. В этой ситуации предъявлять какие-то претензии нельзя. Если всё делать по закону, проблем не будет», — уверен Ярослав Нилов.
В частности, в Жилищном кодексе РФ сказано, что хозяин квартиры/комнаты должен заблаговременно уведомить о выселении из арендуемого жилого помещения. Лучше получать такие уведомления не в устной, а в письменной форме — даже если наниматель и наймодатель проживают в одной квартире.
«Когда есть на руках бумага, можно доказать факт незаконного выселения. Получается, всё зависит от правовой грамотности людей, которые снимают квартиру и которые сдают её в аренду. Чем более юридически подкован человек, тем меньше конфликтов возникает», — резюмировал Константин Апрелев.
Роберт Вочовский
Обсуждение (3)
Эти горе-риэлторы, трактующие законодательство, как им удобно...
Так, по убеждению президента Российской гильдии риелторов Константина Апрелева (ого) согласно требованиям ст. 67 ЖКК РФ наниматель имеет право:
Имеет обязанности:
обеспечивать сохранность съёмного жилья; поддерживать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату.
Только не учтено одно - требования этой статьи распространяются исключительно на собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда, т.е. так называемого государственного жилья. При этом нанимателя по договору СОЦИАЛЬНОГО найма можно выселить в судебном порядке: с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; без предоставления других жилых помещений.
В данном случае риэлтор как будет трактовать это? Раздел 3 ЖК, регламентирующий вопросы по вопросу социального найма, касается именно такого жилья. К договору аренды жилья, находящегося в частной собственности применяются соответствующие требования ГК РФ, где предусмотрено, что, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Следовательно, все взаимоотношения регулируются договором, и если в договоре оговорены определенные условия, в том числе запрет на гостей, пользование определенным имуществом и пр. И уж совсем несусветная глупость их уст риэлтора: "договору у арендатора на помещение прав больше, чем у собственника".
РЫэлтЫр-это сущность,которой главное срубить свою капусту за сводничество.....десятку за привод клиента на съем квартиры,несколько сотен за куплю-продажу. А пустая болтовня про чистоту сделки,все честно и красиво забывается сразу после того,как клиент отдал заветные купюры.....сейчас хоть без спроса не публикуют твои объявления с фотографиями,немного им гайки закрутили...да и искуственный интеллект на пятки наступает.Вспомните,когда появилась эта отрасль и с чего начиналось-с бандитского отъема жилья в начале 90-х ,тесной связки с криминалом и теми,кто с ним "боролся". А сейчас вообще все их сделки стали,турист стал умный,да и продавец тоже+отсутствие интереса к недвижимости в определенных регионах "у морька"-громко,ипотека- страшный сон,да и не дают. А за место в конторе-заплати,машина в кредит,квартира в ипотеку....все с жирных времен.А потом ковид,ВО....тоска...только кофе упиваться в курилке.
Хороший кодекс. Снял жильё и разрешил, например, 50-ти гастарбайтерам проживать. Можно ещё и заработать на этом. Не имей сто рублей, а имей сто друзей.