Рантье в овечьей шкуре против безалаберных квартирантов

Большинство из тех, у кого нет своего жилья в Крыму и Севастополе и кто вынужден его арендовать, хоть раз наверняка оказывались в неприятной ситуации, когда хозяева жилья пытались «навесить» на квартирантов непомерные счета за ЖКХ-услуги или отказывались компенсировать оплату ремонта видавшей виды техники, оборудования и дряхлой мебели.

Примеров таких найдётся множество, а вот о том, как обезопасить себя от наглых рантье, знают не все.

Подозрительные личности

Мало того что некоторые арендодатели бесцеремонно лезут в личную жизнь квартиросъёмщиков, так они ещё могут спокойно выгнать тебя на улицу до окончания срока аренды и им за это ничего не будет, считает жительница Севастополя Алёна.

«Основные неприятные ситуации случались, когда хозяева звонили и говорили, что через неделю нужно срочно съехать, потому что либо к ним гости приезжают, либо они ремонт надумали делать, либо по ещё какой-то причине. У меня был такой случай.

Была ещё ситуация. Хозяйка квартиры, которую я снимала, жила во второй своей квартире. Она делала там ремонт и всю мебель и вещи, которые ей были не нужны, привозила в квартиру, в которой жила я. Постепенно моя квартира из просторной превратилась в захламлённую. Дошло до того, что она как-то приехала и сгрузила в одной комнате разобранную «стенку» и предложила самой мне её собирать. Как я должна была одна это делать, её не волновало», — посетовала девушка.

В то же время у Алёны гостили две подруги с семьями, что вызвало много вопросов и претензий у собственницы квартиры.

«Внезапно приезжает хозяйка. Мало того что она приехала без предупреждения, открыла своим ключом дверь, так ещё и стала предъявлять мне претензии по поводу того, с кем я тут живу. Она, видимо, увидев матрасы на полу, подумала, что я кому-то пересдаю квартиру или ещё что-то. А я возмущалась из-за того, что она хлам навезла и без предупреждения врывается в квартиру. Потом она стала ходить по квартире, что-то высматривать, зашла в ванную и стала предъявлять мне претензии, что куда-то исчез экран из-под ванны, которого в жизни там не было. Но она настаивала на том, что он там был и я его куда-то умыкнула. По логике вещей, куда бы я его дела, живя в этой квартире? Она назвала меня хамкой и потребовала выселиться в течение трёх дней», — продолжила Алёна.

Неприятность с хозяином квартиры произошла у Ирины — ей арендодатель отказался оплачивать ремонт лопнувшей трубы в ванной, настаивая на том, что за ремонт с неё взяли втридорога и он сам мог бы всё починить бесплатно, но позже.

«Когда я заселилась в эту квартиру, не могла нарадоваться. Мы с хозяином отлично ладили, у нас были очень душевные отношения. До того момента, как под ванной не лопнула водопроводная труба и квартиру начало заливать.

Я в панике стала звонить хозяину — он тогда был в Крыму и не мог быстро приехать. Мне пришлось вызывать рабочих, чтобы срочно ремонтировать трубу. Естественно, я это сделала за свои деньги. В итоге, когда через несколько дней хозяин всё-таки приехал, он повёл себя очень агрессивно: начал кричать, что рабочие меня обманули и ремонт обошёлся очень дорого, что он ничего оплачивать не будет, что можно было сделать всё самому и так далее. При том что мне рабочие, когда меняли трубу, показали внутри неё огромный слой извести, из-за чего она и лопнула. В итоге даже расходы на материалы арендодатель мне не компенсировал по чеку из магазина, предоставленному рабочими», — рассказала женщина.

И такие случаи, когда арендодатель сдаёт своё ветхое имущество и даже естественное стремление квартирантов к минимальному благоустройству и уюту считает попыткой «кинуть» его на деньги, — перечислять можно долго.

Непорядочных квартирантов больше

Крымские риелторы, помогающие будущим квартирантами и хозяевам жилья найти друг друга, занимают сторону собственников жилья. Хотя непорядочными люди встречаются с обеих сторон, всё-таки среди квартиросъёмщиков их определённо больше, уверены риелторы.

В практике частного риэлтора Натальи нередко встречались наглые арендаторы, перед которыми собственники квартир оказывались бессильны из-за несовершенства законодательной системы.

«Квартиросъёмщики могут оставить после себя жильё в ужасном состоянии, а ещё бывают ситуации, когда они просто угрожают собственникам жилья и те стараются не связываться с ними. Как правило, в суде этот вопрос решить невозможно, потому что у нас законодательство не работает. Если бы оно действительно поддерживало арендаторов, — другое дело, а так — кто денег больше даст, тот и прав.

О непорядочных арендодателях я вообще не слышала, это редко очень встречается. Наоборот, наши арендодатели очень лояльно, нормально воспринимают людей, но последнее время приезжающие не всегда красиво себя ведут — пытаются нахамить, нагрубить, таких — процентов 70. Сейчас поменялся менталитет приезжающих, больше россиян стало, и чаще такое случается», — рассказала она.

Случай досрочного выселения квартирантов Наталья знает один: хозяйка выселила семью.

«Но она [хозяйка жилья] — не крымчанка, не местная. Местные так себя не поведут», — считает риелтор.

Больше нареканий вызывает поведение квартирантов и у риелтора Вячеслава Никонова. По его словам, арендаторы часто относятся у снимаемому имуществу по принципу «не своё — не жалко».

«Недобросовестные встречаются как с одной, так и с другой стороны. И, пожалуй, чаще недобросовестными бывают всё-таки квартиросъёмщики. Я знаю случаи, когда людям после того, как квартиросъёмщики съехали, приходилось делать ремонт. В силу этих обстоятельств собственники не любят сдавать квартиры людям, у которых маленькие дети: на обоях ведь порисовать — это святое. С животными отдельная история — некоторые позволяют своим питомцам всё в чужой квартире. Такое встречается довольно часто, и всё это нужно прописывать в договоре, мы же живём в правовом государстве», — отметил он.

Однако, признал Вячеслав Никонов, в подавляющем большинстве случаев договор между арендатором и арендодателем заключается чисто формально — в нём не оговариваются основные моменты взаимоотношений сторон.

Главное — выверенный договор

Единственный способ обезопасить себя финансово и морально от наглых и хамовитых рантье или от безалаберных и непорядочных квартирантов — правильно составленный и юридически грамотный договор. Отнестись к нему нужно ответственно.

«При аренде имущества в первую очередь следует помнить о том, что наилучшим способом обезопасить себя арендатору является подписание договора аренды и акта приёма-передачи с описанием соответствующего имущества. Очень часто арендодатели для уклонения от уплаты налогов указывают в договоре сумму меньшую, чем получают фактически, либо вовсе отказываются от подписания договора. В данном случае что-то доказать будет очень сложно», — пояснила крымский юрист Светлана Коловайло.

Также, продолжила она, в соответствии со статьёй 609 Гражданского кодекса РФ «договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме».

При этом необязательно обращаться к профессиональным юристам, достаточно скачать типовой договор из Интернета и чётко прописать в нём передаваемое в аренду недвижимое имущество и размер арендной платы. Без указания этих данных договор будет считаться незаключённым, подчеркнула Коловайло.

«Обратите внимание, чтобы в договоре в обязательном порядке была указана фиксированная плата аренды жилья за месяц, срок, на который заключается договор, возможные причины расторжения договора, паспортные данные сторон, опись имущества, которое находится в квартире, порядок оплаты коммунальных услуг, определение суммы ущерба при порче имущества, порядок возврата средств при досрочном расторжении договора», — пояснила юрист.

… Если не предусмотрено иное

Кроме того, добавила Светлана Коловайло, согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ капремонт переданного в аренду имущества арендодатель обязан делать за свой счёт, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В пункте 2 этой же статьи указано, что арендодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества; опять же с оговоркой — если иное не установлено законом или договором аренды.

Вопросы о ремонте или замене арендуемого имущества квартиросъёмщиком регулируются статьей 623 ГК РФ. В ней сказано, что «произведённые арендатором отделимые улучшения арендуемого имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды».

В случае, если квартиросъёмщик отремонтировал что-либо в квартире за свой счёт и с согласия арендодателя, он получает право на возмещение стоимости этих работ после прекращения договора. Но если эти работы были произведены без согласия собственника жилья, у него есть право не возмещать затраты квартиросъёмщику.

Когда не поможет суд

Отсутствие договора — всегда риск для арендатора и арендодателя, поскольку будет трудно доказать в суде материальную ответственность одной из сторон, считает гендиректор Крымского правового центра Евгений Куликов.

«Здесь двоякая ситуация. Получается, что и проживающий на птичьих правах живёт в арендуемой квартире, и у собственника оснований привлечь к материальной ответственности жильцов тоже не возникает. Поэтому отсутствие договора — это риски, и какие-то перспективы по взысканию, в том числе в судебном порядке, призрачные и, скорее всего, не будут приняты судом — независимо от того, какая сторона обратится за возмещением. Поэтому рискует и та, и другая сторона, а ссылаться на какие-то устные договорённости по закону нельзя», — пояснил он.

Напугать «серого» арендодателя, который сдаёт своё жильё и не платит с полученных денег налогов, судебными тяжбами не получится — при рассмотрении дела о возмещении убытков суд не интересует, платит налоги собственник жилья или нет.

«Если спор идёт о возмещении убытков, причинённых, например, ввиду того, что жильцы испортили дорогой ремонт, и они будут говорить о том, что собственник налоги не платит и скрывает доходы, — суд не будет это даже рассматривать в рамках этого дела.

А вот если жильцы пойдут в налоговую службу и скажут там об этом, покажут какие-то расписки о том, что платили деньги, вот тогда для собственника проблема может возникнуть», — отметил Куликов.

Полина Ласькова

Фото itbu.ru, luciasblog.com