Под ТЦ «Диалог» в центре Севастополя качнулась земля

Фирма, построившая скандальный торговый центр «Диалог» на улице Большой Морской, предприняла попытку объединить все земельные участки, на которых стоит здание, в один, общей площадью более 2 тысяч квадратных метров. Пока сделать это ООО «Торговый комплекс «Диалог» не удалось, о чём свидетельствует решение 21-го апелляционного суда от 15 октября 2024 года. ForPost попытался разобраться, что повлечёт за собой данное решение и зачем вообще менять земельные границы. 

Выход за рамки

За утверждением новой схемы расположения земельного участка застройщик обратился в департамент по имущественным и земельным отношениям, но там компании отказали, и она попыталась добиться желаемого через суд.

Любопытно то, что городской арбитраж в прошлом году удовлетворил требования фирмы. Однако в суде апелляционной инстанции, куда направил свою жалобу ДИЗО, пришли к выводу, что образование одного земельного участка под ТЦ «Диалог» из пяти существующих противоречит требованиям законодательства.

Во-первых, отметили в суде, участки принадлежат разным собственникам. Так, первый на праве постоянного пользования предоставлен ООО «Торговый комплекс «Диалог», второй – ООО «Холдинг-Диалог», третий ООО «ТК «Диалог» всего лишь арендует, четвёртый принадлежит ООО «Севастопольстрой», а пятый и вовсе «в установленном порядке не предоставлен».

Во-вторых, права собственности на помещения в здании ТЦ также зарегистрированы за разными юридическими и физическими лицами. Апелляционный суд указал на то, что письменного согласия всех собственников на образование нового земельного участка ООО «ТК «Диалог» не предоставило.

Помимо этого, как показала проведённая в 2023 году экспертиза, границы нового земельного участка фактически по всему периметру «режут» здание торгового центра.

По мнению судей, это говорит либо о подготовке схемы без учёта объекта капитального строительства, либо о том, что «в отсутствие прав землепользователя, помимо земельного участка № 5, общество застроило иные прилегающие к земельным участкам №№ 1-5 территории».

Но главная причина отказа в образовании нового земельного участка под «Диалогом» даже не в этом. Сама схема расположения ЗУ не соответствует требованиям законодательства, поскольку предусматривает объединение земельных участков с разными видами разрешенного использования, отмечается в судебных материалах.

Так, в ЕГРН внесены следующие сведения о ВРИ участков, объединения которых добиваются собственники «Диалога»: № 1 – для строительства кафе; №№ 2, 3, 5 – для строительства и обслуживания торгового комплекса; № 4 – для обслуживания приватизированного узла связи.

15 октября этого года апелляционный суд признал отказ ДИЗО обоснованным, и предыдущее решение Арбитражного суда Севастополя в пользу «ТК «Диалог» было отменено. Правда, у собственников ещё есть возможность побороться с властями в кассационном суде.

Чего ради?

Зачем ООО «Торговый центр «Диалог» нужен единый земельный участок под зданием ТЦ и к каким последствиям может привести неудача в суде, ForPost спросил у юристов.

Отсутствие сформированного под всем зданием участка земли не позволит предприятию ввести в эксплуатацию здание с 5-го по 9-й этаж – к такому выводу пришла руководитель практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая, ознакомившись с судебными материалами.

«Кроме того, можно предположить, что у Севреестра должны были возникнуть или уже возникли вопросы о законности использования земли. В частности, надзорный орган обязан интересоваться, соответствует ли фактическое использование земли виду разрешённого использования. Это почти риторический вопрос, если учесть тот факт, что здание торгового комплекса частично расположено на земельных участках, которые предназначены для строительства кафе и размещения узла связи», – отмечает Елена Завацкая.  

Если несоответствие будет установлено и доказано, собственник может быть привлечён к ответственности в виде штрафа в размере до 2% кадастровой стоимости земельного участка, добавила юрист.

Как всё начиналось

В далёком 1994 году севастопольский горсовет предоставил в постоянное пользование частному предприятию «Торговый комплекс «Диалог» 952 кв. м земли для строительства кафе по адресу: ул. Большая Морская, 23.

Первая очередь реконструкции с расширением торгового комплекса «Диалог» была введена в эксплуатацию в 1999 году. Она состояла из магазина «Галерея», кафе на 12 и летней площадки на 50 посадочных мест.

В этом же 1999 году выделенный предприятию земельный участок поменял свои границы: из него был осуществлён выдел 315 квадратных метров и образован новый участок, который был предоставлен ООО «Диалог-Холдинг» для обслуживания торгового комплекса.

Через четыре года горсовет и ЧП «ТК «Диалог» (арендатор) заключают новый договор аренды, согласно которому предприятию до 2028 года передаётся ещё один земельный участок общей площадью 472 кв. м в целях строительства и обслуживания торгового комплекса. Этот участок непосредственно примыкает к двум вышеуказанным.

Затем «ТК «Диалог» выкупает у ООО «Диалог-Холдинг» построенное в 1999 году здание, а в 2003 году вводит в эксплуатацию первый комплекс 2-й очереди строительства: блок «В», 1-й этаж площадью 230,8 кв. м с галереей площадью 25,5 кв. м.

В 2004 году было построено и к началу 2005 года введено в эксплуатацию новое трёхэтажное здание торгового комплекса «Диалог», расположившееся на трёх земельных участках. Площадь его помещений составляла 3236 кв.м.

Этого «ТК «Диалог» показалось мало. Как указано в судебных материалах, с тыльной стороны здание торгового комплекса граничило с земельным участком, предоставленным ЗАО «Севастопольстрой» для обслуживания приватизированного здания узла связи, и вот уже в январе 2005 года две фирмы договорились о совместном долевом строительстве.

Они подписали договор, по которому здание производственной базы – узла связи будет демонтировано, а на его месте появится новый объект – помещение под узел связи и комплекс офисных помещений. Этот объект должен был появиться на участке площадью 376 кв.м, расположенном по адресу: ул. Сергеева-Ценского, 15.

И в ширь, и в высь

В марте 2005 года ЧП «ТК «Диалог» получило разрешение на строительство 5-й очереди торгового комплекса. Согласно заключению Управления градостроительства и архитектуры СГГА от 16 ноября 2005 года по рабочему проекту «Диалога», 5-я очередь предусматривала строительство 10-ти этажного корпуса, не включая подвала, общей площадью 5 869 кв. м, на трёх земельных участках. Четвёртый участок, на котором располагался узел связи, в документе указан не был.

К октябрю 2007 года 5-я очередь была готова на 69 %: возводились 10-й и технический этажи. Как отмечается в судебных материалах, фактически новая десятиэтажка расположилась между построенным в 2004 году трёхэтажным зданием ТК «Диалог» и улицей Володарского на незастроенной до начала 2005 года части земли, включая четвёртый земельный участок (для узла связи).

Расширение получалось приличное: в 2007 году, как указано в судебных материалах, специалисты указали на увеличение общей площади «Диалога» с 3 236,7 кв. м до 14 326,8 кв. м. То есть фактически площадь 5-ой очереди строительства должна была составить 11 090,10 кв. м вместо указанных в выданном чиновниками заключении 5 869 кв. м.

Нашлось у фирмы объяснение и этому, но убедительным суд его не посчитал. ООО «ТК «Диалог» достало из рукава декларацию о начале выполнения строительных работ, зарегистрированную Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины в мае 2013 года, заявив, что 5-я очередь, то есть реконструкция ТК под общественно-деловой и торговый комплекс, ведётся на основании именно этого документа.

Согласно этой декларации, предусмотрено строительство 9-ти этажного здания общей площадью 10 509,48 кв. м, с площадью застройки в 1 266,40 кв. м. И уже в данном документе от 2013 года помимо трёх земельных участков для строительства значится и четвёртый – тот самый, что предназначен для обслуживания узла связи.

Суд, однако, отметил, украинская декларация о начале строительных работ российской рознь: в 2013 году никто не проверял указанный в такой декларации объект на соответствие правоустанавливающему документу на земельный участок, проектной документации и градостроительным условиям. То есть за несоответствие проектной документации исходным данным для проектирования, земельным и градостроительным ограничениям отвечали исключительно заказчик строительства и проектная организация.

«Стоит что-то непонятное»

В 2015 году ООО «ТК «Диалог» привело свои документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, а вот 5-я очередь реконструкция торгового комплекса «Диалог» до сих пор в эксплуатацию не введена.

При этом часть помещений, в том числе на верхних этажах, находится в собственности у разных лиц и организаций.

К ним, а также к застройщику, в 2017 году городское правительство обратилось с иском в суд. В нём говорилось о полном сносе здания как самостроя, однако часть торгового центра до четвёртого этажа включительно была сдана в эксплуатацию. К тому же в суде заявленные требования властей посчитали несоразмерным нарушениям, допущенным при возведении здания. Собственников обязали за счёт собственных средств демонтировать только недостроенный 10-й и частично 9-й этажи.

Оспаривать решение в апелляции власти не стали, и в итоге «Диалог» лишился полутора этажей.

Как отмечал в этом же году Вячеслав Горелов, бывший в то время главой комитета заксобрания по градостроительству и земельным вопросам, в центре Севастополя «стоит что-то непонятное, с непонятной судьбой», и для решения вопроса с «Диалогом» нужна политическая воля.

Напомним, что в этом году департамент городского хозяйства Севастополя потребовал снести построенное 15 лет назад здание медицинского центра на улице Балаклавской, а Минобороны – кафе «На рейде» в центре Севастополя.

Алина Громова