Ставки аренды жилья могут начать снижаться в 2025 году в связи с трансформацией спроса на рынке недвижимости. Она связана со снижением ключевой ставки Центробанка. Такого мнения сейчас придерживаются эксперты.
Падение и взлёт
Чтобы понять, почему вдруг после затяжного и интенсивного подорожания аренда вдруг станет снижаться в цене, стоит взглянуть на рынок недвижимости сегодня.
Первое — это колоссальное падение продаж в сегменте новостроек.
Это стало следствием отмены с 1 июля 2024 года общей ипотеки с господдержкой под 8% годовых и запредельно высоких рыночных ставок по ипотечным кредитам. Например, в Москве, по данным «Циан», просадка составила около 20%.
Второе — это смещение спроса в сторону аренды жилья. И это тоже вполне объяснимо: люди не могут купить недвижимость в собственность, но жить же где-то надо, вот и идут снимать.
В итоге высокий спрос вызвал стремительный рост ставок аренды. За прошлый год, по данным замдиректора департамента аренды федеральной компании «Этажи» Дарьи Хлыстовой, снимать жильё стало дороже на 30-40%.
При этом, несмотря на рост стоимости аренды, она всё равно оказывается намного выгоднее покупки жилья в ипотеку.
«Об этом уже говорилось не раз: величина арендной платы сейчас вдвое ниже выплаты по ипотеке на рыночных условиях за точно такое же жильё. И при этом цены на аренду находятся на историческом максимуме», — отметил в беседе с ForPost аналитик Российской гильдии риелторов Константин Ламин.
Рост предложения
Но есть и другая тенденция рынка, которая работает против роста стоимости аренды жилья.
«Мы видим увеличение числа предложений по аренде, сроки экспозиции арендных объектов тоже увеличиваются. Это связано со снижением платежеспособного спроса со стороны арендаторов, которые просто не могут снимать жильё по такой стоимости», — отметил Константин Ламин.
По его мнению, эта ситуация приведёт к снижению ставок на аренду жилья в 2025 году.
Подобного мнения придерживается и заместитель директора департамента аренды федеральной компании «Этажи» Дарья Хлыстова.
«Мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе объём предложения на рынке аренды будет расти и арендодателям придётся снижать ставки, чтобы сдать свои объекты в минимально сжатые сроки», — цитируют её слова «Известия».
Насколько упадёт?
Прогнозировать, каким именно будет возможное снижение ставок аренды жилья, пока сложно. Однако, по мнению Константина Ламина, это будет напрямую зависеть от денежно-кредитной политики Центробанка.
«Думаю, что будет прямая корреляция с ключевой ставкой ЦБ. Если до конца года ставка ЦБ снизится. Это приведёт к снижению ставок по ипотеке, что повлечёт коррекцию цен на аренду. Чем больше будет снижаться ставка, тем больше будет коррекция цен на съёмное жильё в сторону снижения. Это связано с перетоком спроса с арендного рынка в сторону рынка купли-продажи. Иными словами, ипотека будет становиться доступнее, поэтому её будет брать всё большее число людей, которые сейчас формируют повышенный спрос на арендном рынке», — пояснил эксперт.
Есть и ещё один момент, который повлияет на снижение цен в арендном сегменте. И он тоже связан с решениями Центробанка.
«Дело в том, что при снижении ключевой ставки будет падать доходность депозитов при одновременном увеличении привлекательности ипотеки. Поэтому часть людей, имеющих сбережения на депозитных счетах, начнут направлять эти средства на покупку жилья при одновременном снижении спроса на аренду», — пояснил Константин Ламин.
Прогноз по ставке
С учётом того, что ЦБ долгое время повышал ключевую ставку, которая сейчас составляет уже 21%, трудно прогнозировать, как он будет поступать с ней в дальнейшем.
Мы не раз писали, что снижение ставки зависит от уровня инфляции, которая сейчас близка к 10%, а целевой показатель ЦБ равен 4%.
Тем не менее тут можно ориентироваться на прогноз самого Центробанка, отражённый в базовом сценарии «Основных направлений денежно-кредитной политики на 2025-2027 годы».
Согласно этому документу, регулятор прогнозирует среднюю ключевую ставку:
- в 2025 году на уровне 17-20%;
- в 2026 году — 12-13%;
- в 2027 году — 7,5-8,5%.
При этом достичь плана по инфляции в 4% годовых Центробанк намерен уже в 2026 году.
«Весь рынок зависит сейчас именно от решений ЦБ по ставке. В первую очередь её снижение скажется на "вторичке", где за счёт более доступной ипотеки вырастет спрос. Первичный же рынок отреагирует на снижение ставки в меньшей степени, поскольку он в определённой мере сейчас поддерживается льготными программами ипотечного кредитования. Прежде всего — семейной ипотекой. И, как было сказано выше, увеличение спроса на куплю-продажу вызовет снижение арендных ставок», — отметил Константин Ламин.
Доступное жильё
Напоследок отметим, что при нынешних условиях купить собственное жильё — для большинства россиян задача почти невыполнимая.
«У нас есть серьёзная социальная проблема обеспечения граждан своим жильём на доступных условиях. Решать её точечными методами, типа скидок и рассрочек, в глобальном смысле невозможно. Тут могут быть задействованы только экономические механизмы. А значит ипотека должны стать доступной. И пока ЦБ не снизит ключевую ставку до нейтральных значений в примерно 7-8%, ипотечное кредитование для граждан привлекательным не будет», — пояснил ForPost кандидат экономических наук Михаил Беляев.
По его словам, исключение составляют лишь те, кто подпадает под льготные программы, когда бюджет страны платит банкам огромную разницу между коммерческой и льготной ставками.
Андрей Мединский
