Как изменился рынок недвижимости Крыма за год в составе России
Цены на недвижимость в Крыму выросли за год на 50% в рублях– рассказывает эксперт-оценщик, аналитик рынка недвижимости Севастополя Илья Пичуев.
За год, прошедший с момента проведения референдума о вхождении Крыма в состав России, на рынках недвижимости полуострова произошли значительные изменения. Цены на недвижимость в Крыму выросли в среднем на 50%, а с учетом девальвации курса российского рубля по отношению к доллару США – на 150%. Традиционно рынок недвижимости Крыма привязан к этой валюте.
О ценах
В качестве примера рассмотрим динамику изменения средних цен предложений продаж на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за этот год. Для простоты изложения рассмотрим только один статистический параметр – средние значения, выраженные в долл.США/кв.м. Динамику изменения цен представим как в абсолютных величинах, так и в процентном выражении.
Общий объем рассмотренной нами выборки составляет до тысячи объектов по 10 микрорайонам города: 5-й микрорайон, Балаклава, Северная, Казачья, Камышовая, Корабельная, Летчики, Острякова, Стрелецкая, Центр.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Представленные материалы наглядно показывают динамику изменения средних цен.
Наиболее значительный рост цен наблюдался с момента вхождения в состав РФ (с марта) по июнь 2014 года. С июля по сентябрь 2014 года темпы роста стали снижаться, а к октябрю-ноябрю рост цен практически остановился.
.jpg)
Общая положительная динамика изменения средних рублевых цен на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за этот год составила 54%. Минимальный показатель роста средних цен на однокомнатные квартиры наблюдается в 5 микрорайоне (38,1%), а максимальный в Балаклаве (71,1%).
.jpg)
Таким образом, для однокомнатных квартир на вторичном рынке в г. Севастополе за 1 год рост рублевых цен составил более 50%. В абсолютных значениях средняя стоимость составила 1 612 долл.США/кв.м или почти 100 тыс. руб./кв.м.
Драйверы развития
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 января 2015 г. определено, что Керченский мост будет построен. Эксплуатация автотранспортного движения в рабочем режиме должна начаться к 18 декабря 2018 г.
Новая четырехполосная магистраль "Таврида" соединит города-порты Керчь и Севастополь. Она пройдет от г. Керчь до г. Белогорск по степным районам, затем огибая г. Симферополь выйдет на п. Пионерское, п. Приятное Свидание, г. Бахчисарай и г. Севастополь. Работы по строительству трассы должны начаться уже в 2015 году.
С 1 января 2015 года на территории Республики Крым и Севастополя начал действовать режим свободной экономической зоны. Она создана сроком на 25 лет с возможностью пролонгации и предполагает эксклюзивный режим осуществления предпринимательской деятельности - льготное налогообложение и применение особого режима таможенной процедуры.
На сегодняшний день подали заявки на участие в свободной экономической более 200 будущих инвесторов и уже начали подписываться первые договора. В рамках нового правового статуса, например, для субъектов, находящихся на упрощенной системе налогообложения изменены ставки налогообложения: до 3% (если объектом налогообложения являются доходы) и до 7% (если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов). Уменьшение налогового бремени, как правило, положительно сказывается на развитии бизнеса, в том числе и строительного.
Факторы рынка недвижимости
С момента вхождения Республики Крым и города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации, по данным ведущих местных агентств недвижимости, выросла востребованность крымской недвижимости у россиян. Это и обеспеченные россияне, предпочитающие проводить отпуск в собственных апартаментах на юге. Это и "северяне", желающие провести пенсионный возраст на юге. Это и родственники, желающие переехать ближе друг к другу. Это и инвесторы, развивающие здесь свой бизнес. И многие, многие другие.
За год рынок застройщиков г. Севастополя практически не претерпел каких-либо изменений. Строительные компании, которые фигурировали на рынке в украинском Севастополе, продолжают осуществлять свою деятельность и по сей день. По объема строительства жилья из наиболее крупных можно выделить следующие: Консоль, Интерстрой, Парангон, Карбон, Вертикаль, Севастопольстрой, Сапфир-Траст, Профессионал, Севпроектмонтаж, Скальса и др. По объективно сложившимся причинам (сформированные и отлаженные механизмы взаимодействия существующих застройщиков, отсутствие привлекательных участков для застройки и т.д.) на рынке отсутствуют крупные федеральные игроки строительной отрасли.
Цены на недвижимость у крымчан формируются в долларах США. Крымский Федеральный Округ, пожалуй, единственный регион в Российской Федерации, в котором долларизация цен на рынке недвижимости присуща на подсознательном уровне и у специалистов, и у значительной части населения. На сегодняшний день первичный рынок недвижимости уже практически перешел на рублевые цены, вторичный рынок пока более инертен. Процесс перехода на национальную валюту в ближайший период неизбежен, соответственно и влияние изменения курса валюты будет нивелироваться.
Говоря о ценах на недвижимость, нельзя не оставить без внимания и обеспечение стройматериалами Крымских потребителей. Этот процесс осложняется прекращением активных поставок с материковой части Украины. Поставки происходят через Керченскую паромную переправу из Краснодарского Края и Ростовской области. При сегодняшней политической ситуация вряд ли можно говорить о каких-то изменениях с Украинской стороной, а мост при самых благоприятных условиях откроют к концу 2018 года, поэтому цены на строительные материалы сохранятся высокими, что наложит отпечаток на себестоимость строительства.
Нельзя не упомянуть и о роли нерезидентов на рынке крымской недвижимости. Учитывая тот факт, что некоторая доля крымской недвижимости находится в собственности граждан Украины, можно прогнозировать, что количество сделок продаж этой недвижимости будет минимальным, поскольку доходы, получаемые физическими лицами, не являющимися резидентами, облагаются налогом в 30% (с 1 января 2015 года согласно пп. 5 п.1 ст. 208 НК РФ).
По данным Центрального банка РФ по состоянию на 26.02.2015 на территориях Республики Крым и г. Севастополя действуют 530 подразделений кредитных организаций. Наиболее распространенные, по количеству открытых отделений: РНКБ (ОАО), ОАО "Крайинвестбанк", АО "ГЕНБАНК", ОАО "АБ "РОССИЯ" и др.
Все банки, которые открылись за этот год в Крыму и г. Севастополе не входят даже в первую сотню рейтинга по ключевым показателям деятельности. Ипотечные условия, предлагаемые выше представленными банками, на сегодняшний день не отвечают реалиям рынка, людям попросту не выгодно оформлять ипотеку в этих банках.
Ипотечных "монстров", таких как Сбербанк Росси, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и др. на территории Крыма нет. Причин, по которым крупные банки пока сторонятся Крыма множество, по мнению экспертов, основная – международные экономические санкции. Улучшение нынешней обстановки, открытие основными игроками банковского сектора своих отделений, выход на рынок привлекательных ипотечных портфелей, несомненно, стимулирует спрос, как первичного, так и вторичного рынка недвижимости.
Итоги
Стремительный рост цен формировался в результате вхождения Крыма и Севастополя в состав Российской Федерации и девальвации курса российской валюты по отношению к доллару США.
Рост цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка г. Севастополя за 1 год составил более 50%.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка составляет 1 612 долл.США/кв.м или почти 100 000 руб./кв.м.
Минимальная стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка составляет 2,3 млн. рублей, максимальная 7,4 млн рублей, средняя 3,8 млн рублей.
При текущей ситуации на рынке недвижимости какое-либо резкое снижение стоимости в будущем как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости мало вероятно.
Илья Пичуев, эксперт-оценщик, аналитик рынка недвижимости Севастополя
- Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии
- 17069 просмотров
to Vero_Sevastopol (Севастополь) За такую сумму я куплю в другом городе Питер Краснодар или на крайняк новосибирск в хорошем районе ... В Воркуте купите. Там и дешевле и работа есть высокооплачиваемая.
в отношении дальневосточников, северян и пр. "льготников", выходящих на льготную пенсию уже в 40 лет. Люди не намерены сиднем сидеть, а хотят еще поработать, детей в ВУЗы пристроить опять же желательно рядышком, чтобы по общагам не шоркались и на квартирах не жили.
Отсюда проблема 1 : вакансии на рынке труда. Не каждому дано барыжничать и при этом успешно.
Проблема 2 : ВУЗЫ. Дай Бог! лет через 5 (опять таки с учетом проблем с жильем кто из молодых спецов поедет?) пооткрываются филиалы и будет соответствующий проф-преподавательский состав.
Проблема с дет.садами и школами. об этом пишут на этом и других форумах, дети учатся в три смены в школе. здесь также необходимо отметить сроки перехода на стандарты российского образования. "Халява" с ЕГЭ на сл. год вряд-ли пройдет.
сравнивать ценник в Москве и Севасе в 80-х и проводить параллель сейчас глупо, ибо в те времена, не забывайте, существовал "железный занавес", при котором простой смертный и не мечтал о квартирке где-нибудь в Болгарии (в н вр. Трешка около 50-60 тыс у.е., вторая линия от моря, не центр конечно, уровень жизни в числе 5 лидирующих стран по соц.доступности см. 2014 год Российская газета), не говоря о др. "Прибрежных" европейских странах, как вариант.
Проблема 3: развал сферы соц. Обеспечения. не надо испытывать иллюзий, что федеральный бюджет "резиновый". Дотации региону за 2014 год составили 2/3 бюджета или более 80 млрд. руб. ( по скромным меркам, кому интересно см. На этом сайте отчет Правительства) ну и о каком гиперразвитии можно говорить? Да, нагонят военных, но они не созидатели в большинстве своем, а эксплуатанты вооружения и военной техники. Гражданские вакансии ориентированы на их обслуживание. Таким образом все будет зависеть от бюджета , выделенного ЧФ на его развитие и почее обеспечение. А в стране бабла дефицит, если бюджетникам на материке урезают следуя примеру руководства государства на 10 проц. Зарплату.
В этом аспекте с Кубанью- кормилицей страны глупо пись..й меряться. Это дин из немногих не дотационных регионов, реально обеспечивающий не полезными ископаемыми, а продовольствием. Без моря протянуть можно и не один год, а вот без воды и еды -шишь. Любовь приходит и уходит, а кушать хочется всегда. И одними лозунгами, флагами и разодранным на груди тельником народ не прокормить, увы.
Надеюсь, что прогнозы о том, что город может стать на половину- пенсионером на фоне проблем с трудоустройством, не оправдается. Это в 80-х был 1,2,3 пояс, который устанавливал фиксированные цены на продукты, а сейчас их большая часть на полуострове - привозная. На фоне более менее обеспеченных действующих военных, пенсионеры, не нашедшие себе приработка (не каждый расположен к коммерции или выходец из Севастополя, унаследовавший еще один угол, который можно сдавать), да и отдельные категории бюджетников, могут просто оказаться в сложных условиях ( в сравнении с тем же Питером где оптово-розничные магазины типа Ашана, О' кеи с трудом обойдешь за день, цены доступные - люди скажут, да и на работу с зарплатой минимум как еще на одну пенсию в 40-50 лет нет проблем устроиться).
Люди, которые с большой земли были направлены работать в пошлом годом в Севастополь, ощутили на себе вышеперечисленные проблемы в социальной сфере и, поверьте это не вызывает восторга, даже если в тапочках есть возможность в Казачке утром обкупнуться в море.
Напоследок отмечу, что также необходимо учитывать проблемы с энергообеспечением, водоснабжением, наличием мигрантов, которым рано или поздно осатанеет такая жизнь ( к проблеме криминализации общества, падения во все тяжкие).
Дай Бог, чтобы все побыстрее "вошло в меридиан" .
А что касается рынка, то как гласит мудрая пословица как известно на базаре два дурака: один продает, а другой покупает:))), время покажет. Форумчанам удачи, не ругайтесь. Все дети одной страны!
to rus51
На цензор.нет вам бы апплодировали стоя. Судя по смыслу и тональности написанного большие сомнения, что мы граждане одной страны.
to rus51
Про школы в 3; смены (да что уж там, пишите уж в 4) сами придумали. Не все школы и в 2 смены работают. Про ВУЗы вообще полный бред. Их более чем достаточно. В Союзе было 6 высших мореходок. В Севастополе сейчас 4. А филиалы, с арендой помещений в дет.садах, торговых комплексах надо закрывать, а не плодить. А специалисты - преподаватели у нас только в столицах? Действительно как же мы сирые без них то будем. И раньше педагогам квартиры давали пачками и исключительно с видом на море? А какие проблемы с переходом на (какая громкая фраза) российские стандарты образования? Что с учебниками дефицит? Или математика, физика, химия по другому в РФ трактуется. Да просто, практически те же дисциплины, но по другой программе. Да уже год как перешли.
Поясните фразу - развал сферы социального обеспечения. У нас что пенсии не платят? Или фонды не работают. Платят пенсии, причём такие же как везде в стране. А учитывая, что очень много военпенсов, не такие маленькие. Льготники ездят в муниципальном транспорте бесплатно. Тарифы на ЖКХ самые низкие в стране. Проезд - самый дешёвый. Парковки в городе бесплатные.
Для какой цели высасывать из пальца надуманные проблемы. Их реальных хватает, но проблемы и существуют, чтобы их решать. Столичные жители любят сравнивать столицы с Севастополем. Зачем? Показать своё превосходство и продвинутость? Сравнивайте обе между собой. Или же с Курском, Тамбовом и т. д. , где проблемы в различных сферах соизмеримы с крымскими.
Очевидно что Крым имеет свою уникальность среди всех регионов страны в силу целого ряда факторов. Он имеет те преимущества которые никогда не будут иметь другие регионы. А заказать дороги в асфальт, открыть пару тройку Ашанов, наладить быт - это реально и не долго.
to illich (Севастополь) Ясно одно - что несмотря на все ужасы в Крыму, описанные питерцем, жилье в городе дешевым не будет. Причина - география страны. Слишком много севера. Слишком много желающих пожить у теплого моря. Россияне и раньше покупали недв. в Крыму.
Я в самом начале уже писал про специфику климата Крыма - и по факту он далеко не идеальный. А все ужасы питерского или к примеру, карельского - сильно преувеличены.
Так уж сложилось - или культура, ВУЗы, инфраструктура, хорошая интересная и высокооплачиваемая работа, удобное жилье.
Или - сарай/дворец в теплом месте но без дорог, ВУЗов, инфраструктуры, работы.
Известная сказка южных жителей о безмерной ценности собственного жилья и места разбивается о реалии жизни.
ЕДИНИЦЫ южан живут хорошо - и то за счет приезжих. Вы были в межсезонье на ЮБК? Сходите в жилые кварталы Гаспры и посмотрите, как РЕАЛЬНО живут люди.
На счет северных пенсионеров - тоже сказки, придуманные южными лодырями. У пенсионеров есть семья - дети, внуки и прожитая жизнь. ЕДИНИЦЫ что-то готовы менять под ее конец.
На счет уникальности Крыма - её ровно столько, сколько уникальности в Сочи, в Карелии, на Урале, а Камчатка даст фору Крыму по всем фронтам.
Крымчане - кто утверждает о безальтернативной уникальности полуострова - просто засиделись на нем, хочется верить, что не от отсутствия финансовой возможности выехать и посмотреть что то за его пределами.
На счет Краснодара - там тепло и люди работают, поэтому сравнивать его с Крымом где народ сидит и напыщенно рассуждает о своем немеряном богатстве (при этом по факту ничего не имея, кроме иллюзий) - глупо.
Ну и напоследок - на счет СПРАВЕДЛИВЫХ цен в УНИКАЛЬНОМ Крыму:
1. https://www.avito.ru/dzhankoy/doma_dachi_kottedzhi/dom_64_m_na_uchastke_22_sot._493460161
500 тысяч рублей. ПОЛ миллиона - за это не купишь даже нормальное авто.
22 сотки плодородной земли.
ухоженный качественный дом.
И это все богатство стоит - ВНИМАНИЕ - ПЯТЬСОТ ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ. И таких предложений - сотни! И многие из них уже висят довольно давно!
АУ, продавцы мыльных пузырей - что здесь не так? Джанкой - не Севастополь? Там солнце не то и море далеко? :))) 22 сотки с отличным домом за полмиллиона - не 1/20 сарая на море? Джанкой - не Крым? Там уже нет ничего уникального? Там холодно и так плохо?
:))
Не - сейчас набегут и скажут единственный оставшийся аругмент - там нет благословенного чистейшего теплейшего черного моря и работы нет (в Севасе ее полным-полно - это уже слышали)
Хорошо!!!
2. https://www.avito.ru/kerch/doma_dachi_kottedzhi/dacha_130_m_na_uchastke_1_sot._353733950
А вот вам Керчь - дом на берегу моря 130 квадратов за 1.8 миллиона рублей.
И таких предложений тоже сотни и раскупать их не торопятся (вполне закономерно, ибо все равно дорого)
Т.е. 8 миллионов за убитую трешку в Севасе или столько же за покосившийся сарай на 2 сотках на ЮБК - а это 16 нормальных домов (!!!!) с участками 4-30 соток (!!!) вплоть до Орлиного - это что, нормальные цены?
И никакого пузыря нет? Это что - нормальный разброс цен - в 20-100 раз в пределах 30 км?
О чем мы вообще говорим?? :)))
Какой север, какие столицы... О чем вы вообще, уважаемые жители одного из регионов России!!!
по факту - Крым ваш стоит дешевле убитого сарая в Воркуте!!!
А 20-40 км до берега моря можно проехать и на велосипеде :)))
to Nikky99
Дяденька, мы уже поняли, что у нас всё плохо. Убейте свой аккаунт и отправляйтесь в Воркуту, где всё хорошо.
to Олег Березенко
Вы ссылки выше видели?
на Краснодарский Край?
на отличные дома в Крыму - в степной части на 22 сотках за 0.5 млн рублей?
на берегу моря в Керчи - за дом 130 квадратов с обстановкой - в 1.8 млн рублей?
Почему я должен убить свой аккаунт? Так неприятно читать реалии?
Или мешаю продавать сараи лохам? :))
to Олег Березенко to Nikky99 Дяденька, мы уже поняли, что у нас всё плохо. Убейте свой аккаунт и отправляйтесь в Воркуту, где всё хорошо.
Да забей на этого барана. Это типичный хохлотроль.
to Nikky99
Только хохляра может так упорно гадить на Россию. Вали с форума пи дар.
to Олег Березенко Вы ссылки выше видели? на Краснодарский Край? на отличные дома в Крыму - в степной части на 22 сотках за 0.5 млн рублей? на берегу моря в Керчи - за дом 130 квадратов с обстановкой - в 1.8 млн рублей? Почему я должен убить свой аккаунт? Так неприятно читать реалии? Или мешаю продавать сараи лохам? :))
К сожалению осозновать реалии того, что Крым является до та ци он ным более чем на две трети и в сравнении (хвост то павлином, судя по предыдущему посту аж за всю матушку Россиию ответ держат, да еще как!!! ;)))) умеют любую проблему чуть- что на политическую стезю перевести) с прочими застрял где-то в 90-х, эндемики понимать не хотят, да и не будут, поскольку иной альтернативы места жительства они себе и не рисуют в силу ряда причин. А по интонации можно понять, что действительно дела многих барыг идут неважно, рынок недвижимости начинает перегреваться, бакс падает, упущенные барыши. Посмотрим , как курортный сезон себя покажет. Друзья в Черноморском забронировали номера люксы тв, кондишка и пр. 7 мин до моря по 180 рублей с человека в сутки.( " но то ж Евпатория- дяревня, а тут.... Бухта, боевые корабли правда с присущими нечистотами, и изношенные городские сети объектов водно- коммунального хозяйства. Я представляю , если даже в Ласпи был превышен порог содержания в воде стафилококковой палочки. См. Блоги на этом сайте тема: вырубка леса в Ласпи)
В прошлом году сезон в Севастополе был провален ( надеюсь ДОКИ этот факт с присущим как видно упорством и усером опровергать не будут).
Будте проще и люди потянутся...:)))
to rus51
Один и тот же хохол под разными никами. Сказано - вали с форума пи дар.
to rus51
Один и тот же хохол под разными никами. Сказано - вали с форума пи дар.