Инвестиция или проблема: чем отличаются апартаменты от квартиры в Крыму

В последние годы особой популярностью как у застройщиков, так и у покупателей в Крыму пользуются апартаменты. Но далеко не всем известно, что этот тип недвижимости отличается от квартир не только названием. О том, какие плюсы и минусы таит в себе модное «жильё», разбирался ForPost.

Юридический нюанс: нежилое помещение

Как рассказал в беседе с изданием управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев, вопреки расхожему мнению, слово «апартаменты» не является юридическим термином.

«Если вы заглянете в выписку из ЕГРН, вы никогда не найдёте там слова “апартаменты”. Там всегда будет указано “нежилое помещение”. А под этот термин можно записать всё, что захочется, от офиса до какого-нибудь салона», — пояснил специалист.

Иначе говоря, визуально апартаменты могут ничем не отличаться от студии в типовой новостройке, но по закону они не будут считаться жильём. Лучше всего им подойдёт сравнение с гостиничным номером: вроде бы все бытовые атрибуты (кровать, санузел, кухня) на месте, а недвижимость всё равно коммерческая.

На практике этот юридический нюанс создаёт массу сложностей. 

Минусы апартаментов

Например, поскольку апартаменты не являются жилой недвижимостью, прописаться в них насовсем нельзя. Но, согласно Федеральному закону №5242-1 от 25.06.1993, в апартаментах можно зарегистрироваться временно, при условии, что юридически они считаются частью апарт-отеля или гостиницы. А для этого апартаменты должны стоять на участке с видом разрешённого использования «Гостиничное обслуживание».

Кроме того, в отличие от квартиры, апартаменты всегда могут изъять за долги: в правовом поле они считаются активом, даже если фактически выполняют роль единственного жилья.

«Такие вещи, как льготная семейная ипотека, тоже недоступны в случае с покупкой апартаментов», — подметил Илья Пичуев.

Потенциальным владельцам апартаментов не стоит рассчитывать и на шаговую доступность детского сада, школы, поликлиники — обязательных элементов инфраструктуры любого жилого района. Как объяснил собеседник ForPost, в случае с апартаментами остаётся надеяться только на генплан города.

«Это вопрос городской планировки. Когда город выделяет участки под строительство многоквартирного дома, естественно, вокруг должна быть предусмотрена социальная инфраструктура. А к коммерческой недвижимости таких требований нет», — заметил Илья Пичуев.

Расчёт коммунальных услуг для апартаментов тоже будет вестись, как для нежилого помещения. То есть там, где обычный алуштинец заплатит 47 рублей за кубический метр воды, владельцу апартаментов придётся отдать почти 55 рублей.

А есть ли плюсы у апартаментов?

Но у апартаментов есть и ряд преимуществ. 

В отличие от обычных многоквартирных домов, многие апарт-комплексы могут предложить владельцам недвижимости доступ к бассейну, СПА или спортзалу, расположенному прямо внутри здания. Также в большинстве апарт-отелей внедрена система «апартаменты с управлением», особенно привлекательная для тех, кто покупает недвижимость с целью сдачи.

«Это чем-то похоже на гостиницу. Покупаешь апартаменты, которые находятся в управлении профессионального оператора, и он делает за тебя всё, от стирки белья до поиска жильцов. Разумеется, за услуги берёт свою маржу, — пояснил Илья Пичуев. — Сейчас подобная форма управления недвижимостью особенно популярна в крупных городах вроде Москвы или Санкт-Петербурга, однако постепенно тренд приходит и в Крым».

Модная система управления позволяет арендодателям проще зарабатывать на жилье. 

Не нужно устраивать «смотрины» новым клиентам, убираться после тех, кто едва съехал, и даже оплачивать коммунальные счета — со всем справится оператор. Именно поэтому инвесторы считают апартаменты невероятно привлекательным способом вложить деньги: при минимальном участии на этой покупке можно заработать даже больше, чем на квартире.

Например, одна сеть апартаментов в Ялте предлагает всем желающим арендовать «квартиры» по цене от 3,5 до 16 тысяч рублей за ночь. Месяц проживания в таком жилье в лучшем случае обойдётся в 105 тысяч. При этом двухкомнатная квартира, соседствующая с самыми дешёвыми апартаментами, стоит всего 40 тысяч рублей за месяц.

Сколько стоят апартаменты в Крыму

Ещё одним неоспоримым преимуществом апартаментов является их цена. Как пояснил управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы, если пожертвовать возможностью прописаться и другими благами, доступными только для жилой недвижимости, то на покупке можно сэкономить несколько миллионов рублей.

«Если сравнивать с такой же квартирой у моря, апартаменты могут оказаться дешевле на 10-15%. Валовая стоимость получается дешевле за счёт площади. Апартаменты — это, как правило, студии или однокомнатные “квартиры” площадью 20-30 квадратов. Их стоимость колеблется в районе от 5 до 7 миллионов. В то же время у нормальной квартиры площадь будет от 40-50 квадратов, и цена в лучшем случае выйдет миллионов 8», — подытожил Илья Пичуев.

А пока потенциальные владельцы апартаментов взвешивают все «за» и «против» будущей покупки, застройщики активно вливаются в новый тренд. 

Напомним, как ранее рассказывал ForPost, в ближайшие годы в Крыму появится 25 миллионов квадратных метров новой недвижимости, причём жилищное строительство займёт только половину этой цифры. 

Остальное, по словам министра жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым Никиты Тарасова, составит рекреационная недвижимость, к которой можно отнести и апарт-комплексы.

Не остаются в стороне и севастопольские застройщики. Как сообщал ForPost, после принятия нового Генплана пляжная зона в Орловке поменяла свою категорию назначения, и теперь на береговой линии начинается строительство целого комплекса зданий с апартаментами. Однако местных не столько беспокоит возможный шум от стройки, сколько идея курортного комплекса присвоить себе пляж.

Елена Фокина

Фото: Дмитрий Ларин|ForPost, коллаж ForPost|yastasv.ru, krym.cian.ru