Если застройщик стал банкротом: что можно от него потребовать

За восемь месяцев нынешнего года количество застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза. В настоящее время в их число входит сразу 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов. Ни для кого не является секретом, что финансово несостоятельными чаще всего становятся небольшие компании. Впрочем, крупные игроки рынка также могут быть признаны банкротами. Эксперты компании "Метриум" рассказали, какие требования может предъявить дольщик застройщику-банкроту.

Первый вариант — требовать готовую квартиру. Желание получить уже готовую квартиру понятно и даже похвально. Но при этом следует исходить из того, на какой стадии строительства находится дом. Идеальная ситуация для дольщика выглядит следующим образом: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности. Здесь никаких проблем не возникнет.

Но есть еще один — менее удачный вариант. Речь идет о ситуации, когда дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при некоторых условиях.

Первое условие — если больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Второе условие — оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

Третье условие — объект не пребывает в залоге у других лиц.

Если хотя бы по одному из этих условий есть сомнения, лучше не пытаться получить готовую квартиру. 

Второй вариант — потребовать незавершенный объект строительства. Даже в том случае, если дом не до конца достроен, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Но для этого необходимо обратиться в суд. Если дело закончится успешно, то в этом случае будет зарегистрировано совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Как утверждают эксперты рынка, данная тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства, и для достройки требуется относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект.

Есть еще один важный момент — если дольщики закрепляют за собой право на недостроенный дом, то у них появляется преимущество. Дело в том, что объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Третий вариант — потребовать деньги. Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Банкротство означает неспособность платить по текущим операциям и выполнять условия договоров и соглашений. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью, продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого, денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов.