Как Севастополь и Крым приняли новые правила строительства

Переход застройщиков Севастополя и Крыма на проектное финансирование и счета эскроу не так страшен, как малюют его сами девелоперы. Эксперты сходятся во мнении, что в жилищном строительстве была нужна реформа, у которой сейчас специалисты одно за одним выявляют узкие места. Со временем банки и застройщики адаптируются к изменениям, от которых выиграют их клиенты.

Напомним, 1 июля вступили в силу поправки в федеральный закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, которые направлены на защиту прав клиентов строительных компаний. Согласно поправкам, если говорить простым языком, в банке открываются специальные счета (эскроу), на которые кладутся деньги покупателей жилья в новостройках; застройщик получает доступ к этим счетам только после ввода новостройки в эксплуатацию; для строительства застройщику нужны либо собственные деньги (вся необходимая сумма), либо привлечённые — их может дать банк в виде кредита, который называют проектным финансированием.

Севастополь — первый

Проектное финансирование предполагает наличие хорошо развитой банковской системы, именно отсутствие на Крымском полуострове адекватной финансовой инфраструктуры в долгосрочной перспективе следует признать главной проблемой жилищного строительства в Севастополе, говорит начальник управления контроля и развития долевого строительства департамента капитального строительства Севастополя Андрей Соломахин. Несмотря на это, в Севастополе уже заключён застройщиком и банком первый на полуострове договор проектного финансирования с применением счетов эскроу, отметил чиновник.

«Мы не так давно осуществили первую сделку по предоставлению, по моему, 700 миллионов рублей группе компаний „Севастопольстрой” для строительства жилого комплекса „Атмосфера”, — рассказывает Игорь Чумаковский, вице-президент банка РНКБ, являющегося системообразующим для Крымского полуострова. — В настоящее время у нас чуть меньше двух десятков проектов по проектному финансированию жилищного строительства: часть заявок уже на выходе, часть заявок только зашла (к сожалению, всего лишь три заявки из Севастополя). Я не буду говорить об их перспективах, но это миллиарды рублей. Это будет, очевидно, мощный импульс для развития жилищного строительства на территории <Крымского полуострова>».

Клиентов обезопасили

Реформа в жилищном строительстве, если говорить объективно, была нужна, будущее — за проектным финансированием, считает адвокат, руководитель рабочей группы по международно-правовым вопросам постоянного представительства Республики Крым при Президенте России Александр Молохов. Легче всего говорить, что слишком резко произошёл переход на проектное финансирование, что надо было переходный период растянуть, что застройщикам тяжело, продолжает Молохов.

«Звучали такие панические голоса, что, мол, совсем плохо, будет крах, какой-то космический рост цен <на новое жильё>. Но всё-таки я бы не сказал, что ситуация стремительно ухудшается. Но расслабляться не нужно, нужно выправлять перекосы, которые есть», — уверен он.

Новые правила, введённые в отрасли жилищного строительства, означают, что сейчас застройщик — это компания с опытом строительства многоквартирных домов и ввода их в эксплуатацию; у этой фирмы «чистая» земля для строительства, потому что она подлежит передаче банку в залог; предприятие получило «ровную и правильную» разрешительную документацию; у компании есть собственные деньги — как минимум 10% общей сводной предполагаемой стоимости строительства объекта; и в идеале — это юридическое лицо, которое на себе не несёт каких-либо других активов, перечислила советник вице-премьер-министра Республики Крым, курирующего строительство, Юлия Смирнова.

«Проектное финансирование, эскроу-счета — это абсолютная безопасность клиента, — заверяет она. — Да, вероятно, где-то теперь стало дороже <новое жильё>, но, мне кажется, потом рынок всё отшлифует; когда мы полностью перейдём на проектное финансирование, мы, на самом деле, выровняемся в деньгах, и рынок будет формировать цену, как обычно».

Ещё по теме: Застройщиков Севастополя заставят стать прозрачнее

Есть и другие схемы работы на рынке жилищного строительства — «пресловутое бронирование, жилищные сертификаты, ПИФы, краудфандинг, облигационные займы, ЖСК и ЖСП, бинарные опционы», перечисляет Александр Молохов. Однако «глобальной альтернативы» проектному финансированию быть не может — все схемы уходят в прошлое, и обсуждать их просто бессмысленно, полагает он.

«Скорее всего, если будут фиксироваться такие практики, то федеральный законодатель и Верховный суд будут обобщать эти практики, чтобы их пресечь. Поэтому в перспективе никуда не деться; скорее всего, в полном объёме придётся перейти на банковское проектное финансирование, привлечение денежных средств граждан с использованием эскроу-счетов», — говорит советник адвокатского бюро «Павлова и партнёры» Алексей Алтухов.

Для послаблений нужен опыт

Эксперты перечисляют проблемы, возникшие перед банками и застройщиками с переходом на проектное финансирование. По мнению юриста Александра Молохова, самый главный вопрос — где девелоперам взять деньги и под какой процент? Ведь это проблема для Севастополя и Республики Крым, поскольку, во-первых, у местных предприятий нет кредитной истории, которую требуют банки, во-вторых, на полуострове проектным финансированием занимаются только два банка — РНКБ и «Россия», поясняет Молохов.

«Но будут постепенно, очень постепенно и другие банки допускаться <к работе с проектным финансированием жилищного строительства>, и между ними возникнет некая конкуренция, — уверен он. — Но очень много банков не могут и не хотят работать с эскроу-счетами, не так много желающих — <жёсткие> требования и ответственность велика».

С тем, что ключевой момент в переходе застройщиков на проектное финансирование, — доступность банковского кредита, согласен Алексей Алтухов. Кроме того, обращает он внимание, изначально принята жёсткая модель доступа застройщика к деньгам клиентам: условие раскрытия эскроу-счёта — предоставление девелопером банку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Алтухов считает, что более удачной была бы мягкая модель: постепенное раскрытие эскроу-счёта — в зависимости от строительной готовности объекта.

«Я знаю, что в Минстрой <России> обращались застройщики с такими предложениями, — продолжает советник адвокатского бюро «Павлова и партнёры». — Судя по комментариям министра, Минстрой готов обсуждать после того, как банковское сообщество наработает компетенции. Поскольку, как заявляет министр, пока мы просто не готовы, тем более к изощрённым схемам, пока <действует> более простой механизм: дом построен — представлено банку разрешение на ввод в эксплуатацию — появилась возможность доступа к эскроу-счетам. Но это, на мой взгляд, нельзя признать удовлетворительным механизмом, нужно двигаться в направлении постепенного раскрытия эскроу-счетов».

Но пока «доказательная база» мала, чтобы предлагать какие-то новации, только началась работа с проектным финансирование, добавил вице-президент банка РНКБ Игорь Чумаковский. Он согласен с тем, что нужно наработать опыт и потом, учитывая анализ этого опыта, выходить с предложениями о либерализации режима эскроу-счетов.

«Сейчас, очевидно, будет меняться группа застройщиков, с которыми будут работать банки, будут нарабатываться новые кредитные истории. Исходя из опыта работы с застройщиками, банки смогут дать какие-то предложения по модификации режима эскроу-счетов», — полагает Чумаковский.

Алексей Лохвицкий