В Балаклаве начались общественные обсуждения проекта планировки и межевания территории вокруг бухты. Документация подготовлена в рамках федерального проекта круглогодичных курортов «Пять морей и озеро Байкал». Обсуждения продлятся до 14 октября, а экспозиция проекта доступна для ознакомления до 11 октября на сайте департамента архитектуры и градостроительства Севастополя.
Заказчиком документации выступило АО «ЮгИнвестПроект», разработчиком — ООО «Проектный институт „Геоплан”».
Проект охватывает территорию площадью 50,42 гектара. В границы проектирования входят Таврическая набережная, набережная Назукина, район Мраморной улицы, а также часть бывшего завода «Металлист» и прилегающие участки.
Ранее ForPost рассказывал, что изначально при разработке проекта планировки и межевания территории речь шла о 48,2 га. В утверждаемой документации площадь выросла до 50,42 гектара. В документах нет прямого объяснения этому расхождению — вероятно, границы уточнялись в процессе проектирования.
Что же именно появится на этой территории? Как ранее писал ForPost, здесь построят десятки объектов, включая пятизвёздочные отели и апарт-комплексы. Исторические здания превратят в отели и рестораны, а на месте бывшего завода «Металлист» вырастет новый туристический квартал с гостиницей и апартаментами.
Старые стены — новые вывески
В проекте описано функциональное назначение каждого из объектов культурного наследия, которые входят в границы проектируемого курорта.
Так, ОКН регионального значения «Аркада нижнего яруса дачи М.А. Апраксина» приспособят под гостиницу на 23 номера.
Осовременят и склад коньячного завода Шитта — одну из старейших хозяйственных построек Балаклавы, связанную с историей местного виноделия. В здании, построенном в 1900–1910-х годах, разместится ресторан на 70 посадочных мест.
О том, что ОКН «Балаклавский дом князя Ф.Ф. Юсупова» превратят в ресторан, стало известно ещё в марте 2026 года. В документации указано, что это будет заведение камерного формата — на 28 посадочных мест.
Старинные особняки — объекты культурного наследия «Дача Щербина» и «Дача врача Педькова», как и сообщалось ранее, войдут в состав одного бутик-отеля — на три и четыре номера соответственно. Также одним из номеров отеля переоборудуют хозяйственную постройку при даче Педькова.
Как писал ForPost, реставрация и превращение этих объектов в отель завершится в 2028 году. Глава Севастополя Михаил Развожаев тогда подчёркивал, что инвестор готов вложиться в здания, которые обветшали до состояния, когда по фасадам пошли трещины, а стены покрылись плесенью, и что срок окупаемости инвестиций будет очень долгим.
Кинотеатр «Родина» (объект культурного наследия «Кинотеатр „Монпепос”») после реставрации сохранит своё назначение — здесь снова будут показывать кино. Зрительный зал будет рассчитан на 77 посадочных мест. При этом участок, на котором стоит здание, разрешено использовать не только под культурно-досуговую деятельность, но и под общественное питание.
Ранее ForPost писал, что кинотеатр должен предстать перед горожанами в том же виде, в каком он был в начале XX века. По информации губернатора Севастополя, реставрация обойдётся новому владельцу в сотни миллионов рублей.
Особняк К.А. Скирмунда включён в четвёртый этап проекта. Его тоже реконструируют, но конкретное назначение — гостиница, ресторан или что-то иное — в документации не указано.
Единственное историческое здание, из которого не будут делать туристический объект, — водолечебница К.С. Гинали. Согласно документации, здесь разместится «участок морского пункта пропуска через государственную границу РФ». О том, что здание отреставрируют, и о планах разместить там пограничный пропускной пункт ForPost писал ещё в декабре 2022 года.
Все перечисленные объекты культурного наследия принадлежат ООО «Порт Ламос» и другим компаниям, связанным с московским АО «ЮгИнвестПроект». Все они отнесены к первому этапу реализации проекта. Вместе с ними в первую очередь построят несколько крупных гостиничных комплексов.
Вертолётная площадка: чем ещё удивит проект
Одной из самых неожиданных деталей проекта стала вертолётная площадка. Она включена во второй этап реализации и, судя по всему, предназначена для приёма VIP-гостей курорта.
Помимо неё, во втором этапе значатся пятизвёздочный апарт-отель, дуплексы (14 штук), виллы (5 штук), пятизвёздочный отель, конференц-холл, многоуровневая парковка на 200 машино-мест, а также КПП и welcome-центр площадью 600 квадратных метров, гостиница (хостел) и санитарно-технический блок.
Отдельного пояснения здесь требует слово «дуплекс», которое в документации используется без расшифровки.
В градостроительстве и на рынке загородного жилья дуплексом называют дом, разделённый на две самостоятельные части с отдельными входами, рассчитанный на две семьи. Однако в гостиничной сфере у этого слова есть второе значение: так называют номер, состоящий из нескольких комнат на разных этажах, соединённых внутренней лестницей. Как правило, на первом уровне располагается гостиная, на втором — спальня. По сути, это не отдельное жильё, а двухэтажный номер повышенной комфортности. В российском положении о классификации гостиниц категории «дуплекс» вообще нет — такие номера обычно относят к апартаментам или люксам.
Какой именно смысл вкладывали в слово «дуплекс» авторы проекта, из документации неясно, но рядом с дуплексами указаны 5 вилл — отдельно стоящих домов повышенной комфортности, и это, скорее, склоняет к первому значению.
Фактически дуплексы и виллы — это формат «курортных резиденций», рассчитанный на состоятельных гостей, которые предпочитают не номер в отеле, а отдельное жильё.
Нужно также сказать, что вертолётная площадка просто указана в перечне этапов реализации проекта — в таблице «Очерёдность планируемого развития территории». В разделе, где прописаны характеристики планируемых к размещению объектов она отсутствует.
Таким образом, вертолётная площадка заявлена в плане, но пока не имеет утверждённых параметров — ни площади, ни других характеристик. Это может означать, что их ещё предстоит уточнить на этапе рабочего проектирования.
В любом случае появление вертолётной площадки в центре Балаклавы — это ещё один штрих к портрету будущего курорта, который вызывает вопросы у местных жителей: для кого он строится и как это повлияет на привычную жизнь этого любимого многими севастопольцами уголка.
20 гектаров под курорт и всего 1,36 — под благоустройство
Если посмотреть на проект не через перечень зданий, а через распределение территории, картина становится ещё нагляднее. Из 50,42 гектара почти 40 % — 20,04 га — отдано непосредственно под объекты для туристов. Это ядро будущего курорта, где и вырастут основные отели, апарт-комплексы и виллы.
Под благоустройство территории отведено всего 1,36 гектара — чуть больше 2,7 % площади проекта. Под объекты инженерной инфраструктуры — 1,22 гектара. Набережная и улично-дорожная сеть займут 9,01 гектара, или около 18 % всей территории.
Под объекты культурного наследия отведено 2,03 гектара, под пляжи — 0,32 гектара.
Ещё 16,44 гектара — это территории, не предусматривающие размещения новых объектов капитального строительства. Что именно там будет, в документации прямо не сказано. По смыслу это — то, что остаётся вне зоны освоения. Туда могут входить существующие здания и сооружения, участки, которые по градостроительным или природоохранным причинам застраивать нельзя.
Здесь допускается лишь строительство объектов инженерной инфраструктуры высотой не более 1 этажа и реконструкция существующих объектов капитального строительства. То есть, скорее всего, это не резерв под будущую застройку, а именно территории, выведенные из зоны нового капитального строительства.
В целом нужно отметить, что при заявленной цели создать комфортную городскую среду на благоустройство и озеленение отводится в разы меньше территории, чем на застройку.
Новой дорогой
Организация транспортного и пешеходного обслуживания в границах проекта предусматривает реконструкцию существующей улично-дорожной сети. Как сообщалось ранее, проектом предусмотрена реконструкция магистральных улиц районного значения Калича и Мраморной, а также автомобильной дороги местного значения — дороги к пляжу «Васили» и улицы Исторической.
Улицу Мраморную ждёт реконструкция на участке длиной 568,4 метра. Проезжая часть здесь будет шириной 7 метров — по одной полосе в каждую сторону. А вот ширина улицы в красных линиях, то есть вместе с тротуарами и придорожной территорией, будет варьироваться от 11,4 до 27 метров — в зависимости от участка.
Дорогу к пляжу «Васили» реконструируют на 0,755 километра. Она тоже будет двухполосной, шириной 15 метров в красных линиях.
Улицу Историческую реконструируют на 119 метрах. Проезжая часть будет двухполосной, шириной в 6 метров. Вместе с тротуарами улица займёт 9 метров в красных линиях.
Проезжая часть на улице Калича будет чуть шире — 8 метров, тоже две полосы. А вот красные линии раздвинутся от 12 до 32 метров — в зависимости от того, где именно проходит улица. Общая протяжённость участка под реконструкцию — 165 метров.
Реконструкция, как известно, затрагивает и балаклавские набережные.
Таврическая набережная в списке реконструируемых объектов обозначена как магистральная улица районного значения. Её обновят на участке протяжённостью 1,256 километра. Проезжая часть — 7 метров, две полосы. Вместе с тротуарами и обочинами улица займёт 15 метров в красных линиях.
Набережная Назукина будет пешеходной улицей с площадью. Протяжённость участка реконструкции — чуть более 1,3 километра. По расчётам авторов проекта, единовременно здесь смогут находиться около 2444 человек.
В документации отдельно оговаривается, что трассировка и параметры улично-дорожной сети могут быть скорректированы на этапе рабочего проектирования.
Оставь машину — дальше пешком
Транспортный вопрос для Балаклавы — один из самых болезненных. Ещё в марте 2026 года на градсовете губернатор Михаил Развожаев обращал внимание, что улично-дорожная сеть бухты уже сейчас испытывает серьёзную нагрузку. Тогда он заметил, что с потоком машин нужно что-то решать, иначе все будут пытаться заставить автомобилями общественное пространство. Разработчики пообещали продумать перехватывающие парковки, а губернатор поручил подготовить единый мастер-план транспортной организации бухты.
В нынешнем проекте логика та же: центр Балаклавы предлагают разгрузить от личных автомобилей. Как сообщалось ранее, по расчётам документации, для планируемых и реконструируемых объектов необходимо 738 машино-мест. Часть из них разместят прямо на территории курорта: в подземных паркингах, на открытых стоянках вдоль набережной и улиц. Но основная нагрузка ляжет на две многоуровневые перехватывающие парковки общей вместимостью 1000 машино-мест, которые планируется построить в северной части территории в рамках документации по планировке центральной части Балаклавы.
В документации расписано подробно, как именно распределят машино-места. В границах рекреационно-курортного комплекса появится многоуровневый паркинг на 200 мест и открытые стоянки ещё на 117. Вдоль Таврической набережной и Мраморной улицы оборудуют 30 открытых парковочных мест, в том числе для автобусов. Ещё 361 место будет под землёй — в подземных паркингах на территории курорта. А вдоль улицы Калича появится 14 открытых парковочных мест.
В документах прямо говорится: концепция развития Балаклавской бухты как международного центра туризма основана на комфортной пешеходной среде и сокращении транспортных потоков в центре. Посетители должны оставлять машины на перехватывающих парковках и дальше ехать на общественном транспорте, электробусах или электрокарах.
Изъятия земель не предполагается
Один из самых чувствительных вопросов — изъятие земельных участков — в документации отражён отдельно. Согласно проекту планировки и межевания, изъятие объектов недвижимости для государственных нужд сейчас не предполагается.
Однако на территории уже есть участки и капитальные объекты, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Если новые участки будут накладываться на существующую недвижимость, их образование возможно только при письменном согласии всех правообладателей.
Исключение составляют линейные объекты — дороги и инженерные сети. Для них земельные участки могут образовываться на основании отдельной документации по планировке линейного объекта, которая в будущем уже может содержать обоснование необходимости изъятия или выкупа. Но в нынешнем проекте планировки таких изъятий нет.
В проекте также описаны публичные сервитуты. Документацией предполагается установление публичного сервитута для обеспечения беспрепятственного доступа правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства через образуемые земельные участки.
Общественные обсуждения проекта продлятся до 14 октября. Все замечания и предложения принимаются через информационную систему или письменно по адресу: улица Рабочая, 5а.
Судя по масштабу задуманного, Балаклава стоит на пороге самых грандиозных перемен за всю свою историю. Превратится ли она в Русскую Ривьеру или потеряет своё уникальное лицо — покажет время. Но уже сейчас очевидно: прежней Балаклавы, тихой и уютной, какой её описывал Куприн, больше не будет.
Напомним: ранее ForPost разбирался в том, как при реализации проекта на горе Таврос будут совмещать многоэтажную застройку с сохранением природы и культурного наследия.
Алина Громова
Фото: РаZVожаев/Макс
Ну всё, теперь все будут на вертолетах летать. Это же площадка для жителей, так долго ждали когда построят. И вот наконец-то решили. Теперь захотел, полетел на вертолете.
Не ну зачем мелочиться, наверное скоро всю Балаклаву начнут расселять.