Зыбкая почва: как от земли в Крыму и Севастополе отваживают большие и малые инвестиции

Крым и Севастополь с полей Петербургского экономического форума привезли очередную порцию масштабных проектов. Чего стоят, к примеру, инвестпроект на Северной стороне Севастополя или серия предложений по «освоению» прибрежных территорий на западе полуострова. Однако все эти проекты могут поджидать те же риски, с которыми застройщики уже сталкиваются в Крыму. В ситуации разбирался ForPost.

Несмотря на многочисленные изменения в жизни страны в последние месяцы, обусловленные политической ситуацией и проведением специальной военной операции, желающие «развивать Крым» по-прежнему находятся. Глобальные проекты, с которыми заходят инвесторы, ждут не только санкции, но и многочисленные правовые риски при оформлении недвижимости, причём «аукнуться» может уже после заключения сделки.

Кстати, это делает рынок весьма нестабильным и непривлекательным не только для девелоперов, но и для обычных граждан, которые хотят приобрести квартиру, участок или коммерческое помещение. И это сказывается на спросе уже сейчас: как сообщали в мае «Известия» со ссылкой на данные системы мониторинга и анализа bnMap.pro, число сделок на первичном рынке в Севастополе в апреле снизилось на 80%.

При этом масла в огонь подливают сами местные чиновники. Пока главы Севастополя и Крыма ездят на форумы и подписывают соглашения, их подчинённые устраивают прецеденты, после которых вкладывать частный капитал в развитие экономики полуострова бизнесменам совершенно не хочется.

В такой сложной ситуации, например, оказался один из клиентов партнёра, руководителя практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгении Завацкой: приобрёл объект недвижимости, а земля под ним попала одновременно в три разных территориальных зоны, что препятствовало и формированию участка, и его использованию по замыслу владельца.

«Добиваться восстановления прав пришлось непростым путём обжалования Генерального плана застройки городского округа Судак Республики Крым и правил землепользования и застройки муниципального образования», — приводят слова юриста «Ведомости».

Читайте по теме: В крымских инвестициях снова обострилась мегаломания

Инвесторы не хотят судов. Они хотят вложить деньги и предсказуемо получить прибыль. А вместо этого сталкиваются с огромным количеством проблем. О них недавно рассказали эксперты Республиканского института политических и социологических исследований (РИПСИ), проведя опрос среди застройщиков и риэлторов и составив рейтинг юридических коллизий, которые больше всего мешают инвесторам в сфере недвижимости развивать крымский рынок.

«Опрос показал, что не менее трети профессиональных участников рынка (недвижимости — Прим.) сталкивались с оспариванием сделки купли-продажи объекта недвижимости третьим лицом в судебном порядке (наиболее частый ответ). Другим распространённым фактом оказалась невозможность использования земли из-за изменения вида разрешённого использования участка по решению органов местной власти или суда после оформления сделки. Это зафиксировали свыше четверти респондентов», — отметили в РИПСИ.

Проблемы с землёй возникают как у крупного бизнеса, так и у простых людей.

Также игроки рынка пожаловались на аресты, наложенные на объект недвижимости по производству в отношении бывшего собственника уже после регистрации сделки, самострои, мешающие зарегистрировать право собственности на участок. Бывали у респондентов даже случаи отмены нотариально оформленных сделок купли-продажи недвижимости через суд.

Нотариусы напоминают: все сделки, заключённые в Крыму до 2014 года, в украинские времена, законны и правомерны. Представители Нотариальной палаты Республики Крым на прошедшей недавно пресс-конференции в Симферополе подчеркнули, что все сделки, внесённые в ЕГРН, являются достоверными, а заверенные нотариусами документы не требуют доказывания, если только не опровергнута их подлинность.

Все украинские документы на недвижимость действительны согласно Федеральному конституционному закону от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (ред. от 01.05.2022) «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя».

Статья 12 этого закона гласит, что украинские документы, подтверждающие право собственности, легитимны «без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя».

Однако, судя по результатам опроса, попытки оспорить документы украинского периода предпринимаются регулярно. Особое распространение эта практика получила в ходе изъятия земель для строительства важных инфраструктурных объектов. Так, в Республике Крым появилась новая схема «удешевления» участков под изъятие. И вполне возможно, что её попытаются применить и в Севастополе.

Читайте по теме: Глава Крыма извинился перед людьми за снос домов под строительство трассы

Чтобы снизить сумму компенсации, положенную собственнику, государственные службы подают иски в суды, пытаясь оспорить, например, изменение назначения земельного участка, которое было оформлено ещё в далёкие украинские годы.

Похожий скандал как раз недавно разразился в Севастополе в районе села Дальнего, жители которого неожиданно узнали об изъятии части участков для строительства водовода и остались недовольны суммой компенсации, которую им предложили. Как рассказал директор департамента по имущественным и земельным отношениям Александр Ксенофонтов, ориентировочная кадастровая стоимость объектов на сегодняшний день составляет 917 тысяч 709 рублей, а рыночная — около 3,5 миллиона рублей.

Читайте по теме: Суд обязал снести многолетний недострой в центре Севастополя

И эти споры — только начало: объекты изымаются и для строительства яхтенной марины в Балаклаве, и для новой транспортной развязки в районе 5-го километра Балаклавского шоссе. Изъятию подлежат жилые дома и более 40 участков земли.

На недавнем совещании губернатор Севастополя Михаил Развожаев раскритиковал подход своих подчинённых, работающих над изъятием, и призвал сделать процессы прозрачными, дать возможность людям заранее подготовиться и в случае чего — отстоять свою точку зрения в суде. Услышат ли его чиновники, пока что большой вопрос.

При этом под изъятие попадают не только жилые, но и коммерческие объекты. А если учесть темпы строительства на полуострове, никто не может предугадать, где в следующем году захотят проложить дорогу или построить набережную. Если же процедуры проводятся ещё и не очень прозрачно, с попытками «сбить цену» изъятия, кто же захочет в Севастополе и Крыму строить? Желающие и так не стоят в очереди. Как выполнять поручение президента не снижать темпы строительства, ещё и привлекать инвестиции?

Выход, как ни странно, один: играть по правилам, чтобы инвесторы и простые граждане чувствовали себя спокойно.

Алина Иванова

Фото: ForPost