Россию захлестнула волна возврата в судебном порядке квартир, проданных под давлением мошенников. Случаи, когда суд встаёт на сторону обманутых пенсионеров (как правило, именно эта категория чаще всего оспаривает сделки купли-продажи), а покупатели остаются ни с чем, уже зафиксированы и в Севастополе.
«Такие случаи есть. Буквально сейчас пожилая женщина шестой раз подаёт иск в суд о признании сделки о продаже квартиры недействительной. Ввиду того, что она не понимала своих действий. Иск принят к производству, пока что ей отказывали, поскольку она не предоставила доказательств. Но такая практика есть», — в интервью «ForPost.Политика» рассказала юрист Кристина Шекина.
И если ранее, как пояснил ForPost юрист Андрей Реуцкий, суды чаще всего отклоняли такие иски, то после так называемого «кейса Долиной», когда в марте Хамовнический суд Москвы вернул певице право собственности на проданную под воздействием мошенников квартиру, судебная практика перевернулась.
Суды один за другим стали аннулировать сделки купли-продажи и оставлять жильё обманутым пенсионерам, а для новых владельцев квартир ситуация превратилась в настоящий юридический кошмар. Их обязывают вернуть купленную квартиру, а заплаченные деньги никто не возвращает, так как обманутому продавцу возвращать нечего — все деньги он передал мошенникам. В результате добросовестный покупатель остаётся на улице без квартиры и без денег.
Такие дела становятся всё более массовыми — счёт уже пошёл на тысячи. Более того, есть случаи, когда возврата квартир пенсионеры требуют спустя три и даже десять лет после сделки.
«В целом это история понятного сочувствия к людям, обманутым мошенниками, и понятного сочувствия к покупателям, которые отдали денежные средства продавцам. Но если разбираться юридически, то обманут тот, кто отдал деньги мошенникам. И именно он должен нести ответственность за то, что его обманули, а не покупатель, который покупает квартиру», — говорит Андрей Реуцкий.
К сожалению, на данный момент каких-то действенных методов защиты для покупателя от подобного развития ситуации нет. Суды зачастую игнорируют любые справки о дееспособности из психоневрологического диспансера, банковские переводы, нотариальные заверения, протоколы встреч и видео момента сделки. Доходит просто до абсурда, так как ответственность за риски поведения продавца возлагается на покупателя — на того, кто никак не может контролировать этот процесс.
Такие случаи уже даже породили «конспирологические» версии о целой юридической афере с участием риелторов, юристов, а также застройщиков и продавцов ипотечной «первички», которым якобы будет выгодно обрушить рынок вторичного жилья.
Как защититься покупателю от такого сценария?
«Многие нотариусы сейчас предлагают — давайте брать расписку с человека, что он точно вменяемый или что он точно не ведётся преступниками. Но это не рабочая история, потому что если человек признаётся невменяемым, то что бы он в этот период ни написал, всё будет признано ничтожным. Поэтому никакие расписки не работают», — говорит Андрей Реуцкий.
Один из вариантов решения этой проблемы юрист видит в размещении денежных средств от продажи квартиры на депозите или на аккредитиве банка с основанием для их выдачи продавцу только после подписания акта приёма-передачи квартиры новым собственникам и фактического выезда из квартиры.
«Лицо, которое пребывает под воздействием мошенников, должно физически выехать из квартиры, что, на мой взгляд, должно привести в чувство человека, продающего квартиру и переводящего деньги на безопасный счёт. Сейчас это не работает, потому что после регистрации перехода люди сразу забирают деньги и переводят их мошенникам. И только через какое-то время приходят в себя», — поясняет он.
Кроме этого, многие эксперты советуют откладывать сделку на некоторое время (так называемый период охлаждения), чтобы у жертвы появилась возможность сорваться с крючка аферистов. Причём в это время риелтор и родственники собственника должны быть на постоянной связи с продавцом, особенно пожилым человеком, чтобы выяснить истинные мотивы продажи жилья.
В свою очередь директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская рассказала ForPost про свой способ защиты от недобросовестных или ведомых мошенниками продавцов. Она отказалась от сделок с одинокими людьми, переезжающими в другие города, а также ввела обязательную незамедлительную покупку альтернативного жилья.
«Продавая, покупаем, не оттягиваем покупку. То есть если продано единственное жильё, то и куплено следующее единственное жильё. Если люди хотят продать и переехать в другой город, пожалуйста, привозите на сделку с собой ваших родственников из другого города. Пусть стоят на сделке с открытыми лицами под камерами, пусть контролируют сделку, пусть деньги спасают от мошенников», — поясняет она своё решение.
Наталья Массальская также считает неправильным возлагать ответственность за чрезмерную доверчивость и импульсивность собственников недвижимости на добропорядочных покупателей.
«Наблюдаю за судами и не вижу ничего там хорошего, и перспективы слабые. Практика судебная по всей России плохая. Оставляют людей без денег и без квартир. Считаю, что требуется вносить изменения в законодательство, защищающие добросовестных приобретателей», — добавила она.
А что же законодатели?
На днях стало известно, что Верховный суд Якутии впервые отказал пенсионерке в возврате квартиры, которую она продала в 2023 году якобы под давлением мошенников. Суды шли несколько лет. Решающей стала судебно-психиатрическая экспертиза, которая признала, что пожилая продавщица на момент сделки купли-продажи отдавала отчёт в своих действиях.
В данный момент в России на всех уровнях активно обсуждают меры защиты граждан от потери купленной недвижимости. В частности, в Госдуму готовятся внести законопроект о включении справки из психоневрологического диспансера в список обязательных документах при сделках с недвижимостью.
Кроме этого, зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко направил в Минздрав России письмо с предложением создать перечень заболеваний, при которых будет запрещено осуществлять сделки с недвижимостью.
Ранее столичный риелтор поделился с ForPost своими советами для тех, кто решил приобрести недвижимость у старушки по привлекательной цене.
Ника Заринская
Не такая уж она и конспирологическая, если учесть, что суды ведут себя по всей стране, как под копирку
То есть, суды игнорируют всё то, что в других обстоятельствах ими же признаётся неопровержимыми и объективными доказательствами. Такое поведение можно назвать либо коллективным безумием, либо сговором.
Serggio,
Не удивлюсь, если в отдельных случаях был какой то сговор, но идея о всероссийском сговоре бабулек с судом уже конспирология чистейшей воды. Скорее всего, на самом деле мы имеем дело с полнейшей бюрократией, когда суд просто не разбираясь выносит решения в пользу бабулек. Как будто что-то необычное. Суды приучили как бороться с жилищным мошенничеством, но по видимому, то что сами потенциальные жертвы будут прикидываться жертвами ради шкурного интереса, для судей оказалось полнейшим открытием.
Просто сравните с тем как суды действуют в других ситуациях, когда мошенник прикинулся жертвой распространённого преступления.
РобертБоберт,
А кто говорит про бабулек? Они - инструмент. А заказчиком вполне могут быть застройщики - первичку плохо покупают, значит надо сбить спрос на вторичку. Как? Напугать, что в любой момент могут отобрать. А механизм - как раз через суды. И ведь сбили - вот и представитель агентства уже сказала, что с одинокими пожилыми продавцами старается теперь не работать.
И ещё просто представьте, что вы приносите кучу доказательств, справок, нотариально заверенных документов, данные объективного контроля (конкретно - видеозаписи, которые вполне можно отдавать на психиатрическую экспертизу) - и всё это начисто отметается судом. То есть всё, что вы считаете доказательствами (и что суд всегда признавал доказательствами) игнорируется полностью. А голословное заявление вашего оппонента признаётся правдивым безоговорочно. Не возникнет ли у вас мысли, что это всё, мягко говоря, не совсем справедливый и объективный подход, и что в деле есть некая заангажированность?...
Serggio,
У меня возникает мысль, что вы сейчас очень сильно хотите найти логику и порядок в нагромождении бюрократии, формализма и элементарной халатности. Исходя из мысли, что наш суд "самый честный и гуманный в мире", поэтому любые нарушения обязательно должны быть результатом злого умысла, а не элементарной глупости или непрофессионализма. Ну и я напомню, что любая теория должна иметь за собой какие то факты, а не голые подозрения или теоретизирования. С такой же логикой вы за всем этим можете найти поиски масонов и рептилоидов, которые с помощью коварного плана хотят разрушить доверие русских людей к пенсионерам.
РобертБоберт,
Именно - пытаюсь найти логику, это вы правильно поняли))). Потому что не могу поверить, как это вдруг все, такие умные, правильные и профессиональные в других вопросах (во всяком случае - нам так говорят), вдруг разом поглупели, обюрократились и стали халатными формалистами, рассматривая только одну злободневную тему. . Кстати, именно формализм в рассматривании именно этих дел с квартирными аферами весьма бы пригодился. Хотя бы для того, чтобы документальные доказательства покупателей тоже принимались во внимание, как положено, а не только "воспоминания" бабушек.
Да и вы сами пишете, что "суды приучили как бороться с жилищным мошенничеством". Стало быть, понимаете, что их можно "приучить", и для этого есть определённые механизмы? Почему бы тогда не распространить эту логику дальше, и не предположить, что суды "приучили", то есть - определили им алгоритм действий и в случае с новым видом мошенничества? И организатор вей этой "бюрократии и халатности" и есть тот, кто этот алгоритм определил? И почему бы не предположить не только глупость, но и наличие некоторой заинтересованности самого организатора?
Особенно, когда ситуация возникает, что называется. "вдруг" и сразу в разных концах? Если квартира (или лес) загорается одновременно в разных местах с разных концов, первое предположение - поджог. Потому что все знают, что естественным способом так не бывает. Здесь ситуация аналогичная - "загорелось" сразу и везде. А учитывая, что право у нас не прецедентное, то и изучать дела, рассмотренные в других судах, судьям нет никакой необходимости, и вряд ли они самостоятельно их изучают - своих забот хватает. Откуда тогда они взяли одинаковый подход к таким делам - практически одновременно и сразу?
Значит, им этот подход ДАЛИ, чтобы они им пользовались. Как инструкцию. Кто дал, и зачем? И почему этот подход имеет явно выраженный уклон в одну сторону, что замечено даже людьми, далёкими от судейской практики?
Я всего лишь предполагаю, но почему бы и нет?
Serggio,
Хорошо, давайте пойдём сократовским методом. Где-то в 10-х резко вырос процент оговоров по изнасилованиям, ибо в обществе вырос тренд на борьбу с домогательствами и многие женщины поняли, что им сейчас будет легко обвинить кого угодно и в чём угодно, ибо суд и общество на волне моральной паники поддержит их без задней мысли. Это был мировой заговор женщин, или элементарно нечистые на руку люди уловили тренд и решили этим воспользоваться? Вы реально не допускаете, что более чем одной нечистой на руку бабульке пришла идея воспользоваться трендом на борьбу с квартирными мошенниками и что это потом пошло расширятся из-за сарафанного радио? Опять же, вы пытаетесь наделить какой то логикой и порядком то, то причины чего лежат на поверхности. А предполагать можно сколько угодно, главное факты. В роли которых у вас опять гадание на кофейной гуще.
Испытываю колики, право вроде не прецедентное и вдруг кейс Долиной.
Чемодан что ли?
Так вот почему два разных события, купля продажа и развод пожилого человека рассматриваются только в первой части? Кто развел, где деньги? Полиция,угро бессильны?
Я тут налоги платил, так вшивые проценты по текущему счету и то отражены, так куда у нас деньги уходят?
И еще почему в отношении продавцов не возбуждаются по 159 ст УК???Размер крупный,в составе группы.....
Плохи дела с правопорядком, нет Жеглова на них
d dd,
Ну с Долиной опять же, суд квартиру ей вернул, а жертвой остался вполне добропорядочный покупатель ее квартиры - которому, насколько знаю, никто обратно денег за купленную квартиру не вернул. П.С: Тут уже надо что бы депутаты принимали какой-то закон. Например, если совершаешь сделку у натариуса, то можно дать срок на обдумывание, скажем день. Но потом, если сделка совершается - то все. Она же проходит законно. Мало ли что потом наплетет продавец, может он вообще деньги потеряет - это уже его проблемы. Почему тут должен страдать добропорядочный покупатель.
Galaxe,
Депутаты? Так они же все эти годы упрощали и до простой письменной формы довели.
И сейчас можно у нотариуса заверить дкп и деньги через механизм депозита провести.
Проблема в странном судействе.
Надо бы Аляску вернуть.
🤔
Весь этот "пожилой террор" сразу же закончится, когда суды начнут присуждать бабулек возвращать деньги покупателям в случае расторжения договора купли продажи. Вроде бы логичное и законное действие, но в итоге оно раз за разом игнорируется и отдельные мошенницы уже даже в открытую заявляют, что хотели поживится и деньги возвращать не намеренны.
РобертБоберт,
По закону они и должны вернуть деньги. Но их у них нет.... якобы мошенникам отдали.
sev-gor-glav-dum,
В том то и дело. Если суд на основании этого расторг сделку, то пусть бабулька возвращает деньги. Пусть доказывается факт мошенничества. А то и денег нет и факт мошенничества существует исключительно на словах бабулек.
РобертБоберт,
Какие такие "мошенники"? Почему они не сидят в тюрьме? Где справедливость?
Интересное какое право? Договор признается ничтожным, значит стороны остаются при своих интересах, бабке возвращается кварира... а покупателю должны вернуть деньги. Если денег у бабки нет - пусть продает свою хату... и возвращает что что пролюбила по собственной тупости.
Максим Правдоруб,
Странно, что никто не обращает внимание на отсутствие состава преступления. Ибо ни в одном деле не было приведено доказательств того самого воздействия и никто не был обвинён в мошенничестве. На основании чего тогда был расторгнут договор?
РобертБоберт,
Вы убеждаете меня в том, что это всего лишь халатность, бюрократия и непрофессионализм судей. А сами в это верите?))
Serggio,
Вы убеждаете меня в том, что в стране действует глобальный заговор бабулек, который сговорившись с судами хотят уронить рынок вторичного жилья? А вы сами в это верите?)). Удачи и дальше верить в то, что суд не может ошибаться и любое ошибочное решение суда есть результат коварного заговора.
РобертБоберт,
Не надо передёргивать - про "заговор бабулек" у меня не было ни слова. Это вы сами выдумали, а теперь ёрничаете и пытаетесь высмеивать собственные домыслы. Интереснее будет, когда всё закончится так же, как и началось - внезапно, как по команде (или без "как").
Максим Правдоруб,
Пусть эта "бабка" идёт лесом, камышом... Если договор признаётся ничтожным, то должна вернуть уплаченные деньги за недвижимость и все связанные расходы понесённые покупателем, и возвращает проценты по курсу ЦБ за пользование чужими деньгами за всё время с момента продажи недвижимости, компенсирует потери от инфляции. При неуплате в установленный срок недвижимость возвращается покупателю, а на продавца заводится уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ. Продавец на длительный срок жильём будет обеспечен.
главное что приехавшие должны усвоить что квартиры надо брать в недостроях на земле под ижс - там то всё будер в порядке...
gos_linux,
На земле ИЖС нельзя строить многоквартирные дома. Зачем такое предлагать?
Не очень понимаю как передача денег мошенникам связана с покупателем квартиры. Сама бабка отдала их куда-то потому что тупая, а покупатель квартиры должен вернуть ей квартиру?
Однозначно здесь какие-то умышленные действия со стороны заинтересованных лиц в наших органах правопорядка
Absolu,
Тут идёт намёк, что якобы покупатели квартиры её обманули и обманом якобы заставили продать квартиру им. Но тогда где хотя бы один доказанный факт мошенничества среди покупателей?
Absolu,
Продаст квартиру, а деньги промотает в казино. Через суд вернёт квартиру. Гениально.
Понятное кому? Никакого сочувствия в таких случаях нет и быть не может, ибо т.н. "обманутые" отлично знали, кому отдают деньги. Если их вообще отдавали мошенникам. Что-то в этих всех историях очень сильно "не сходится".
«В целом это история понятного сочувствия к людям, обманутым мошенниками,....".
еще одна мама …,
Так я говорю же. Это типичная ситуация абьюза тренда, когда ряд нечистых на руку людей почувствовали моральную панику и оседлали это. Ну и по некоторым случаям видно, что люди далеко не самые умные решили повторить то, о чём услышали в новостях.
Для..не будем ее имя говорить вслух... прогнули законодательство, а потом, как под копирку подобные решения судов в отстствие прецедентного права, ага как же.
(Просматриваются уши девелоперов - дескать покупайте квартиры в новостройках, это юридически безопасно).
Использование полиграфа на сделке, с обязательным заключением специалиста, плюс присутсвие психиатора, выездного с лицензией и его заключение на месте, плюс справки из психоневрологического диспансера от продавца, нотариальная сделка, сделка под видео запись, деньги через депозит нотариуса, передача денежных средств только после регистрации перехода права собственности, ну и до начала сделки, по договору о намерении, до основной процедуры сделки, продавец должен зарегистрировать на постоянную регистрацию покупателя и членов его семьи в приобретаемом объекте. Вот так можно получить некоторые рычаги давления для хоть какой то защиты покупателя при такой практике, что тоже не 100% гарантия.
diplahc,
Да хай она стоит, та квартира, с такой подготовкой ,как вы написали )))
Если и правда это повсеместная практика, то либо судьи совсем отупели, что плохо, либо это застройщики продавили судебную практику в свою пользу, что тоже плохо.