В программе "Актуальное интервью" на канале НТС выступил Роман Галеев, руководитель региональной экспертной группы Национальной коллегии специалистов-оценщиков на территории Севастополя. Заканчивается срок предоставления отчета о кадастровой оценке земельных участков, который в городе федерального значения проводится впервый, и заканчивается срок, когда можно подать свои замечания. 30 августа - последний день подачи замечаний.
По словам специалиста, в Севастополе этим правом воспользовались многие, но по сравнению с другими регионами эта активность все же не так высока.
"За весь период подачи замечаний получено столько замечаний, сколько примерно за одну неделю после первого дня размещения отчетных документов, например, в Санкт-Петербурге. Возможно, это объясняется масштабами городов", - говорит Галеев.
Все замечания рассматриваются государственным бюджетным учреждением "Центр кадастровой оценки", какие будут приняты решения, будет ли пересмотрена оценка в отношении отдельных объектов или групп (для производственной деятельности или предпринимательства стоимость, по оценкам специалистов, выше рыночной) - станет известно позже.
В срок не позднее 1 октября отчет о результатах государственной кадастровой оценки земли в Севастополе должен быть предоставлен в ДИЗО на утверждение. И где-то в конце октября отчет должен быть утвержден, сообщил эксперт, после чего начнется второй этап - исправление ошибок. Заявить о них вправе и физические, и юридические лица.
Кадастровая оценка земли должна проходить 1 раз в 2 года. После 1 января 2019 года данные кадастровой оценки появятся на публичной кадастровой карте и в едином госреестре недвижимости. Чтобы оспорить их, не придется обращаться в суд: будет создана комиссия по рассмотрению споров по результатам кадастровой оценки.
По мнению членов гаражных кооперативов, в г. Севастополе взято направление – уничтожение гаражных кооперативов, с целью освобождение участков земли, но взамен ни какой альтернативы. А здесь и все методы хороши, в том числе:
- и налоговая удавка
- и невозможность оформления в собственность своих же строений и земли под ними.
30 августа 2018 истекает срок подачи замечаний к промежуточному отчету проведенной государственной оценке земли. Утвержденные результаты кадастровой оценки, в соответствии с 515-ПП от 28.11.2014, будут взяты за основу в налоговой базе с 01.01.2019 года.
Проведением массовой кадастровой оценкой занимается созданное во исполнение № 601-ПП от 17.08.2017 государственное бюджетное учреждение г. Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки».
В соответствии с нормами Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ и приказа Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. № 226 направляются замечания (в течении 50 дней со дня опубликования предварительных результатов) для исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости земельного участка, носящие как технические, так и методологические ошибки, повлиявшие на определение величины кадастровой стоимости земельного участка.
Председатели ГК с целью возможности предоставления замечаний к промежуточному отчету, подавали обращения, где просили предоставить, согласно какой методике проводилась кадастровая оценка, с обязательным отражением всех факторов, использованных в расчетах и формулу расчета (с расшифровкой) по земельному участку, выделенному для того или иного ГК.
Приходилось повторно направлять запросы, т.к. ответы (в виде таблицы)
1. не содержали информацию таких факторов (примененных к землям гаражных кооперативов) как: расстояние до моря; расстояние до ближайшей транспортной магистрали; расстояние до центра Севастополя; рельеф
2. не содержали формулу расчета, с расшифровкой составляющих и отражением получения итоговой цифры УПКС, руб./кв.м,, что затрудняет работу по проведению анализа и предоставления замечаний к проведенному промежуточному отчету.
По ряду ГК, так как в составе сведений Единого государственного реестра недвижимости отсутствует информация о категории земельного участка (для ГК вид разрешенного использования ВРИ -2.7.1), кадастровая оценка их участков не определялась. Однако, кадасторовый паспорт имеется и кооператив исправно уплачивает налог на землю согласно имевшейся кадастровой оценки земельного участка. Считаем, что ссылка на то, что использовалась база 2014 – несостоятельна. Все кадастровые паспорта выдавались в 2015-2016 годах.
И вновь люди были вынуждены обращаться в ДИЗО с заявлением о выдаче решения об определении категории земли, для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка и категории земель.
Данную ситуацию многие оценили как попадание в список ГК, подлежащих ликвидации, что явно приводит к нагнетанию социальной напряженности.
Анализ даже тех куцых ответов на запросы показал на многочисленные просчеты.
ТЕХНИЧЕСКИЕ.
В предоставленных ответах на запрос указана модель (способ) расчета, используемые факторы и приведена формула . Результат данной формулы отображается в разделе «УПКС, руб/кв.м.
При проведенном пересчете по данной формуле обнаружена арифметическая ошибка, приведшая к увеличению результата.
МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ.
В запросах просили о предоставлении информации - согласно какой методике проводилась кадастровая оценка и формулу расчета (с расшифровкой) по земельному участку. Предоставленные ответы не содержали этих сведений, в том числе применялись (НЕ применялись) факторы, указанные в сводных таблицах (при исчислении логарифма) такие как
- расстояние до моря
- расстояние до ближайшей транспортной магистрали
- расстояние до центра Севастополя
- рельеф.
Имеется методологическая ошибка применения для гаражных кооперативов фактора – расстояние до моря.
В отношении многих участков, расположенных на склонах, или на пересеченных участках не применен как понижающий фактор – РЕЛЬЕФ, что противоречит п 1.12 вышеуказанного приказа Минэкономразвития.
При расчете кадастровой оценки земли проигнорированы п.п. 4.1.1, 4.1.3 приказа Минэкономразвития, где в числе ценообразующих факторов, характеризующих объекты – применение выводов по внешней среде.
Обзор есть, выводы есть, а применение их в расчетах – отсутствует.
Многие участки выделялись на землях не предназначенных для какого либо многоэтажного строительства, т.к. находятся либо на геологических разломах, (например «Щитовик», «Эллада» и пр.), либо в санитарных зонах (например 6 ГК находятся в санитарной зоне канализационно-очистных сооружений «Южные»).
Увеличение цены на земельный участок, при расчете кадастровой оценки земли, на прямую связан с тем, что в основном он построен на сборе только коммерческой информации на недвижимость, взятой из объявлений.
Не учтено в полной мер - маржа всяких посредников, и завышенная ожидаемость в предлагаемой цене.
Учитывая, что сделки с недвижимостью, оформляются нотариально, таким образом, имеется база фактических цен на сделках необходимо делать корреляцию с учетом этой информации.
Попытка получить информацию о законности применения / не применения тех или иных факторов у разработчика методических указаний о государственной оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 за № 226 результатов не дала (ответ прилагается). Наше обращение переадресовано в правительство Севастополя. В телефонном разговоре пояснили: у Вас «имениник» ДИЗО, пусть он и объясняет.
Высказанная выше обеспокоенность подтверждается сравнением полученной кадастровой стоимости за 1 м. кв.:
В ГСК "Щитовик" -1 м.кв. = 2783,00 руб
ДСК "Научный" (наб. Анд. Первозванного)- за 1м. кв. =2706,91
Данное сравнение говорит об абсурдности утверждения разработчиков, которые в своей работе кадастровую стоимость земельных участков связывали со стоимостью строений, расположенных на этом участке. Стоимость бралась только по объявлениям.
Учитывая, что за депутатами закреплена такая функция как контроль за работой правительства Севастополя, "гаражники" просили депутатский корпус безотлагательно подключиться к решению вопросов, поставленных в наших обращениях.
И напоследок изюминка.
Так ка Минпромэкономики (разработчик методики проведения кадастровой оценки) переслал обращение в адрес Правительства Севастополя, то мы дождались ответа.
В своем обращении мы поросили разъяснить законность применения или неприменения тех или иных факторов, влияющих на цену.
В ответе от правительства от его имени выступило ДИЗО на 2-*х листах разъяснили как подавать замечания.
Знает кошка чье мясо съела.
Однако они не учитывают, что севастопольцы такие, что и в суд пойдут, за признанием таких результатов как никчемных.
Да, ясно, что нас очередной раз обманывают, но не ясно что предпринять? Какие-то сроки заканчиваются... целая армия госюристов обслуживает интерсы готовящихся к захвату города застройщиков ....великая тайна узнавания кадастровой оценки участков граждан не открывается никак..... А по ящику - у нас уже райские птицы поют на каждом участке и манна небесная в неграниченном количестве сыплеться.
ГБУ в настоящее время располагаетсяпо адресу Ленина,10.
Срочно идти и подавть заявления о предоставлении РАЗВЕРНУТОЙ информации о полученной предварительной кадастровой оценке, с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ расшифровкой примененных факторов.
1. Завалить их обращениями.
2. А так как ответы будут никакие, то объединяться по категориям (садоводы, гаражники и пр.)и идти в суд, подавая иски от неопределенного круга лиц.
какое сегодня число? а на карте участок моих родителей до сих пор не имеет цены. видимо бесценен
Таки да. Земля у пляжа (дикая Омега) ДЕШЕВЛЕ! земли под каражами у болота (Щитовая). Бывает... :-((
Кто не знает где посмотреть информацию по городу: кадастровая карта и результаты оценки.
to созидатель: Все верно пишите. Еще один фактор, который был проигнорирован нашим ГБУ - это площадь земельного участка. По их логике, удельная стоимость (за 1 м.кв, за 1 сотку) что у участка в 10 состок, что в 10 гектаров - одинаковая. Это бред!!! Воспользуйтесь и этим в своей борьбе. У Вас еще хоть код ВРИ правильный - 2.7. - "обслуживание жилой застройки", и, следовательно, ставка арендной платы - 0,1 % в год. Арендная плата у Вас будет невысокой, несмотря на не низкую кадастровую стоимость 2700 - 2800 рублей за 1 м.кв. То есть - 2,7 - 2,8 руб. за 1 м.кв. в год. За 1 гараж площадью около 20 м.кв. - всего то рублей 50 в год. Это ни о чем. А вот многим другим ГК повезло куда как меньше! У них почему-то код ВРИ как для предпринимателей - 4.9. - "обслуживание автотранспорта, за исключением АЗС". Это ВРИ для СТО, шиномонтажа, моек и т.п. Так вот там ставка арендной платы - 6% в год. То есть в 60 раз больше, чем у Вас. Так у них и кадастровая стоимость от 5000 тысяч за 1 м.кв.(как для земель предпринимательства). Ориентировочная арендная плата за землю для таких ГК будет от 300 рублей за 1 м.кв. в год (от 6000 рублей за один гараж!). Это уже весьма ощутимо.
Несмотря на то, что код 2.7.1 к "гаражников" отнесли к прочим (т.е. коммерческим) и согласно закона 81-ЗС (Налог на землю", расчет ведется за 1,2 %
to созидатель: Ну то есть 32 рубля за метр или около 600 рублей за один гараж в год. Тоже еще терпимо. Сопоставимо с налогом на садоводческие участки. Конечно не со ставкой налога (0,0025%) а по сумме для участка в 12 соток.