Волна махинаций с возвратом недвижимости докатилась до юга России

Россию захлестнула волна возврата в судебном порядке квартир, проданных под давлением мошенников. Случаи, когда суд встаёт на сторону обманутых пенсионеров (как правило, именно эта категория чаще всего оспаривает сделки купли-продажи), а покупатели остаются ни с чем, уже зафиксированы и в Севастополе.

«Такие случаи есть. Буквально сейчас пожилая женщина шестой раз подаёт иск в суд о признании сделки о продаже квартиры недействительной. Ввиду того, что она не понимала своих действий. Иск принят к производству, пока что ей отказывали, поскольку она не предоставила доказательств. Но такая практика есть», — в интервью «ForPost.Политика» рассказала юрист Кристина Шекина.

И если ранее, как пояснил ForPost юрист Андрей Реуцкий, суды чаще всего отклоняли такие иски, то после так называемого «кейса Долиной», когда в марте Хамовнический суд Москвы вернул певице право собственности на проданную мошенникам квартиру, судебная практика перевернулась.

Суды один за другим стали аннулировать сделки купли-продажи и оставлять жильё обманутым пенсионерам, а для новых владельцев квартир ситуация превратилась в настоящий юридический кошмар. Их обязывают вернуть купленную квартиру, а заплаченные деньги никто не возвращает, так как обманутому продавцу возвращать нечего — все деньги он передал мошенникам. В результате добросовестный покупатель остаётся на улице без квартиры и без денег.

Такие дела становятся всё более массовыми — счёт уже пошёл на тысячи. Более того, есть случаи, когда возврата квартир пенсионеры требуют спустя три и даже десять лет после сделки.

«В целом это история понятного сочувствия к людям, обманутым мошенниками, и понятного сочувствия к покупателям, которые отдали денежные средства продавцам. Но если разбираться юридически, то обманут тот, кто отдал деньги мошенникам. И именно он должен нести ответственность за то, что его обманули, а не покупатель, который покупает квартиру», — говорит Андрей Реуцкий.

К сожалению, на данный момент каких-то действенных методов защиты для покупателя от подобного развития ситуации нет. Суды зачастую игнорируют любые справки о дееспособности из психоневрологического диспансера, банковские переводы, нотариальные заверения, протоколы встреч и видео момента сделки. Доходит просто до абсурда, так как ответственность за риски поведения продавца возлагается на покупателя — на того, кто никак не может контролировать этот процесс.

Такие случаи уже даже породили «конспирологические» версии о целой юридической афере с участием риелторов, юристов, а также застройщиков и продавцов ипотечной «первички», которым якобы будет выгодно обрушить рынок вторичного жилья.

Как защититься покупателю от такого сценария?

«Многие нотариусы сейчас предлагают — давайте брать расписку с человека, что он точно вменяемый или что он точно не ведётся преступниками. Но это не рабочая история, потому что если человек признаётся невменяемым, то что бы он в этот период ни написал, всё будет признано ничтожным. Поэтому никакие расписки не работают», — говорит Андрей Реуцкий.

Один из вариантов решения этой проблемы юрист видит в размещении денежных средств от продажи квартиры на депозите или на аккредитиве банка с основанием для их выдачи продавцу только после подписания акта приёма-передачи квартиры новым собственникам и фактического выезда из квартиры.

«Лицо, которое пребывает под воздействием мошенников, должно физически выехать из квартиры, что, на мой взгляд, должно привести в чувство человека, продающего квартиру и переводящего деньги на безопасный счёт. Сейчас это не работает, потому что после регистрации перехода люди сразу забирают деньги и переводят их мошенникам. И только через какое-то время приходят в себя», — поясняет он.

Кроме этого, многие эксперты советуют откладывать сделку на некоторое время (так называемый период охлаждения), чтобы у жертвы появилась возможность сорваться с крючка аферистов. Причём в это время риелтор и родственники собственника должны быть на постоянной связи с продавцом, особенно пожилым человеком, чтобы выяснить истинные мотивы продажи жилья.

В свою очередь директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская рассказала ForPost про свой способ защиты от недобросовестных или ведомых мошенниками продавцов. Она отказалась от сделок с одинокими людьми, переезжающими в другие города, а также ввела обязательную незамедлительную покупку альтернативного жилья.

«Продавая, покупаем, не оттягиваем покупку. То есть если продано единственное жильё, то и куплено следующее единственное жильё. Если люди хотят продать и переехать в другой город, пожалуйста, привозите на сделку с собой ваших родственников из другого города. Пусть стоят на сделке с открытыми лицами под камерами, пусть контролируют сделку, пусть деньги спасают от мошенников», — поясняет она своё решение.

Наталья Массальская также считает неправильным возлагать ответственность за чрезмерную доверчивость и импульсивность собственников недвижимости на добропорядочных покупателей.

«Наблюдаю за судами и не вижу ничего там хорошего, и перспективы слабые. Практика судебная по всей России плохая. Оставляют людей без денег и без квартир. Считаю, что требуется вносить изменения в законодательство, защищающие добросовестных приобретателей», — добавила она.

А что же законодатели?

На днях стало известно, что Верховный суд Якутии впервые отказал пенсионерке в возврате квартиры, которую она продала в 2023 году якобы под давлением мошенников. Суды шли несколько лет. Решающей стала судебно-психиатрическая экспертиза, которая признала, что пожилая продавщица на момент сделки купли-продажи отдавала отчёт в своих действиях.

В данный момент в России на всех уровнях активно обсуждают меры защиты граждан от потери купленной недвижимости. В частности, в Госдуму готовятся внести законопроект о включении справки из психоневрологического диспансера в список обязательных документах при сделках с недвижимостью.

Кроме этого, зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко направил в Минздрав России письмо с предложением создать перечень заболеваний, при которых будет запрещено осуществлять сделки с недвижимостью.

Ранее столичный риелтор поделился с ForPost своими советами для тех, кто решил приобрести недвижимость у старушки по привлекательной цене.

Ника Заринская