Россию захлестнула волна возврата в судебном порядке квартир, проданных под давлением мошенников. Случаи, когда суд встаёт на сторону обманутых пенсионеров (как правило, именно эта категория чаще всего оспаривает сделки купли-продажи), а покупатели остаются ни с чем, уже зафиксированы и в Севастополе.
«Такие случаи есть. Буквально сейчас пожилая женщина шестой раз подаёт иск в суд о признании сделки о продаже квартиры недействительной. Ввиду того, что она не понимала своих действий. Иск принят к производству, пока что ей отказывали, поскольку она не предоставила доказательств. Но такая практика есть», — в интервью «ForPost.Политика» рассказала юрист Кристина Шекина.
И если ранее, как пояснил ForPost юрист Андрей Реуцкий, суды чаще всего отклоняли такие иски, то после так называемого «кейса Долиной», когда в марте Хамовнический суд Москвы вернул певице право собственности на проданную под воздействием мошенников квартиру, судебная практика перевернулась.
Суды один за другим стали аннулировать сделки купли-продажи и оставлять жильё обманутым пенсионерам, а для новых владельцев квартир ситуация превратилась в настоящий юридический кошмар. Их обязывают вернуть купленную квартиру, а заплаченные деньги никто не возвращает, так как обманутому продавцу возвращать нечего — все деньги он передал мошенникам. В результате добросовестный покупатель остаётся на улице без квартиры и без денег.
Такие дела становятся всё более массовыми — счёт уже пошёл на тысячи. Более того, есть случаи, когда возврата квартир пенсионеры требуют спустя три и даже десять лет после сделки.
«В целом это история понятного сочувствия к людям, обманутым мошенниками, и понятного сочувствия к покупателям, которые отдали денежные средства продавцам. Но если разбираться юридически, то обманут тот, кто отдал деньги мошенникам. И именно он должен нести ответственность за то, что его обманули, а не покупатель, который покупает квартиру», — говорит Андрей Реуцкий.
К сожалению, на данный момент каких-то действенных методов защиты для покупателя от подобного развития ситуации нет. Суды зачастую игнорируют любые справки о дееспособности из психоневрологического диспансера, банковские переводы, нотариальные заверения, протоколы встреч и видео момента сделки. Доходит просто до абсурда, так как ответственность за риски поведения продавца возлагается на покупателя — на того, кто никак не может контролировать этот процесс.
Такие случаи уже даже породили «конспирологические» версии о целой юридической афере с участием риелторов, юристов, а также застройщиков и продавцов ипотечной «первички», которым якобы будет выгодно обрушить рынок вторичного жилья.
Как защититься покупателю от такого сценария?
«Многие нотариусы сейчас предлагают — давайте брать расписку с человека, что он точно вменяемый или что он точно не ведётся преступниками. Но это не рабочая история, потому что если человек признаётся невменяемым, то что бы он в этот период ни написал, всё будет признано ничтожным. Поэтому никакие расписки не работают», — говорит Андрей Реуцкий.
Один из вариантов решения этой проблемы юрист видит в размещении денежных средств от продажи квартиры на депозите или на аккредитиве банка с основанием для их выдачи продавцу только после подписания акта приёма-передачи квартиры новым собственникам и фактического выезда из квартиры.
«Лицо, которое пребывает под воздействием мошенников, должно физически выехать из квартиры, что, на мой взгляд, должно привести в чувство человека, продающего квартиру и переводящего деньги на безопасный счёт. Сейчас это не работает, потому что после регистрации перехода люди сразу забирают деньги и переводят их мошенникам. И только через какое-то время приходят в себя», — поясняет он.
Кроме этого, многие эксперты советуют откладывать сделку на некоторое время (так называемый период охлаждения), чтобы у жертвы появилась возможность сорваться с крючка аферистов. Причём в это время риелтор и родственники собственника должны быть на постоянной связи с продавцом, особенно пожилым человеком, чтобы выяснить истинные мотивы продажи жилья.
В свою очередь директор севастопольского агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская рассказала ForPost про свой способ защиты от недобросовестных или ведомых мошенниками продавцов. Она отказалась от сделок с одинокими людьми, переезжающими в другие города, а также ввела обязательную незамедлительную покупку альтернативного жилья.
«Продавая, покупаем, не оттягиваем покупку. То есть если продано единственное жильё, то и куплено следующее единственное жильё. Если люди хотят продать и переехать в другой город, пожалуйста, привозите на сделку с собой ваших родственников из другого города. Пусть стоят на сделке с открытыми лицами под камерами, пусть контролируют сделку, пусть деньги спасают от мошенников», — поясняет она своё решение.
Наталья Массальская также считает неправильным возлагать ответственность за чрезмерную доверчивость и импульсивность собственников недвижимости на добропорядочных покупателей.
«Наблюдаю за судами и не вижу ничего там хорошего, и перспективы слабые. Практика судебная по всей России плохая. Оставляют людей без денег и без квартир. Считаю, что требуется вносить изменения в законодательство, защищающие добросовестных приобретателей», — добавила она.
А что же законодатели?
На днях стало известно, что Верховный суд Якутии впервые отказал пенсионерке в возврате квартиры, которую она продала в 2023 году якобы под давлением мошенников. Суды шли несколько лет. Решающей стала судебно-психиатрическая экспертиза, которая признала, что пожилая продавщица на момент сделки купли-продажи отдавала отчёт в своих действиях.
В данный момент в России на всех уровнях активно обсуждают меры защиты граждан от потери купленной недвижимости. В частности, в Госдуму готовятся внести законопроект о включении справки из психоневрологического диспансера в список обязательных документах при сделках с недвижимостью.
Кроме этого, зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко направил в Минздрав России письмо с предложением создать перечень заболеваний, при которых будет запрещено осуществлять сделки с недвижимостью.
Ранее столичный риелтор поделился с ForPost своими советами для тех, кто решил приобрести недвижимость у старушки по привлекательной цене.
Ника Заринская
Не такая уж она и конспирологическая, если учесть, что суды ведут себя по всей стране, как под копирку
То есть, суды игнорируют всё то, что в других обстоятельствах ими же признаётся неопровержимыми и объективными доказательствами. Такое поведение можно назвать либо коллективным безумием, либо сговором.
Serggio,
Не удивлюсь, если в отдельных случаях был какой то сговор, но идея о всероссийском сговоре бабулек с судом уже конспирология чистейшей воды. Скорее всего, на самом деле мы имеем дело с полнейшей бюрократией, когда суд просто не разбираясь выносит решения в пользу бабулек. Как будто что-то необычное. Суды приучили как бороться с жилищным мошенничеством, но по видимому, то что сами потенциальные жертвы будут прикидываться жертвами ради шкурного интереса, для судей оказалось полнейшим открытием.
Просто сравните с тем как суды действуют в других ситуациях, когда мошенник прикинулся жертвой распространённого преступления.
РобертБоберт,
А кто говорит про бабулек? Они - инструмент. А заказчиком вполне могут быть застройщики - первичку плохо покупают, значит надо сбить спрос на вторичку. Как? Напугать, что в любой момент могут отобрать. А механизм - как раз через суды. И ведь сбили - вот и представитель агентства уже сказала, что с одинокими пожилыми продавцами старается теперь не работать.
И ещё просто представьте, что вы приносите кучу доказательств, справок, нотариально заверенных документов, данные объективного контроля (конкретно - видеозаписи, которые вполне можно отдавать на психиатрическую экспертизу) - и всё это начисто отметается судом. То есть всё, что вы считаете доказательствами (и что суд всегда признавал доказательствами) игнорируется полностью. А голословное заявление вашего оппонента признаётся правдивым безоговорочно. Не возникнет ли у вас мысли, что это всё, мягко говоря, не совсем справедливый и объективный подход, и что в деле есть некая заангажированность?...
Serggio,
У меня возникает мысль, что вы сейчас очень сильно хотите найти логику и порядок в нагромождении бюрократии, формализма и элементарной халатности. Исходя из мысли, что наш суд "самый честный и гуманный в мире", поэтому любые нарушения обязательно должны быть результатом злого умысла, а не элементарной глупости или непрофессионализма. Ну и я напомню, что любая теория должна иметь за собой какие то факты, а не голые подозрения или теоретизирования. С такой же логикой вы за всем этим можете найти поиски масонов и рептилоидов, которые с помощью коварного плана хотят разрушить доверие русских людей к пенсионерам.
РобертБоберт,
Именно - пытаюсь найти логику, это вы правильно поняли))). Потому что не могу поверить, как это вдруг все, такие умные, правильные и профессиональные в других вопросах (во всяком случае - нам так говорят), вдруг разом поглупели, обюрократились и стали халатными формалистами, рассматривая только одну злободневную тему. . Кстати, именно формализм в рассматривании именно этих дел с квартирными аферами весьма бы пригодился. Хотя бы для того, чтобы документальные доказательства покупателей тоже принимались во внимание, как положено, а не только "воспоминания" бабушек.
Да и вы сами пишете, что "суды приучили как бороться с жилищным мошенничеством". Стало быть, понимаете, что их можно "приучить", и для этого есть определённые механизмы? Почему бы тогда не распространить эту логику дальше, и не предположить, что суды "приучили", то есть - определили им алгоритм действий и в случае с новым видом мошенничества? И организатор вей этой "бюрократии и халатности" и есть тот, кто этот алгоритм определил? И почему бы не предположить не только глупость, но и наличие некоторой заинтересованности самого организатора?
Особенно, когда ситуация возникает, что называется. "вдруг" и сразу в разных концах? Если квартира (или лес) загорается одновременно в разных местах с разных концов, первое предположение - поджог. Потому что все знают, что естественным способом так не бывает. Здесь ситуация аналогичная - "загорелось" сразу и везде. А учитывая, что право у нас не прецедентное, то и изучать дела, рассмотренные в других судах, судьям нет никакой необходимости, и вряд ли они самостоятельно их изучают - своих забот хватает. Откуда тогда они взяли одинаковый подход к таким делам - практически одновременно и сразу?
Значит, им этот подход ДАЛИ, чтобы они им пользовались. Как инструкцию. Кто дал, и зачем? И почему этот подход имеет явно выраженный уклон в одну сторону, что замечено даже людьми, далёкими от судейской практики?
Я всего лишь предполагаю, но почему бы и нет?
Serggio,
Хорошо, давайте пойдём сократовским методом. Где-то в 10-х резко вырос процент оговоров по изнасилованиям, ибо в обществе вырос тренд на борьбу с домогательствами и многие женщины поняли, что им сейчас будет легко обвинить кого угодно и в чём угодно, ибо суд и общество на волне моральной паники поддержит их без задней мысли. Это был мировой заговор женщин, или элементарно нечистые на руку люди уловили тренд и решили этим воспользоваться? Вы реально не допускаете, что более чем одной нечистой на руку бабульке пришла идея воспользоваться трендом на борьбу с квартирными мошенниками и что это потом пошло расширятся из-за сарафанного радио? Опять же, вы пытаетесь наделить какой то логикой и порядком то, то причины чего лежат на поверхности. А предполагать можно сколько угодно, главное факты. В роли которых у вас опять гадание на кофейной гуще.
Испытываю колики, право вроде не прецедентное и вдруг кейс Долиной.
Чемодан что ли?
Так вот почему два разных события, купля продажа и развод пожилого человека рассматриваются только в первой части? Кто развел, где деньги? Полиция,угро бессильны?
Я тут налоги платил, так вшивые проценты по текущему счету и то отражены, так куда у нас деньги уходят?
И еще почему в отношении продавцов не возбуждаются по 159 ст УК???Размер крупный,в составе группы.....
Плохи дела с правопорядком, нет Жеглова на них
d dd,
Ну с Долиной опять же, суд квартиру ей вернул, а жертвой остался вполне добропорядочный покупатель ее квартиры - которому, насколько знаю, никто обратно денег за купленную квартиру не вернул. П.С: Тут уже надо что бы депутаты принимали какой-то закон. Например, если совершаешь сделку у натариуса, то можно дать срок на обдумывание, скажем день. Но потом, если сделка совершается - то все. Она же проходит законно. Мало ли что потом наплетет продавец, может он вообще деньги потеряет - это уже его проблемы. Почему тут должен страдать добропорядочный покупатель.
Galaxe,
Депутаты? Так они же все эти годы упрощали и до простой письменной формы довели.
И сейчас можно у нотариуса заверить дкп и деньги через механизм депозита провести.
Проблема в странном судействе.
Надо бы Аляску вернуть.
🤔
Весь этот "пожилой террор" сразу же закончится, когда суды начнут присуждать бабулек возвращать деньги покупателям в случае расторжения договора купли продажи. Вроде бы логичное и законное действие, но в итоге оно раз за разом игнорируется и отдельные мошенницы уже даже в открытую заявляют, что хотели поживится и деньги возвращать не намеренны.
РобертБоберт,
По закону они и должны вернуть деньги. Но их у них нет.... якобы мошенникам отдали.
sev-gor-glav-dum,
В том то и дело. Если суд на основании этого расторг сделку, то пусть бабулька возвращает деньги. Пусть доказывается факт мошенничества. А то и денег нет и факт мошенничества существует исключительно на словах бабулек.
РобертБоберт,
Какие такие "мошенники"? Почему они не сидят в тюрьме? Где справедливость?
Интересное какое право? Договор признается ничтожным, значит стороны остаются при своих интересах, бабке возвращается кварира... а покупателю должны вернуть деньги. Если денег у бабки нет - пусть продает свою хату... и возвращает что что пролюбила по собственной тупости.
Максим Правдоруб,
Странно, что никто не обращает внимание на отсутствие состава преступления. Ибо ни в одном деле не было приведено доказательств того самого воздействия и никто не был обвинён в мошенничестве. На основании чего тогда был расторгнут договор?
РобертБоберт,
Вы убеждаете меня в том, что это всего лишь халатность, бюрократия и непрофессионализм судей. А сами в это верите?))
Serggio,
Вы убеждаете меня в том, что в стране действует глобальный заговор бабулек, который сговорившись с судами хотят уронить рынок вторичного жилья? А вы сами в это верите?)). Удачи и дальше верить в то, что суд не может ошибаться и любое ошибочное решение суда есть результат коварного заговора.
РобертБоберт,
Не надо передёргивать - про "заговор бабулек" у меня не было ни слова. Это вы сами выдумали, а теперь ёрничаете и пытаетесь высмеивать собственные домыслы. Интереснее будет, когда всё закончится так же, как и началось - внезапно, как по команде (или без "как").
Максим Правдоруб,
Пусть эта "бабка" идёт лесом, камышом... Если договор признаётся ничтожным, то должна вернуть уплаченные деньги за недвижимость и все связанные расходы понесённые покупателем, и возвращает проценты по курсу ЦБ за пользование чужими деньгами за всё время с момента продажи недвижимости, компенсирует потери от инфляции. При неуплате в установленный срок недвижимость возвращается покупателю, а на продавца заводится уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ. Продавец на длительный срок жильём будет обеспечен.
gos_linux,
На земле ИЖС нельзя строить многоквартирные дома. Зачем такое предлагать?
Не очень понимаю как передача денег мошенникам связана с покупателем квартиры. Сама бабка отдала их куда-то потому что тупая, а покупатель квартиры должен вернуть ей квартиру?
Однозначно здесь какие-то умышленные действия со стороны заинтересованных лиц в наших органах правопорядка
Absolu,
Тут идёт намёк, что якобы покупатели квартиры её обманули и обманом якобы заставили продать квартиру им. Но тогда где хотя бы один доказанный факт мошенничества среди покупателей?
Absolu,
Продаст квартиру, а деньги промотает в казино. Через суд вернёт квартиру. Гениально.
Понятное кому? Никакого сочувствия в таких случаях нет и быть не может, ибо т.н. "обманутые" отлично знали, кому отдают деньги. Если их вообще отдавали мошенникам. Что-то в этих всех историях очень сильно "не сходится".
«В целом это история понятного сочувствия к людям, обманутым мошенниками,....".
еще одна мама …,
Так я говорю же. Это типичная ситуация абьюза тренда, когда ряд нечистых на руку людей почувствовали моральную панику и оседлали это. Ну и по некоторым случаям видно, что люди далеко не самые умные решили повторить то, о чём услышали в новостях.
Для..не будем ее имя говорить вслух... прогнули законодательство, а потом, как под копирку подобные решения судов в отстствие прецедентного права, ага как же.
(Просматриваются уши девелоперов - дескать покупайте квартиры в новостройках, это юридически безопасно).
diplahc,
Да хай она стоит, та квартира, с такой подготовкой ,как вы написали )))
Если и правда это повсеместная практика, то либо судьи совсем отупели, что плохо, либо это застройщики продавили судебную практику в свою пользу, что тоже плохо.