От квартир к отелям: чем интересен новый тренд на рынке недвижимости

Частные инвесторы, особенно на Юге России, переориентируются с традиционной покупки квартир для сдачи в аренду на номера в отелях и сервисные апартаменты.

Ещё несколько лет назад до 80% покупателей курортной недвижимости рассматривали исключительно квартиры, но сейчас ситуация резко изменилась: доля таких сделок упала примерно до 30%, пишут «Известия».

На первый план вышли объекты под профессиональным управлением — апарт-отели, гостиничные номера и другие форматы сервисной недвижимости.

Причины разворота — экономика и рост турпотока.

Бум гостиничной недвижимости

В 2025 году на рынок вышли более 80 новых гостиничных объектов, а общий номерной фонд увеличился на 17% — до 160 тыс. единиц. В сегменте гостиничных форматов с профессиональным управлением за прошлый год было заключено 10,5 тыс. сделок, а с начала 2026-го — ещё 3,4 тысячи.

Объём инвестиций в отельную недвижимость достиг 60 млрд рублей, увеличившись на 57% за год. В 2026 году ожидается ввод около 10 тыс. новых номеров, и это на 20% больше, чем годом ранее.

Активно развивается в этом направлении Юг России. Так, в Анапе интерес к сервисным апартаментам и гостиничным номерам с начала года вырос на 35%, тогда как спрос на квартиры под аренду снизился на 22%.

Средняя стоимость гостиничного номера для частного инвестора на Юге составляет около 17 млн рублей: от 11 млн в Анапе до 22 млн и выше в Сочи. На апрель 2026 года доля сервисных апартаментов в предложении курортной недвижимости достигла 74%, что стало рекордом за всю историю российского рынка.

Покупатели всё чаще выбирают проекты с инфраструктурой уровня отеля — с ресторанами, СПА, зонами отдыха и сервисами для гостей.

Доходность меняет правила игры

Эксперты объясняют смену предпочтений инвесторов доходностью.

Рынок долгосрочной аренды квартир столкнулся с переизбытком предложения. Собственникам становится сложнее находить арендаторов, а ставки аренды приходится снижать. В итоге фактическая доходность квартир часто составляет всего 2-4% годовых.

Сервисные апартаменты предлагают инвесторам уровень дохода в среднем 8-10% годовых, а в успешных курортных проектах — до 17-18%. При этом лоты часто распродаются ещё на этапе строительства, а управление полностью берёт на себя оператор.

Если раньше основной объём сервисных апартаментов приходился на Москву и Санкт-Петербург, то теперь рынок активно растёт в регионах. Это Казань, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Владивосток, а также туристические территории: Карелия, Алтай, Камчатка, Сахалин и Байкал.

Например, турпоток в Казань в 2025 году достиг 5,1 млн человек и продолжает расти. К 2030 году ожидается увеличение до 7 млн туристов ежегодно, что стимулирует строительство крупных многофункциональных комплексов с сервисными апартаментами.

Плюсы и риски гостиничной недвижимости

Сервисные апартаменты привлекают инвесторов возможностью получать доход без участия в операционных процессах. Управляющая компания берёт на себя маркетинг, обслуживание гостей и эксплуатацию, удерживая 45-55% выручки. Собственник получает в среднем 8-12% годовых чистыми, а также рассчитывает на рост стоимости актива.

По мнению экспертов, уход инвесторов из арендных квартир в гостиничные форматы — долгосрочный тренд. Отели приносят стабильные налоговые поступления, создают рабочие места и стимулируют развитие инфраструктуры.

Есть и недостатки у такого формата. Доходность зависит от сезонности и туристического потока, возможны форс-мажоры, а после введения договора долевого участия для гостиниц могут запретить использование гостиничных номеров для постоянного проживания.

Стоит отметить, что в это же время в России наметился существенный рост спроса на вторичное жильё, что связывают с более выгодными ценами по сравнению с новостройками.

Продажи «вторички» в 35 крупнейших городах России увеличились на 18% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 122,7 тыс. единиц. Рынок новостроек показал рост всего 4%, объём продаж — 71,5 тыс. квартир.

Покупатели вторичного жилья нередко переплачивают и игнорируют юридические риски, какие «сюрпризы» скрывает такое жильё — читайте в отдельном материале ForPost.