Бизнесмены готовы биться за севастопольскую «стометровку»

Судебные иски о сносе кафе и баров на так называемой «стометровке» в Севастополе, поданные недавно городскими властями, стали для собственников объектов общепита неожиданностью. Предприниматели говорят о том, что нахождение кафе и баров в Артиллерийской бухте законно, а правительство встало на путь судебных разбирательств, потому что не хочет выкупать дорогую недвижимость. Таким мнением с ForPost поделилась владелица нескольких объектов «стометровки». Но действительно ли всё по закону?

Напомним, власти города планируют благоустроить территорию Артиллерийской бухты ещё с 2018 года. Проект планировки территории утвердили при экс-губернаторе Дмитрии Овсянникове.

Нынешний глава города Михаил Развожаев назвал «стометровку» самым позорным местом Севастополя. При этом он заявлял, что в тех случаях, когда у предпринимателей всё в порядке с документами, власти готовы выкупать недвижимость по рыночной стоимости.

Власти признавали, что быстро навести порядок здесь не получится как раз из-за юридических нюансов.

«Тратить бюджетные средства на выкуп нелегально размещённых объектов, наверное, тоже неправильно. Поэтому здесь необходим анализ законности размещения тех или иных объектов…», — говорил и.о. вице-губернатора Севастополя Максим Жукалов летом этого года.

Нужно сказать, что ещё в 2014 году на заседании архудсовета обсуждалась концепция реконструкции бывшей танцплощадки «Ивушка» с прилегающей к ней площадью 300-летия Черноморского флота. Принимали участие в заседании и бизнесмены со «стометровки», которые заявили, что готовы вложить собственные средства в реализацию предложенного проекта, участвовать в реконструкции и приведении в порядок фасадов зданий.

Представитель предпринимателей, осуществляющих деятельность на «стометровке», Виктор Руденко попросил включить бизнесменов в инициативную группу по реконструкции Артбухты, чтобы их интересы тоже учитывались при принятии решений.

По его словам, у всех предпринимателей есть выданные при Украине договоры аренды до 2027 и 2028 года и зарегистрированные свидетельства о праве собственности.

«Когда будет 2027 год, то пригоняйте бульдозер, сносите нашу собственность и расторгайте договоры, а сейчас наш представитель должен обязательно быть включён в инициативную группу», – заявлял Виктор Руденко.

Долевое строительство

В 1998-1999 годах, когда в Севастополе действовало украинское законодательство, по определённому проекту одна частная компания застроила данную территорию на деньги дольщиков, и на все объекты у собственников есть акты ввода в эксплуатацию – так заявила в беседе с ForPost владелица семи объектов недвижимости на «стометровке». Правда, показывать документы она не стала.

По словам предпринимательницы, сама она не принимала участия в долевом строительстве, а купила уже готовые объекты со всеми необходимыми документами, а некоторые из них – после 2014 года, то есть уже в российском правовом поле.

«Мы знаем, что было принято 400-е постановление правительства и что здесь должна появиться прогулочная зона. Зная нужды города, мы понимали, что к нам могут прийти и сказать, что участки изымают и недвижимость нашу выкупают. Мы готовы – выкупайте, мы будем пробовать делать бизнес в другом месте. Или предлагайте компенсационные участки. Мы не понимаем, почему на нас подали в суд, то есть мы всегда были готовы к диалогу, но на диалог с нами никто не вышел», – делится своим видением ситуации собеседница ForPost.

По её словам, все собственники были обескуражены, прочитав в СМИ о затеянных властями судебных тяжбах – до владельцев недвижимости иски ещё не дошли, а никакие проверки на выявление признаков самовольных построек на «стометровке» в последнее время не проводились. Однако проверочные мероприятия чиновники провели ещё несколько лет назад.

«В 2018 году такие иски от города собственники уже получали. Мы прошли все суды, некоторые даже кассацию. Все доказали, что если есть зарегистрированная недвижимость, с актами ввода в эксплуатацию, то называть это самостроями некорректно. Это не то, что по дачной амнистии – сначала построили, а потом ввели, здесь всё шло поэтапно: сначала проект, потом согласование и реализация. Цепочка была правильная, не от обратного», – говорит владелица заведений.

Предприниматели «стометровки», по её словам, готовы создавать инициативную группу и отстаивать свою правоту.

«Для нас это серьёзный вопрос. Это наш бизнес, наше имущество. Власти хотят, чтобы мы просто всё снесли, а компенсировать никто ничего не хочет. Но у нас ведь тоже есть права. Аренду земли нам начисляют, и мы платим, здесь у властей претензий нет. У меня здесь 7 объектов недвижимости, это весь мой доход. Также это рабочие места моих сотрудников», – подчёркивает собеседница ForPost.

Странные суды

Решением Арбитражного суда от 23 августа 2018 года отказано в удовлетворении исковых требований властей о сносе принадлежащего собеседнице ForPost кафе-бара «Тенистый дворик» как самовольной постройки и расторжении договора аренды земельного участка. Однако иск ДИЗО подавало к арендатору земли – другому предпринимателю.

Согласно судебным материалам, договор аренды земельного участка площадью 139,0 кв.м с кадастровым номером 91:03:001002:439 между предпринимателем Перепелицей Е.А. и Севастопольским горсоветом был заключён ровно 20 лет назад – в октябре 2004 года.

ДИЗО, пытаясь добиться сноса кафе и расторжения данного договора, указывало на отсутствие разрешения на строительство и вообще прав у предпринимателя на застройку данного участка. Но в суде департаменту отказали в связи с тем, что иск был подан не против собственника кафе-бара, которым с 2013 года является собеседница ForPost, а против арендатора, который на этом участке никакую хозяйственную деятельность не ведёт.

Летом прошлого года уже сама владелица «Тенистого дворика» подала иск против ДИЗО, поскольку департамент отказал ей в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов за плату.

Чиновники провели проверку в отношении участка с КН 91:03:001002:83 площадью 289 кв.м, в границах которого расположен торговый павильон площадью в 72,8 кв. м., вмещающий в себя сразу несколько заведений: кафе «Арабская кухня», «Супертяж», «Arabiana D&C» и кафе «Ёжики», и пришли к выводу, что 15,2 кв.м предприниматель использует в хозяйственной деятельности незаконно.

На городской земле чиновники обнаружили технологическое оборудование, бытовые отходы и кровельное покрытие. Выход за границы участка и послужил основанием для отказа предпринимателю, и суд поддержал в этом вопросе департамент.

В беседе с ForPost владелица коммерческих объектов заявила, что полноценных замеров, а также сверки с данными реестра не проводилось, а выхода на городскую землю в данном случае нет.

«Это только навесы. Мы каждый раз доказываем, что не занимали городскую землю, что у нас нет никаких заступов. Навесы от солнца никогда не признавались чем-то капитальным или недозволенным к установке. В отношении «Тенистого дворика» претензия к тому, что там тентовая крыша, но это ведь не капитальная постройка, а то, что призвано защищать от солнца. Говорить о том, что из-за неё площадь помещения стала больше, очень странно. Фундаменты тоже никто не трогал», – отмечает собственница.

Предприниматель настаивает: объекты, построенные ещё в конце 90-х годов, не достраивали и вообще никак не меняли их конфигурацию.

Помимо судов с городским правительством, которые ещё только предстоят, предприниматель также участвует в судебных разбирательствах с ГУ МЧС по Севастополю. Претензии ведомства к предпринимателю связаны с несоблюдением противопожарных расстояний – между зданиями нет 15-метровых разрывов. Собственница пытается оспорить акты рейдовых осмотров.

«Разрывы в 15 метров появились в российском законодательстве в 2008 году, а здания были спроектированы и построены при Украине в 1998-1999 годах. Я пыталась сказать, что закон обратной силы не имеет, но в МЧС сказали: а мы так считаем. Это тоже надо обсуждать в суде», – заявила собеседница ForPost.

Откуда у «стометровки» ноги растут

Насколько слова предпринимателя о едином проекте застройки и выделении земли под него соответствуют действительности, ForPost спросил у опытного севастопольского политика, вице-спикера городского парламента Василия Пархоменко.

«Тогда с земельными вопросами и с градостроительством творился беспредел. Это решение не проходило через Горсовет. С нашей точки зрения, администрация не имела оснований для выделения там земельных участков. Если правительство сейчас подало в суд, то, наверное, у них есть для этого основания», – прокомментировал ситуацию лидер севастопольских коммунистов.

Изначально решения о выделении земельных участков под строительство недвижимости не было: в украинские годы власти разрешили поставить здесь киоски, а уж потом эти киоски превратились в кафе и бары – говорит глава СРОО «Золотое сечение», общественник, известный своей борьбой против незаконных строек Иван Комелов.

«В 90-х годах там разрешили установку ларьков, то есть временных, некапитальных сооружений. Впоследствии собственники стали превращать их в капитальные. Насколько мне известно, выделения земельных участков под застройку и разрешений на строительство не было. Несколько кафе и баров были введены в эксплуатацию по решению суда, но в украинских судах, к сожалению, это не было большой проблемой», – вспоминает Иван Комелов.

По словам общественника, единого проекта застройки этой территории не было ещё и потому, что по этой территории должно действовать ещё одно ограничение – охранная зона проходящих под «стометровкой» коммуникаций.

Об этом говорится и в одном из поданных недавно исков к владелице «Тенистого дворика». В тексте искового заявления правительства Севастополя указано, что одно из принадлежащих предпринимательнице сооружений имеет летнюю площадку, «через которую проходит коммуникационный коридор (газопровод, водопровод, канализация и кабель связи)».

По словам Ивана Комелова, изначально собственников на «стометровке» было несколько.

«Первым, если я правильно помню, появился бар «Фаворит» с тремя собственниками, потом «Тенистый дворик». Собственником нескольких объектов «стометровки» точно был Виктор Руденко», – говорит общественник.

Примерно так же прокомментировали ForPost земельный вопрос и специалисты по земельному праву, которые работали в этот период в Севастополе.

«В 90-е годы практически не обращали внимания на вопросы соблюдения правовых режимов земель, потому что в то время ещё не были установлены ни категорирование, ни охранные зоны Чёрного моря. Что касается территории в районе Артиллерийской бухты, где сейчас находится так называемая «стометровка», то там по документам изначально были только договоры купли-продажи киосков. Предприниматели выкупали эти ларьки, а потом расширялись, оформляли первые договоры с Горсоветом на аренду земли», – вспоминает один из севастопольских юристов.

По словам собеседника ForPost, у властей была определённая мотивация: СГГА, а затем и Горсовет заключали договоры на паевое участие застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, где в особых условиях были прописаны обязательства предпринимателей вкладывать деньги в развитие городской инфраструктуры.

По схожим причинам заключались договора аренды земли.

«Но, к сожалению, далеко не всегда бизнес выполнял свои обязательства. Некоторыми выполнение договоров просто игнорировалось, а потом они переоформляли договоры», – отмечает юрист.

Капитальные киоски

О том, что изначально на «стометровке» были именно ларьки, говорится в материалах Арбитражного суда относительно другого участка и другого собственника недвижимости. Уже упомянутый предприниматель Виктор Руденко, например, владеет пятью отдельными объектами, которые фактически представляют собой блок киосков общей площадью 30,5 кв.м.

Разрешённое использование земельного участка, на котором расположены эти объекты, – для обслуживания киосков и совместного коридора, а договор аренды в 2004 году Горсовет подписал всё с тем же предпринимателем Перепелицей Е.А.

Несколько лет назад инспекторы управления земельного контроля ДИЗО провели проверки и установили, что в границах земельного участка, расположились заведения общественного питания. Чиновники пришли к выводу, что «либо в результате строительства на месте снесённого киоска площадью 30,5 кв.м, либо в результате реконструкции указанного блока киосков определённо создан новый объект», и он является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

В суде, однако, департамент проиграл.

Чем сейчас закончится битва между городскими властями и владельцами кафе на «стометровке», спрогнозировать сложно. ForPost продолжит внимательно следить за ситуацией.

В то же время севастопольцы по-разному высказываются о сносе «стометровки».

Алина Громова