Происходящие события в городе Севастополе по реформированию ЖКХ заставляют меня, граждан и специалистов в этой области посмотреть на них с точки зрения главной цели проводимой реформы ЖКХ в России. Реформа начинает работать и в Севастополе, как говорится, «жизнь заставляет».

Главная цель реформы: осуществить взвешенный переход этой сферы на рыночные принципы хозяйствования при значительном усилении мер социальной поддержки низкодоходных семей, гарантировании обеспечения граждан условиями проживания на уровне социальных стандартов.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства является одним из приоритетных направлений социальной и экономической политики государства. К счастью, сегодня в России уже никто не верит, что рынок сам по себе все отрегулирует, поэтому органы власти пытаются активно влиять на ситуацию в ЖКХ.

Проводимые мероприятия по реформированию ЖКХв других субъектах РФ имеют как положительный, так и отрицательный опыт, и как мне казалось, чиновники и депутаты Законодательного собрания города Севастополя воспользуются положительным опытом, прежде чем начинать преобразования в указанной сфере хозяйствования. Что же происходит на самом деле?

За рубежом основные объемы многоквартирных домов представляют собой жилье, сдаваемое в наем. Его управление осуществляют профессиональные операторы недвижимости. А в нашей стране большей частью жилого фонда владеют непрофессионалы. Таковы результаты приватизации 90-х, когда государство, почувствовав себя не в состоянии содержать жилой фонд, раздало его гражданам. И сегодня уже, наверное, поздно и не актуально пытаться ответить на спорный вопрос: хорошо это было или плохо.

Основным документом, определяющим взаимоотношения в жилищной сфере в России, стал Жилищный кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ), принятый в 2005 году, а также Закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ (2008 г). По оценкам ряда экспертов, два этих документа принесли в отрасль большие перемены. На смену бывшим советским ЖЭУ приходят конкурирующие друг с другом частные управляющие компании, услуга по содержанию и ремонту жилья из дотационной превращается в коммерческую.

Казалось бы, вот направление главного движения на пути реформирования ЖКХ, но почему-то власти Севастополя не спешат на этот путь. Вместо продуманных действий по подготовке к реформе в городском жилищно- коммунальном хозяйстве в 2014 году мы видели несистемные действия власти, последствия которых мы начинаем наблюдать сегодня.

Курс городских чиновников на монополизацию рынка жилищных услуг созданными Правительством Севастополя Государственными унитарными предприятиями ( далее ГУПами ) контрпродуктивный и имеет обратный эффект для экономики города.

И это несмотря на то что, они все являются коммерческими предприятиями, как это сказано в Уставах этих ГУПов (смотри, например, Постановления Правительства Севастополя № 417 от 27.10.2014 или № 634 от 22.12.2014), ведь учредитель у них Правительство Севастополя, а учредитель вкладывает в уставной фонд и работу предприятия городское (общее) имущество и деньги из бюджета города, а значит, контролирует их государство.

Опыт других регионов РФ говорит о неэффективности выбранной властью города системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, которая проявится, прежде всего, в нерациональном управлении финансовыми потоками, полной их непрозрачности, а также в крайне низком уровне участия жилищных объединений граждан и частного бизнеса в управлении и обслуживании жилищного фонда и обеспечении населения жилищно-коммунальными услугами.

Отсутствие возможности зарабатывать средства на развитие производства ориентирует руководителей таких структур на удовлетворение запросов администрации города, а не жителей домов, находящихся в управлении. Такие управляющие организации ориентированы не на привлечение профессионалов по управлению недвижимостью, а на завоевание расположения чиновников, именно по этой причине они охотно принимают на работу родственников или друзей сотрудников администрации города. Неважно, как работает управляющая организация, важно иметь покровителей во властных структурах, и процветание обеспечено.

Зачастую местные власти заставляют собственников выбирать управляющие компании или частные коммерческие организации, сформированные при содействии самих же чиновников. Это приводит к тому, что вновь созданные предприятия оказываются абсолютно неэффективны. Тем более, что реорганизованные из бывших РЭП УК, как показывает опыт регионов РФ, по привычке будут эксплуатировать жилье, но не управлять им. А это — две большие разницы.

Есть другой опыт, например московская модель реализации реформы ЖКХ и городских целевых программ в данной сфере, которая позволяет малому бизнесу активно пробовать свои силы в сфере жилищно-коммунальных услуг. Так, в сфере подрядных работ по содержанию и ремонту жилищного фонда практически все организации являются частными, в последние два года активизировался процесс перехода таких частных предприятий в сферу управления многоквартирными домами. Кредитование на льготных условиях, лизинг, информационная поддержка, деятельность структур поддержки малого и среднего предпринимательства и т. д. - эти меры помогают бизнесу столицы конкурировать на рынке, повышая качество и расширяя номенклатуру предлагаемых услуг.

Или опыт Волгодонска. Постановлением мэра для организации работы по реформированию ЖКХ была создана рабочая группа под председательством замглавы администрации по городскому хозяйству, в состав которой вошли представители органов местного самоуправления, муниципальных предприятий ЖКХ и общественных организаций города. Перед группой была поставлена задача: обеспечить гласность работы по реформированию ЖКХ, подготовить рекомендации по текущим вопросам реформирования, заключений на предмет соответствия предложений граждан, коммунальщиков и общественных организаций по реформированию, участие в собраниях жильцов, формирование пакета документов, обязательных для представления организациями, претендующими на выполнение функций по управлению домами.

Для осуществления функций управления процессом реформирования постановлением мэра было создано МУП «Управление развития городского хозяйства» («УРГХ»). В свою очередь в «УРГХ» был создан специальный отдел по перспективному развитию и работе с собственниками многоквартирных домов, специалисты которого вошли в состав уже упоминавшийся рабочей группы и которые подготовили большой пакет методических материалов, рекомендованных собственникам.

В частности, это методическое пособие по проведению общего собрания собственников квартир; методика определения доли собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; форма и проект сообщения о проведении собрания; форма повестки дня; проекты протоколов по проведению собраний; проект договора на управление между управляющей компанией и собственниками и другие. Для организации проведения общих собраний по выбору способов управления подготовлен персональный состав группы по проведению общих собраний, составлены графики их проведения. Организовано обучение групп специалистов для проведения собраний, участие представителей администрации города в общих собраниях. Также были проведены обучающие семинары с уполномоченными представителями собственников домов. Одновременно упразднялись муниципальные жэки, а на их базе или иным способом создавались частные коммунальные предприятия.

В итоге за короткий промежуток времени в городе проведено 730 общих собраний, жильцами 757 домов выбран способ управления ими, в том числе ТСЖ и ЖСК – в 81 доме, управляющими организациями – в 424 доме и непосредственное управление избрали жители 181 дома.

К сожалению, в нашем городе начатая реформа ЖКХ продолжается с существенными нарушениями ЖК РФ и других основополагающих документов, которые определяют ход реформы. Хаос, порожденный «работой» чиновников из Департамента ЖКХ, города наглядно проявился в конце января 2015 года, когда начали проходить в городе нелегитимные общие собрания собственников помещений многоквартирных домов. Они продолжаются до сих пор.

Пользуясь неосведомленностью основной части населения города в части прав, которые нам представляет ЖК РФ, неизвестные инициативные группы (в основном работники рэпов ) проводят в городе активную работу по проведению общих собраний собственников жилых и не жилых помещений многоквартирных домов при этом нарушая все нормы ЖК РФ ст.44-48. И совершенно « не заморачиваясь» о правовых последствиях таких собраний. Главное - «застолбить» как можно больше домов за бывшими РЭПами и успеть это сделать до 1 марта 2015 года, « а то Вас выставят на торги и продадут частникам из других регионов России» - так объясняют свою позицию представители РЭП- 22 жильцам района проспекта Генерала Острякова.

При этом по всему микрорайону поводят поквартирный обход «добровольцы - помощники» РЭП- 22 с предложением заполнить пустые бланки решений заочных собраний собственников помещений многоквартирных домов, говоря при этом, что за бланком придет какой-то из жильцов дома. Ошарашенные жильцы дома по ул. Боцманская 2 не знали, как заполнить эти пустые бланки и послали старшего по дому в РЭП-22 к директору на консультацию!

Или вот такое объявление на доме по проспекту Г. Острякова 69-а: «Внимание !!! Уважаемые квартиросъёмщики! Для принятия решения о том, чтобы оставить дом на балансе бывшего РЭП 22 или передать в частную компанию, просьба собраться всем жильцам в четверг 5 марта в 17.30. во дворе дома на детской площадке. В противном случае дом будет передан в частную компанию с квартирной платой, примерно, в 3 раза большей. Бывший РЭП-22 называется Государственное унитарное предприятие г.Севастополя «Управляющая компания» (ГУПС «УК»)».

А какая будет реакция у пенсионеров и у других «квартиросъёмщиков» такого дома после того, как он прочтет такое объявление? Ответ очевиден.

Как видно из объявления, собственники жилых помещений в многоквартирных домах на проспекте Ген.Острякова для РЭП 22 все еще квартиросъёмщики, а не собственники своих приватизированных квартир и общедомового имущества, а о других правах, которыми нас наделила Конституция, ЖК РФ и другие законы России в РЭП, по всей видимости, не знают или делают вид, что не знают.

Дальше еще круче: на сайте уполномоченного федерального органа исполнительной власти (коим является Минстрой РФ сайт- www.reformagkh.ru ) организации, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами, должны разместить информацию о перечне многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них (Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 N 731). И что мы видим? ГУП Севастополя «Управляющая компания « Центр» уже управляет домом в Севастополе по ул. Ак. Крылова 7-а с 25.02.2015 года. Ответственным за исполнение указанной информации на сайте является Терницкий Юрий Иванович - директор указанной компании. ГУП Севастополя «Управляющая компания» уже управляет домами по ул. Хрюкина 3,10 с 1.03.2015 года, ответственный за исполнение Валис Игорь Владимирович – генеральный директор указанной компании.

Больше всего домов в управлении оказалось на момент моего посещения сайта у ГУП Севастополя «Управляющая компания «Общежития Севастополя», ответственный за исполнение Гадзюк Владимир Петрович он же и руководитель указанной компании, - 61 дом в управлении.

Хочется спросить у руководителей указанных организаций, на каком основании они управляют этими домами?

Первое: согласно ст.162 ЖК РФ «Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами …».

Выбор управляющей организации на управление многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

А что мы имеем по факту? Лицензий указанные выше организации (ГУПы) не имеют, а значит, и договора управления с собственниками помещений на управление многоквартирными домами заключать не имеет права. Выходит, указанная информация, выложенная руководителями указанных компаний на сайте Минстроя РФ, ложная и заводит в заблуждение уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, а в том числе и севастопольцев, о том что, указанные компании работают в правовом поле РФ.

К слову, осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии с 1 января 2015 года облагается большими штрафами, а 1 мая 2015 года полностью запрещается. (ФЗ №255 от 21.06.2014 г).

Меня берут большие сомнения, что указанные договора управления заключены именно на условиях, определенных в решениях общих собраний собственников помещений (а это обследование технического состояния каждого конкретного дома, необходимого для определения суммы оплаты за содержание и ремонт помещения).

Или, например, учитывались ли интересы собственников комнат в общежитиях города, ведь они такие же собственники жилых помещений в многоквартирных домах, и так же имеют право на общее имущество дома, и, естественно, право на его управление.( Ст. 16,41, 42,43 ЖК РФ.)

Второе: полученные дома в управление должны быть переданы в непосредственное управление управляющей организации согласно Постановления Правительства Севастополя №61-ПП от 03.02.2015 года. Указанное постановление для передачи дома требует представить большой пакет документов в Департамент городского хозяйства города для проверки и естественно времени в течении которого будет происходить передача дома, в том числе « Акта о приеме и передаче техдокументации» на дом, когда это было сделано и было ли выполнено требование указанного постановления правительства не понятно ведь общие собрания собственников помещений многоквартирных домов по определению способа управления многоквартирными домами стали проводить с конца января 2015 года.

А какова позиция Правительства Севастополя по событиям, происходящим в городе? Например, о сроках выбора способа управления многоквартирными домами и сроках проведения конкурсов по отбору управляющих компаний. Ее озвучил начальник отдела по работе с управляющими компаниями и жилищного фонда главного управления ЖКХ Севастополя Александр Алексеевич Колмогоров в интервью газете "Слава Севастополя" 17 февраля 2015 года. "Севастополь в составе РФ - с 18 марта 2014 года. В Жилищном кодексе на реализацию этого права дается год. То есть время, когда пошел отсчет, мы знаем. Если в течение года собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, то правительство проведет открытый конкурс по отбору управляющей организации. О его проведении мы объявим в ближайшие дни».

Корреспондент Славы Севастополя задает следующий вопрос: «хочу спросить: не считаете ли вы, что процесс ликвидации рэпов необходимо продлить не до 1 марта, а до 1 мая? Тогда, когда пройдут лицензирование другие компании и появится реальная альтернатива? Ответ: «федеральный закон определил 1 марта как последний срок перерегистрации украинских предприятий на территории полуострова. На сегодняшний день рэпы - это именно украинские предприятия, и именно в связи с этим правительство приняло решение о создании государственных унитарных предприятий по всем районам города на жилом фонде, который ранее обслуживался ремонтно-эксплуатационными предприятиями. Если бы в федеральном законе о присоединении Крыма и Севастополя к России был назван другой срок, окончательная дата существования рэпов могла бы измениться. Но законодатель ограничил нас именно этим сроком».

Господин Колмагоров, если мягко сказать, лукавит, в ЖК РФ, на который он ссылается, не определено конкретного срока (или временного промежутка), в течение которого собственники многоквартирных домов должны определиться с выбором.

Позиция чиновника, на мой взгляд, ясна: сделать виноватыми севастопольцев в том, что они почти за год пребывания в составе России (после длительного пребывания в составе Украины) не изучили ЖК РФ и еще 100 основополагающих документов, принятых в нашей стране за десять лет проводимой реформы ЖКХ, и не провели общих собраний, и не определились со способом управления многоквартирными домами.

Нет, господин Колмагоров! К сожалению, не могли, ибо только в конце осени основная масса севастопльцев получили паспорт гражданина РФ, а процесс изучения всей массы основополагающих законодательных актов РФ населением новых субъектов России займет не один год.

А вот чиновники в правительстве города обязаны были в течении переходного периода 2014 года как раз и вести разъяснительную работу с жильцами домов о реформе ЖКХ в РФ и разъяснять им права и обязанности, которые им предоставляет Конституция и ЖК РФ, и организовать проведение общих собраний собственников помещений в городе (в конце концов, это их прямая обязанность), а не завоевывать расположение чиновников центрального аппарата своими докладами о несуществующих достижениях, которые ими сделаны.

И не надо сваливать все на исторический Федеральный конституционный закон от 21 марта 2014 г. N 6-ФКЗ «О принятии в РФ Республики Крым и образовании в составе РФ новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя», прикрывая им свои промахи и ошибки. Кто мешал правительству разработать программу переходного периода, а если надо, инициировать принятие соответствующего законодательного акта вместе с депутатами Законодательного собрания города, который бы позволил спокойно и безболезненно проводить реформу ЖКХ в городе, используя при этом положительный опыт регионов РФ, а не принимать решения, которые противоречат целям реформы ЖКХ, проводимой в стране, создав при этом проблему на ровном месте.

Вот еще одно мнение другого чиновника правительства города, заместителя директора департамента городского хозяйства правительства Севастополя Юлии Кокаревой, которое было ей озвучено на пресс-конференции в эфире Информационного канала Севастополя . Она заверила, что и после 1 марта все жилые дома будут продолжать обслуживаться государственными управляющими организациями, а у собственников останется право дальнейшего выбора.

"В соответствии с Жилищным кодексом у собственников было и еще есть право выбрать способ управления домом. Поскольку большинство домов в городе, то есть большинство собственников, не реализовали свое право выбора управляющей компании, 18 марта 2015 года правительством будет объявлен конкурс по отбору управляющей организации для обслуживания многоквартирных домов".(источник газета «Слава Севастополя» за 17 февраля 2015 года).

А как же закон, о котором я говорил выше! Как правительство города собирается проводить открытый конкурс 18 марта 2015 года по выбору управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, когда еще ни одно должностное лицо в управляющих организациях города не сдавало квалификационный экзамен, на получение квалификационного аттестата, и еще никакая управляющая организация в городе не получила лицензию, в том числе и ГУПы, созданные правительством Севастополя?! А распоряжение губернатора Севастополя « О создании Лицензионной комиссии по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Севастополе» издано только 05.03.2015 г.

Непонятно!

Согласно ст. 192. ЖК РФ « Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации». Лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она выдана.

Исходя из утверждения госпожи Кокаревой, ГУПы созданные правительством, будут осуществлять указанную деятельность без лицензий. А как же другие управляющие организации в городе, которые осуществляли подобную деятельность еще со времен украинской власти, или вновь созданные управляющие организации, пожелавшие вести указанную деятельность - им тоже можно!

Как я понимаю, это и есть то самое « коммунальное рабство», куда нас загоняют чиновники. Непонятно, зачем тогда говорить о правах собственников помещений, когда уже все решено за них.

И вообще, о каких рыночных отношениях или инвестициях в жилищный фонд города может быть речь, о государственно - частном партнерстве, когда одним управляющим организациям можно творить беззаконье, а другим только закон.

И как-то нелепо в такой ситуации задавать вопрос правительству города, кто мешал запустить процесс лицензирования еще в 2014 году, ведь ФЗ РФ №255 от 21.07.2014 года предписывал начать эту работу с 1 сентября 2014 года.

Сложившаяся ситуация позволяет сделать вывод: к великому сожалению, правительство города своими непрофессиональными и непродуманными действиями ликвидировало бывшие РЭПы, при этом за истекший 2014 год не провело их реорганизацию в ГУПы с учетом опыта других регионов страны и выполнив при этом все требования ЖК РФ, например ст. 165 ЖК РФ.

«В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления: обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;». Созданные правительством ГУПы в основном в конце декабря 2014 года вынуждены по милости чиновников из Департамента городского хозяйства города вести деятельность по управлению многоквартирными домами вне правового поля, то есть на авось. Как спросить за результаты такой деятельности с руководителей таких компаний и вообще можно будет ли это сделать, вопрос риторический!

Прочитав распоряжение губернатора Севастопорля №44- РГ от 5.03.2015 года « О создании Лицензионной комиссии по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Севастополе» и посмотрев на состав лицензионной комиссии, которую « оккупировали» чиновники, можно смело сделать вывод, что наличие в ее составе большинства чиновников из аппарата правительства города совсем не зря. Явно они будут принимать решения, направленные на извлечение дополнительной выгоды, чем на соблюдение требований законодательства.

Таково мнение главы Центра ОНФ по мониторингу исполнения указов президента «Народная экспертиза» Николая Николаева, и я с ним полностью согласен.

И где гарантия, что чиновники от правительства создадут прозрачность в работе лицензионной комиссии, а не будут лоббировать интересы созданных ими компаний или, наоборот, будут использовать комиссию для того, чтобы не допустить на рынок услуг конкурирующие управляющие организации, ведь их большинство в созданной комиссии.

То, как работает сегодня механизм реализации реформы ЖКХ в нашем городе, свидетельствует о стремлении местных властей на монополизацию ГУПами управление многоквартирными домами, а также о нежелании обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций, затормозить создание рыночных отношений в сфере ЖКХ, и, наоборот, желание сделать свою работу как можно более закрытой.

Все это не может способствовать исполнению положений «майского указа» президента о мерах по обеспечению граждан комфортным жильем и повышению качества услуг ЖКХ.

А пока севастопольцы - пенсионеры и граждане пожилого возраста, а также несведущие собственники жилых помещений многоквартирных домов о существовании Жилищного Кодекса РФ и других законах в области жилищных отношений получают на руки чистые бланки, в которых идет речь о непонятных решениях, проведенных неизвестно кем собраний, задаются простым вопросом, что делать? Заполнять бланки или нет? И что из этого получится? Или почему они должны заключить договор управления многоквартирным домом с компанией которая им уже выставила счета на оплату услуг по тарифу, который не определен решением общего собрания собственников жилых помещений? Или какие конкретно услуги данная компания должна оказывать собственникам жилых помещений? Часть граждан наивно полагается, на созданные правительством города ГУПы как на панацею от всех бед, и что получаемые ГУПами средства от собственников помещений многоквартирных домов в оплату за услуги, и также средства из бюджета города и федерального центра действительно пойдут все на ремонт их обветшалых домов?

Трудно поверить что, они не будут разворованы, как это было уже не один раз, ведь не напрасно к руководству таких управляющих организаций привлекают граждан, которые имеют опыт как раз по этой части.

Есть и часть граждан, которым все безразлично, что происходит с домами, в которых они живут, и что происходит с общедомовой собственностью, ветшает она или нет, в чьем распоряжении, например, подвалы, и кто на этом «делает деньги», что их общедомовой собственностью, в том числе придомовой территорией завладеют, в конце концов, другие люди а они при этом пострадает больше всех. Пусть за них думает кто то другой?

Без сомнения, можно сказать что «жуликоватая местная власть» воспользуется созданной ситуацией и своего не упустит, будет «делать деньги» на незнании Конституции РФ и своих законных прав одной части граждан и нежелании бороться за свои интересы другой.

В заключение хотелось бы сказать: как бы не хотели жильцы любого дома избежать участия в вопросах управления домом, это им не удастся. Каждый житель дома должен осознать, что вопросы управления домом, и его квартирой в частности, - прежде всего, забота самого жильца, а не сотрудников ГУПа или других управляющих организаций.

Нужно в полной мере пользоваться возможностями, которые предоставляет гражданам Севастополя Жилищный Кодекс, Конституция и другие законы РФ и, если надо, то отстаивать свои права в суде, когда власть нарушает эти законы, использовать при этом возможности Прокуратуры города, общественных организаций, депутатов Законодательного собрания города.

С «жуликоватой властью» нужно бороться, а не отсиживаться в «окопах». Жаль конечно, что когда-то объявленная властью города инициатива о построении в городе федерального значения Севастополе как образцового субъекта РФ для всех регионов России разбилась о непрофессионализм и попирание законов чиновниками города.

Эксперт Севастопольского регионального отделения Общероссийского Народного Фронта Дмитрий Мальков