Ждут ли рынок недвижимости Севастополя перемены

Правила предоставления семьям льготных ипотечных кредитов меняются в России с 1 февраля 2026 года. Но изменения, уже утвержденные законодательно, могут оказаться не последними: сейчас обсуждаются новые предложения. Будучи одобрены, они могут повлиять на ситуацию в Севастополе гораздо серьезнее, чем уже принятые.

Ипотека «в две руки»

Главным новшеством, которое начнет действовать с 1 февраля, стал запрет оформлять льготную семейную ипотеку только на одного из супругов. Второй теперь непременно должен выступать в роли созаемщика, и получить на семью второй ипотечный кредит семья не сможет до тех пор, пока первый не будет погашен.

В рамках льготной семейной программы сейчас оформляется в России почти три четверти ипотечных кредитов. Поэтому запрет объясняют стремлением сохранить бюджетные средства от желающих воспользоваться даруемым государством преимуществом и вложить таким образом свои средства в недвижимость. По поводу даруемых преимуществ при сегодняшних почти запредельных ставках на обычные ипотечные кредиты можно сказать многое. Однако насколько распространены такие истории, когда семья может позволить себе платить две ипотеки сразу?

Скептическое отношение по этому поводу высказал несколько дней назад управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев.

«Представьте: платёж по одной ипотеке составляет от 40 до 70 тысяч рублей, это и так непросто гасить. А если их две? Соответственно, нужно каждый месяц откуда-то брать от 80 до 140 тысяч только на кредит. В 98 процентах случаев люди берут одну ипотеку и постепенно её гасят», — пояснил он свою позицию по этому поводу.

Иначе смотрит на ситуацию директор агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская.

«Такая практика существует — люди действительно брали семейную ипотеку, что называется, «в две руки». Я говорю не только о Севастополе, хотя и у нас такие случаи, я знаю, были. Краснодар, Москва, Санкт-Петербург, другие города. И часто ипотека оформляется даже не в разных банках, а в одном и том же — почему нет, если это было не запрещено», — говорит она.

Речь в этом случае часто идет о вложении средств в квадратные метры, что называется, «про запас» — подавляющее большинство льготных ипотечных кредитов оформляется на новостройки, в том числе квартиры в еще не сданных домах.

«Если платеж по семейной ипотеке составляет 20-28 тысяч рублей в месяц, а люди хорошо зарабатывают, они вполне могут себе это позволить», — добавляет Наталья Массальская.

Оформить по семейной ипотеке вторичное жилье можно, напомним, далеко не во всех городах. Главным критерием при составлении списка тех, в которых это доступно, стал малый объем нового строительства. В январе 2026 года список был обновлен и теперь включает 891 город России. Что интересно — в большей части Севастополя, согласно данным Дом.РФ, купить вторичку с помощью льготной ипотеки нельзя. А вот в Инкермане — можно. Более того — как сообщила ForPost Наталья Массальская, фактически приобрести жилье в рамках программы, ограничивающей возраст дома (он не должен превышать 20 лет), можно лишь в двух домах по ул. Малиновского.

Границы регионов на замке?

Второе нововведение, в отличие от запрета на вторую льготную ипотеку, пока только обсуждается. Новость о том, что такая идея высказана и готовится оформиться в законопроект, появилась летом 2025 года. По информации «Известий», инициатива принадлежит главе Совета Федерации Валентине Матвиенко. Суть же предложения в том, чтобы запретить оформлять семейную ипотеку вне того региона, где заемщик зарегистрирован.

Призывая главу Правительства РФ Михаила Мишустина пересмотреть правила выдачи льготных кредитов, Валентина Матвиенко сообщила, что в 2024-м году более 50% заемщиков оформляли покупку жилья в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. При этом более 40% оформивших такие кредиты проживают вне упомянутых регионов. То есть, предположительно, программу используют опять-таки в инвестиционных целях, а не ради улучшения собственных жилищных условий.

Тут можно заметить, что справедливость этого утверждения еще надо доказать. Вполне возможно, что семьи, проживающие в других регионах, действительно планируют переехать в одну из столиц, но до получения ключей просто не имеют такой возможности. А переезжать из одного региона в другой, слава Богу, пока еще никто гражданам страны не запретил.

Возможно, именно эти соображения (и негативные отзывы ряда экспертов) привели к тому, что прогноз по поводу рассмотрения законопроекта еще летом 2025 года не сбылся. Будет ли закон принят позже, пока сказать сложно. А вот как этот запрет может сказаться на рынке недвижимости Севастополя, интересно уже сейчас.

«Я считаю, что это нелогично и неправильно — часто люди действительно планируют переезжать, но не могут это сделать, пока дом строится», — говорит Наталья Массальская.

В том числе люди приобретают такие квартиры и в Севастополе, тем более что нас, как ранее сообщал ForPost, не коснулись ограничения, введенные для оформляющих семейную ипотеку с июля 2024 года. В большинстве регионов, напомним, она стала доступна лишь семьям с двумя и более детьми в возрасте до 6 лет. Для Севастополя же правила остались прежними: для оформления льготного кредита достаточно иметь двоих детей любого возраста.

Многие севастопольцы наверняка воспримут намерения ограничить возможность приобретения квартир в нашем городе иногородними позитивно. Тем более что в связи с возможным запретом высказывались надежды на снижение цен. Однако эксперт в сфере строительства (авторитетный, но пожелавший остаться неназванным) считает это крайне маловероятным: цены на жилье, в том числе в Севастополе, зависят, увы, не только от спроса. 

Ряд экспертов, тем не менее, считает иначе. Расходятся и мнения по поводу падения спроса на льготную ипотеку после введения ограничений (пока, напомним, лишь обсуждаемых). Часть из них считает, что люди просто начнут искать не совсем законные пути обхода запрета, в том числе — использовать серые схемы регистрации. А это, конечно, совсем не то, чего хотелось бы российским властям.

Перевесит ли стремление государства сэкономить на ипотеке все эти соображения, покажет, как всегда, только время.

Ольга Смирнова