Рынок жилья в регионах: почему Крым и Севастополь выпадают из общих тенденций

По прогнозам российских экспертов, в 2026 году рынок недвижимости в стране начнёт постепенное восстановление после стагнации и спада 2025 года. ForPost побеседовал о перспективах рынка жилья полуострова с севастопольскими аналитиками и узнал, что их мнения на этот счёт разделились.

Тенденции материкового рынка

По мнению большинства аналитиков, самые страшные прогнозы кризисного 2025 года не оправдались. Рынок, как и предполагалось, замедлился: снизился спрос, упали продажи, а цены даже немного подросли, однако катастрофического обвала не произошло, рынок выстоял. На 2026 год аналитики издания «Эксперт Юг» смотрят с оптимизмом, пусть и с осторожным.

Главную надежду материковые эксперты возлагают на снижение ключевой ставки Центробанка. Это уменьшит ставки по ипотечным продуктам для покупателей и ставки по кредитам для застройщиков, что в свою очередь оживит спрос и предложение.

При этом, восстановление прогнозируется медленное и сдержанное, а первые положительные сдвиги станут заметны не раньше середины года.

Наиболее активно, по мнению российских аналитиков, будет развиваться рынок курортной недвижимости на юге России, в частности, в Краснодарском крае и на Северном Кавказе. Частные инвесторы, которые последние несколько лет держали деньги на высокодоходных депозитах, теперь будут рассматривать недвижимость как альтернативный способ. Их могут привлечь такие готовые продукты, как, например, номера в апарт-комплексах, приносящие быстрый арендный доход.

Также прогнозируется доступность рынка коммерческой недвижимости, где для мелких инвесторов появятся новые предложения в виде доли в офисных, торговых и складских комплексах. В большей степени это коснётся крупных мегаполисов.

Позитивно подействует на рынок недвижимости также возможное завершение специальной военной операции.

В то же время, повышение НДС и ужесточение условий по льготной ипотеке могут негативно повлиять как на строительную отрасль, так и на рынок недвижимости. Увеличение налога повлечёт за собой рост себестоимости строительства, что сразу скажется на ценах, а изменение порядка выдачи семейной ипотеки ограничит круг потенциальных покупателей.

Что сработает в Севастополе и в Крыму

В отличие от единодушного сдержанного оптимизма материковых аналитиков, севастопольские эксперты разошлись в своих прогнозах развития местного рынка недвижимости.

По мнению управляющего партнёра Аналитической корпоративной группы Ильи Пичуева, рынок недвижимости Севастополя и Крыма несколько отличается от тенденций других регионов России. Он по-прежнему остаётся достаточно узким и зависящим от внешних факторов, особенно от логистики и геополитики.

«У нас залётов много, каждый день тревога, мы в ожидании находимся. Если военные действия затянутся, то ни сильного роста не будет, ни сильного падения не будет. А если всё закончится, естественно, резко всё поменяется — инвесторы придут, и рынок резко оживёт», — пояснил он.

Это касается не только новостроек и вторички, но и коммерческой, промышленной недвижимости, бизнеса, да и всей жизни в целом.

По словам эксперта, «первичка» в Севастополе всё же понемногу покупается, так как людям где-то надо жить. Здесь также оказывает своё влияние и господдержка, в частности, семейная ипотека, предполагающая ставку 6% годовых. А вот вторичный рынок, по мнению аналитика, находится в полумёртвом состоянии.

«Кто будет покупать под 20% ипотечной ставки? То есть, покупатель за 5 лет выплачивает сумму ещё одной квартиры. Снижение ключевой ставки на 1-2, даже на 3 пункта, как все прогнозируют, обычному человеку не поможет. Выплатить стоимость ещё одной квартиры за 4 года или 5 лет – покупателю от этого не легче», — поясняет Илья Пичуев.

Чтобы рынок и первичного, и вторичного жилья ожил, ключевая ставка, по мнению аналитика, должна быть в районе 10-12%, а в идеале вообще, 6-8%, но этого в ближайшие годы ожидать не приходится. При самых благоприятных условиях, то есть, при «нормальной» инфляции ключевая ставка ощутимо снизится только через 3-4 года, говорит Илья Пичуев. Если же инфляция будет расти, ожидать снижения ключевой ставки не приходится.

Вторичка замедлилась, но сделки идут

Немного другое мнение о перспективах развития вторичного рынка недвижимости высказала директор агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская. По её мнению, первые изменения можно будет наблюдать уже в этом году.

«Сейчас формируется так называемы отложенный спрос, и в 2026 году всё будет зависеть от ключевой ставки Центробанка. Все это очень понимают и ждут, пока ключевая ставка не снизится. Отложенный спрос сейчас будет заканчиваться количеством сделок, думаю, к концу этого года», — говорит она.

Также надо учитывать, что цена за квадратный метр на первичном рынке Севастополя растёт каждую неделю. Происходит это, во-первых, из-за роста себестоимости стройматериалов, во-вторых, из-за наличия спроса, в том числе по семейной ипотеке, несмотря на ужесточение правил. Вслед за «первичкой» поднимается цена и на вторичное жильё. И здесь многие люди будут стараться не упустить самое удачное время для покупки.

«Всё равно люди есть, которые хотят инвестировать в стройку для будущего, для перепродажи, для детей, для аренды, как инвестиция. Поэтому мой прогноз, что активный рынок недвижимости будет к концу 2026 года», — подчеркнула Наталья Массальская.

Подытоживая всё вышесказанное можно сказать, что в 2026 году рынок недвижимости в России будет развиваться неравномерно. Если в целом по стране уже с середины года можно ожидать постепенного роста в отрасли, то в Крыму и Севастополе восстановление рынка будет происходить с заметным опозданием. Тенденции стагнации и ожидания, сложившиеся в 2025 году, продолжат определять рынок на протяжении большей части 2026 года.

Ранее ForPost рассказывал, какие изменения стоит ожидать в 2026 году на рынке недвижимости Севастополя в связи с принятием ипотечных нововведений и рассмотрением других законодательных инициатив.

Ника Заринская