Склоны Балаклавской бухты обещают сохранить от застройки

Значительное число вопросов, заданных на вчерашних публичных слушаниях по проекту ПЗЗ в Балаклаве, касались влияния на жизнь балаклавцев приказа № 1864 Министерства культуры «Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место «Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита». Ответы директора департамента архитектуры и градостроительства Максима Жукалова не оставили надежды тем, кто с этим приказом не согласен – если, конечно, их судьба не изменится после внесения в этот документ изменений.

История одного уважаемого дома

Далеко не все пострадавшие – владельцы участков, купленных недавно. Об одной из самых интересных историй сообщил председатель ТСН «Кастрон» (ул. Историческая, 2) Валерий Воробец. Он рассказал, что дом был построен в 1911 году, и даже назвал сумму, в которую обошлось строительство - 11 тысяч рублей.  В войну здание было разрушено, а потом восстановлено силами пленных немцев. И вот теперь этот уважаемый дом оказался в зоне Р-5 (зона природно- ландшафтных территорий).

«То есть мы без права на придомовую территорию, нам ничего нельзя делать, нельзя проводить капремонты, реконструкцию дома и так далее – нас как будто отселили, но куда, неизвестно», - сказал Воробец.

Ирония судьбы состоит в том, что автор вопроса, по его словам, «имел неосторожность проработать 16 лет главным архитектором Балаклавского района» и в свое время «утрясал границы Чембало с Херсонесом Таврическим». И вот теперь именно с этим уникальным объектом связаны ограничения, наложенные на его дом приказом № 1864.   

«В своем обращении вы, по сути, на большинство своих вопросов ответили, - заметил Максим Жукалов. - Я уже не раз говорил о том, что приказ Министерства культуры №1864 имеет приоритет и большую юридическую силу, чем наша градостроительная документация, в том числе и ПЗЗ. В настоящее время ваш земельный участок и ваш объект расположены в зоне Л-30 регламентного участка, на котором какое-либо капитальное строительство не допускается. Именно по этой причине в ПЗЗ показана зона Р-5».

Он заверил, что понимает всю сложность проблемы, и напомнил, что сейчас готовятся изменения в приказ Министерства культуры о достопримечательном месте. Об этих изменениях глава департамента уже рассказывал на встрече с депутатами Заксобрания, которая предварила начало слушаний по проекту ПЗЗ.

«Приказ Минкульта корректируется, и в настоящий момент работа нам уже сдавалась, но мы ее не приняли, отправили на доработку, - сообщил он тогда. - Сейчас она корректируется. Разработчик тот же, что и по Генплану, поэтому достаточно ответственный. Надеюсь, в ближайшее время они нам эту работу сдадут, и мы пойдем на ее согласование в Минкульт».

Однако изменения, подчеркнул Максим Жукалов на встрече с депутатами, вносятся в более скромном объеме, чем были предложены инициаторами.

На слушаниях он неоднократно подтвердил: приказ № 1864 имеет приоритет над ПЗЗ и другой градостроительной документацией Севастополя.  Однако полностью разочаровывать экс-главного архитектора Балаклавы не стал.

«Если вы направили нам предложения, мы, конечно же, направим их в адрес разработчиков для того, чтобы они рассмотрели возможность учета вашего мнения и той ситуации, которая сложилась по этому поводу», - пообещал он.

«Только ставить палатки»

Основная же часть вопросов, касающихся приказа Минкульта, поступила от владельцев участков в районе ул. Фортификационная. По словам одного из участников слушаний, речь идет примерно о 500 участках.

«500 участков внесены в кадастровую карту, и на весь этот массив наложена зона Р-5, где можно только ставить палатки. А назначение земли у нас – под индивидуальное дачное строительство», - сказал житель Фортификационной.  

Другой пожаловался, что под действие приказа каким-то странным образом попал только его дом, соседние же оказались им не затронуты.

«На соседних участках зоны Р-5 нет - справа и слева от меня стоят большие дома, гостинцы красивые. Я прошу присоединить меня к существующей дачной застройке и поменять мне зону, чтобы он мог поставить дом», - попросил он.

«Чем руководствовались специалисты, можно узнать, только подняв обосновывающую приказ Минкультуры документацию, - пояснил Жукалов. - Если вы не согласны, можете внести предложения по внесению изменений в приказ. Но мы планируем все же защищать склоны Балаклавской бухты от застройки».

«Суды все прошли и оставили право собственности за мной, но при этом я никак не могу пользоваться этой землей, - пожаловался еще один житель той же улицы. - Ни Севнаследие, ни «Херсонес Таврический» не обнаружили объектов культурного наследия конкретно на моем участке. Очень интересно получается, хотел бы послушать вас!».

Глава департамента терпеливо пояснил: дело не в наличии или отсутствии ОКН на конкретном участке, а в том, что склон – охраняемая ландшафтная территория.

«Я понимаю – там массив огромный, поэтому ситуация тяжелая, но она такая, как есть. Этот склон мы будем охранять, защищать и строительства там мы не предусматриваем», - подчеркнул он в десятый раз. 

Мнение, прямо противоположное мнению владельцев участков в районе Фортификационной, высказала одна из участниц слушаний. Она сразу предупредила, что отстаивает интересы не личные, а общественные.

 «Склон горы от ул. Исторической по дороге на Серебряный пляж, к нашей Большой севастопольской тропе, - обозначила она место, о котором идет речь. - Что мы видим при ближайшем рассмотрении? Дома из-за горы уже переползли на склон и перекрыли Большую севастопольскую тропу. Этот склон имеет ландшафтное эстетическое и природное значение, его нужно сохранить. И пожалуйста, переведите эту зону в территорию ООПТ, чтобы никогда больше не было попыток дачного строительства. Туда уже заезжали экскаваторы, и люди их останавливали. Что сейчас произойдет, если мы примем эту зону Р-5?»

Максим Жукалов заверил, что зона Р-5 никакого капитального строительства не предусматривает и установлена специально для того, чтобы не допустить дальнейшей застройки.

«Но в данном случае градостроительная документация будет вторичной, потому что приказ Министерства культуры уже установил там зону Л-30, которая не допускает возведения каких-либо объектов капитального строительства», - вновь объяснил он. 

И никакой регистрации

Принятие ПЗЗ, как Жукалов уже объяснял на встрече с депутатами, позволит внести информацию о достопримечательном месте, водоохранных зонах и ООПТ в ЕГРН и тем самым защитит их от застройки. Сейчас эта информация отсутствует, поэтому регистрировать объекты, построенные на таких участках, ничто не мешает:

«При возведении какой-то постройки в границах СНТ предоставляются документы о правах на землю, виде разрешенного использования. И если вид разрешенного использования позволяет возведение недвижимости, этот объект регистрируется. В данном конкретном случае мы понимаем, что необходимо защищать этот склон. Соответственно, установили зону, которая не позволяет строить. После утверждения правил землепользования и застройки в ЕГРН будут внесены все эти данные, и регистратор будет видеть ограничения, которые действуют в отношении этой территории».

 А вот что будет с уже построенными объектами, вопрос более сложный.

«К сожалению, участки останутся, - сообщил глава департамента защитнице Большой Севастопольской тропы. - Вопрос о признании уже существующих построек самовольными должен рассматриваться в судебном порядке, они должны сноситься только на основании решения суда».

Всем, кому земля предоставлялась на законных основаниях (а это, как показывает практика, не 100% участков), Максим Жукалов посоветовал требовать их выкупа «по соразмерной стоимости» - другого выхода просто нет. Такой же совет был дан и человеку, говорившему о выделенных еще в 1989 года участках на территории СТ «Гераклея». Сейчас на них распространяется действие приказа Минкульта, а в 2017 году, когда был создан Караньский заповедник, на землю были наложены новые ограничения.

«Только менять границы ООПТ. Или требовать соразмерного выкупа вашего земельного участка, других вариантов здесь нет. Даже градостроительные регламенты не распространяются на территорию ООПТ, все регулируется режимом использования ООПТ», - ответил Жукалов, заметивший, что оспорить границы ООПТ крайне проблематично.

Приносим свои извинения всем, кто сочтет, что повторять сказанное дважды и трижды не стоило. Лучше представьте, каково было главе департамента архитектуры и градостроительства отвечать на многократно повторяющиеся вопросы. 

Ольга Смирнова