Застройщик из Севастополя под следствием: дело дольщиков «запахло жареным»

Сразу несколько уголовных дел, имеющих шансы стать громкими, расследуются в Севастополе вокруг строительства фирмой «Васко ЛТД» многоквартирного жилого дома на ул. Колобова, 20. 
 

Если коротко: уже после ввода дома в эксплуатацию застройщик вместе с сотрудниками ДИЗО «отрезали» часть придомового участка у жильцов.

Дольщики, понятное дело, не согласились, тем более что на этой придомовой земле возвели капитальные гаражи для авто, волшебным образом переданные третьим лицам и превращённые в коммерческие магазины. 

Как показывают документы, которые изучил ForPost, правоохранительная система постепенно распутывает этот клубок с признаками нарушения закона, о чём свидетельствуют возбуждённые уголовные дела.

Конечно, официальные обвинения, если основания для них будут, должны быть выдвинуты следственными органами. 

Давайте тогда дадим им слово…

Фабула истории «Колобова, 20»

В декабре 2006 г. между Севастопольским городским советом и фирмой «Васко ЛТД» был заключён договор аренды земельного участка площадью 7800 кв. м, расположенного на пр. Столетовском — ул. Колобова, для строительства и обслуживания многоквартирного дома, сроком на 25 лет. 

Кадастровый номер участка — 91:02:001013:288. Через 10 лет — уже в российском правовом поле — в феврале 2016-го ДИЗО выдал застройщику, ООО «Васко ЛТД», разрешение на строительство жилого дома на арендованном участке (документ есть в редакции).

Схема дома и гаражей на едином земельном участке.

Застройщик быстро построил дом, привлекая для его возведения и средства дольщиков, по закону оформив ипотеку, — и в июле 2018 года многоквартирный дом был официально введён в эксплуатацию.

А затем произошло самое интересное. Оцените красоту фигуры пилотажа…

Через четыре месяца после введения дома в эксплуатацию застройщик («Васко ЛТД») обратился в ДИЗО с заявлением о разделе земельного участка «с целью формирования внутри него нового земельного участка (маленького, площадью 409 м² — ForPost), необходимого для обслуживания нежилых зданий автостоянки боксового типа».

ДИЗО своим распоряжением №18027-РДЗ от 15.11.2018 на основании заявления «Васко ЛТД» образовал небольшой земельный участок с новым кадастровым номером 91:02:001013:6767 внутри единого участка, где возводился дом. А впоследствии на этом маленьком участке застройщик построил автостоянку боксового типа на 8 машино-мест.

Схема раздела гаражей по состоянию на 2018 г.

Как следует из материалов прокуратуры (есть в редакции), которые подтвердило и уточнило следствие, построенные 8 гаражных боксов застройщик передал в собственность гражданину А.В. Марущенко, который, судя из документов, оставил себе 4,5 м² в одном из гаражей, а остальную недвижимость передал в собственность трёх других лиц — В.В. Радченко, Е.В. Мончар, Д.А. Цокур.

Новая схема раздела гаражей по состоянию на 2019 г.

Что наиболее любопытно: указанные гаражи, как убедился ForPost, сейчас функционируют как коммерческая недвижимость в виде магазинов.

Магазины у дома №20 на ул. Колобова, которые должны быть гаражами. Февраль 2025

В чём проблема?

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Это значит, что весь земельный участок, который город передавал застройщику под строительство дома, после ввода дома в эксплуатацию, что сопряжено с переходом прав собственности на квартиры к дольщикам, в полном объёме и в тех же границах, как в проектной документации (документ есть в редакции), переходит в общедолевую собственность собственников квартир — т.е. жильцов.

На такой позиции стоит целая группа дольщиков, обратившихся в ForPost, которые были вынуждены идти в суды, когда узнали, что часть их участка по каким-то причинам находится в собственности иных лиц. 

Жители требовали от суда признать недействительным распоряжение ДИЗО о разделении участка.

Позиция «Васко ЛТД» и ДИЗО

Представитель «Васко ЛТД» Н.В. Якимович в ходе заседания в Гагаринском районном суде осенью 2021 года настаивал на правоте застройщика, объясняя, что «участок под обслуживание жилого дома не сформирован». 

В.В. Радченко и Е.В. Мончар, получившие в собственности гаражи, также просили отказать жильцам.

На стороне застройщика и владельцев гаражей стоял и орган исполнительной власти. Так, в письме ДИЗО от 16.09.2021 за подписью замначальника управления имущественных отношений Д.В. Болдырева говорится, что помещения боксов, являясь отдельными от многоквартирного дома объектами капитального строительства, не являются общедолевой собственностью жильцов многоквартирного дома.

Здесь отметим, что распоряжение ДИЗО (есть в редакции) по образованию маленького земельного участка площадью 409 м² подписал 15.11.2018 бывший директор ДИЗО команды экс-губернатора Овсянникова — Рустэм Зайнуллин, который сейчас является заместителем губернатора Белгородской области.

В суде застройщик стоял на том, что суд якобы не принял во внимание, что земельный участок был сформирован в Севастополе ещё в период действия украинского законодательства. И якобы для того, чтобы соблюсти российские нормы обеспечения машино-местами, застройщиком было принято решение о возведении стоянки боксового типа, в связи с чем проектная документация была откорректирована, о чём были уведомлены департамент архитектуры и Севгосстройнадзор.

Поэтому, как выяснилось в суде, на участке появились здания (!) наземной автостоянки на 8 машино-мест и нежилые помещения в нём. Как вам формулировка, уважаемые читатели?

«Таким образом, на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом и здание автостоянки боксового типа», — сказано в материалах суда в части позиции застройщика.

Кроме того, застройщик почему-то считает, что площадь того участка, который город ему передавал для строительства, и площадь того, который передаётся для эксплуатации дома, должны быть разными.

Якобы для эксплуатации дома его жильцам этой земли будет слишком много?

Представитель владельца сразу трёх гаражей В.В. Радченко в суде заявил позицию, что данные гаражи как капитальный объект недвижимости никакого отношения к многоквартирному дому на ул. Колобова, 20, не имеет, не предназначен для обслуживания и обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, а потому в состав общего имущества собственников квартир не входит.

Что установили суды?

Во-первых, Гагаринский районный суд установил, что «участок является сформированным и переданным для строительства и обслуживания жилого дома». 

Таким образом, первый довод застройщика был аннулирован.

Во-вторых, в проектной декларации ООО «Васко ЛТД» на объект капитального строительства «Жилой многоквартирный дом по пр. Столетовский — ул. Колобова» сказано, что к планируемым элементам благоустройства территории отнесены 49 машино-мест открытого типа, в том числе 6 для маломобильных групп населения, 8 машино-мест боксового типа, 29 машино-мест вдоль проездов. Всего 86 машино-мест.

Таким образом, суд пришёл к выводу, что возведение многоквартирного дома, а также гаражей (здание стоянки боксового типа) осуществлялось на основании единого разрешения на строительство от 8.06.2018. 

Отдельного разрешения на строительство здания гаражей застройщик не получал, а само здание гаражей не вводил в эксплуатацию как отдельный от многоквартирного дома капитальный объект.

Вывод судейской коллегии однозначен: оспариваемые гаражные боксы относятся к общему имуществу собственников помещений.

Интересно, что севастопольская прокуратура 15.11.2020 г. в лице заместителя прокурора И.В. Емельянова в рамках проверки по обращению Н.Н. Гончарова (один из дольщиков) выяснила, что распоряжение ДИЗО №18027-РДЗ от 15.11.2018 издано с нарушением требований законодательства и без согласия участников долевого строительства.

В-третьих, учитывая протест прокуратуры, директор ДИЗО О.Б. Кузнецова своим решением от 24.12.2020 г. (есть в редакции) отменила раздел участка, признав решение Р.Ш. Зайнуллина двухлетней давности недействительным.

В-четвёртых, согласно ответу Севгосстройнадзора от 20.08.2020 г. на судебный запрос, наземная автостоянка боксового типа является неотъемлемой частью парковочных мест, предусмотренных благоустройством территории многоквартирного дома.

Аналогичную позицию по данному вопросу в суде продемонстрировал департамент архитектуры Севастополя. 

Так, в ходе судебного разбирательства была обнародована позиция экс-главы ведомства А.П. Моложавенко от 28.03.2018 г., «что наземная стоянка боксового типа является вспомогательным зданием, обеспечивающим обслуживание многоквартирного дома». 

А также позиция департамента архитектуры от 15.06.2023 г. за подписью и.о. директора Ю.В. Шемонаева (есть в редакции), в которой сказано, что:

«Проект вспомогательного здания (гаражей) был разработан фирмой „Интерпроект” по заказу „Васко ЛТД”. При этом построенные гаражи являются частью общего паркового пространства жилого многоквартирного дома».

В-пятых, судья Гагаринского районного суда Е.П. Матюшева решением от 23.09.2021 г. аннулировала и исключила из ЕГРН сведения о маленьком участке, предварительно признав право общей долевой собственности собственников помещений дома №20 на большой участок площадью 7800 кв. м.

Следствие УМВД и Следкома

Претензии к застройщику имеются у целой группы собственников квартир в доме на Колобова, 20, среди которых и Ершова И.И., обратившаяся в редакцию ForPost.

Горожанка сообщила, что 3 июня 2024 г. старшим следователем следственного отдела УМВД РФ по Гагаринскому району Севастополя Недогоном Я.В. было возбуждено уголовное дело по признакам преступления п. «б» ч. 2 ст. 165 УК РФ.

Из материалов дела (есть в редакции) становится понятным, что УМВД приходит к выводу: после того, как квартиры были переданы дольщикам, застройщик продал неустановленному лицу 8 гаражных боксов под стоянку автотранспортных средств, а не отдал их в собственность жильцов многоэтажного дома.

«Таким образом, застройщиком „Васко ЛТД” путём обмана и злоупотребления доверием Ершовой И.И. и иных лиц многоэтажного дома № 20 на ул. Колобова, при отсутствии признаков хищения, был причинён особо крупный ущерб на общую сумму не менее 1 млн рублей», — сообщает следователь Недогон Я.В., который в тот же день — 3 июня 2024 г. признал обратившуюся Ершову И.И. потерпевшей по уголовному делу.

Далее, 3 декабря 2024 г., старший следователь следственного отдела по Ленинскому району ГСУ Следкома по Крыму и Севастополю в рамках уже второго уголовного дела установил, что представитель «Васко ЛТД» нарушал закон, обращаясь в ДИЗО с заявлением о разделе земельного участка.

«По результатам рассмотрения заявления застройщика „Васко ЛТД”, неустановленное должностное лицо ДИЗО <...>, действуя умышленно, из корыстной заинтересованности, выразившейся в стремлении путём совершения неправомерных действий извлечь для застройщика выгоду имущественного характера в виде незаконного получения земельного участка площадью 409 кв. м, осознавая общественную опасность своих действий, предвидя неизбежность наступления общественно опасных последствий в виде существенного нарушения прав и законных интересов граждан из числа участников долевого строительства и желая этого <...>, совершило действие, явно выходящее за пределы имеющихся полномочий, а именно — подготовило распоряжение (о разделе участка), которое было подписано Р.Ш. Зайнуллиным», — сказано в материалах уголовного дела.

Следствие СК приходит к выводу, что на данном участке «незаконно возведена наземная автостоянка боксового типа, с передачей боксов в собственность третьим лицам, в обход участников долевого строительства».

«В результате незаконные умышленные действия должностных лиц ДИЗО повлекли за собой существенные нарушения прав и законных интересов неограниченного круга граждан, а также повлекли наступление тяжких последствий в виде выбытия из собственности участников долевого строительства земельного участка площадью 409 кв. м кадастровой стоимостью более 9,2 млн рублей», — следует из материалов дела.

По данному делу старший следователь СК С.О. Попова признала жительницу Севастополя И.И. Ершову потерпевшей по уголовному делу № 12402670002000092, которое находится в производстве по признакам преступления по п. «в» ч. 3 ст. 286 УК РФ.

В заключение добавим: кроме И.И. Ершовой, в рамках уголовных дел вокруг «Васко ЛТД» и дома на ул. Колобова, 20, появляются и новые потерпевшие.

Остаётся надеяться, что в судебная и следственная система Севастополя разберутся в этой истории и свет справедливости разгонит тьму беззакония. Ведь истинная сила — в справедливости. 

Согласны?

Сергей Абрамов