Ажиотаж–2014 и стабильность–2018: как изменился спрос на недвижимость в Крыму

С 2014 года за жильём на Крымском полуострове стали приезжать не «донецкие» с туго набитыми кошельками, а расчётливые жители материковой России, которые за свои честно заработанные деньги хотят новое жильё в благоустроенном микрорайоне, с комфортным двором и парковкой – уплотнительную застройку и липовые документы не предлагать. Крымские эксперты в недвижимости едины в том, что за четыре года спрос на местную недвижимость изменился кардинально, а вот в какую сторону – мнения разные. 

«Разница в том, что в 2014 году был не очень осознанный спрос, эмоциональный. Сейчас же – обычный стабильный спрос на квартиры. Люди приезжают покупают, ипотеку берут. Абсолютно живой, нормальный спрос», – сказал ForPost руководитель департамента коммерческой недвижимости риелторской компании «Парад недвижимости» (Симферополь) Дмитрий Майоров.

Он подчеркнул, что никакого застоя на рынке недвижимости в Крыму нет; и даже если сравнивать с запросами, которые поступали летом 2014 года и которые поступают сейчас, – их количество практически одинаковое.

«Нет какого–то рывка, ровно года идут. В 2014 году был всплеск, потом – небольшое «эмоциональное» падение. А сейчас снова всё нормально. Ипотеки стало больше, потому что у людей появились белые доходы и есть возможность взять ипотеку. Поэтому больше берут жильё по ипотеке. Но цены (на недвижимость – прим.), естественно, подросли», – добавил Майоров.

По его словам, интерес к региону не пропал, но и не увеличился, жильё покупают как местные, так и приезжие.

Два лидера в спросе

Разница в спросе на недвижимость в Крыму в 2014 году и в 2018 году – существенная, сообщила директор агентства недвижимости «Ваш дом Крым» (Алушта) Татьяна Онуфриенко.

«В 2014 году был ажиотаж, до 2014 года вообще был очень хороший спрос, а сейчас, можно сказать, практически никакого спроса нет», – констатировала она.

Онуфриенко уточнила, что говорит исключительно о ситуации в Алуште, так как работает именно в этом регионе Крыма. Говорить в целом по Крыму не целесообразно, считает риелтор, так как полуостров очень разный во всех отношениях в целом и в сфере недвижимости в частности.

«В Крыму везде разный спрос. Если в Ялте и в Севастополе есть спрос, потому что это вообще брендовые города, то в Алуште спроса нет. Но эти города нельзя сравнивать, это то же самое, что сравнивать Москву и Подмосковье, Москву и Тулу. Точно также и по Крыму: Симферополь – это город для бизнеса, тут свой спрос (студенты и бизнесмены), в Керчи – свой (здесь очень развита военная ипотека) и в Красноперекопске – он свой. А Севастополь и Ялта – это вообще раскрученные города, все туда ринулись и там цены поднялись практически в полтора–два раза. И плюс в Севастополе очень много новостроек, а это – то, чего хочет потребитель с материка», – пояснила Татьяна Онуфриенко.

Она напомнила, что до 2014 года недвижимость в Крыму покупали «донецкие» и они рассматривали жильё стоимостью от 100 тысяч до одного миллиона долларов – «вот это был покупатель». Из других городов Украины и из России покупателей было поменьше.

«А сейчас Украина у нас ничего не покупает. А донецкие – кто хотел, уже купил. А материковые если едут покупатели, то они приезжают в Керчь. Из Керчи они едут в Судак. Из Судака в Алушту. Из Алушты – в Ялту. Из Ялты – в Севастополь. Вот такой у них круиз. И в принципе они хотят купить в Ялте, потому что Ялта с советских времён была раскрученным городом, а также в Севастополе – все, как одурманенные, едут в Севастополь», – отметила директор агентства «Ваш дом Крым».

Любовь к Севастополю, повторила Татьяна Онуфриенко, объясняется просто: все хотят купить жильё в первичном секторе, а в Севастополе очень много строят нового жилья. На ЮБК в первичном секторе сейчас большая проблема.

«Если «политика партии» будет в том, чтобы всё привести в порядок и узаконить, то там практически всё пойдёт под снос. Даже в Севастополе много таких вопросов, особенно с землями, которые касаются Херсонеса, где «отжали» (вернули государству – прим.) землю, выделявшуюся ранее под застройку, даже у тех, кто имел документы», – констатировала Онуфриенко.

Фундаментальное изменение

В принципе, говорить о разнице в спросе в 2014 году и в 2018 году нельзя – он не больше и не меньше, он просто другой, потому что поменялись реальности, в которых сделки с крымской недвижимостью заключались, считает управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев.

«Нужно принимать во внимание сегмент и локацию. В 2014 году мы только перешли в Россию и тогда была своя специфика. В 2017–2018 годах, естественно, специфика уже ушла, мы полностью адаптировались и появились другие акценты. Это просто разные подходы. Поэтому неуместно говорить, что разный спрос. Просто тогда мы жили по украинским меркам, а сейчас по российским», – сказал он.

Пичуев напомнил, что при Украине недвижимость продавалась в долларовом эквиваленте за «наличку», сделки заключались в украинских реалиях, по украинским документам и по украинским подходам. Сейчас же, спустя четыре года лет, мало того, что все сделки на первичном рынке совершаются только по договорам о долевом участии в соответствии с федеральным законом №214–ФЗ, есть ещё масса других нюансов, отметил Пичуев.

«Фундаментально всё поменялось. Во–первых, документальное оформление сделок поменялось. Во–вторых, спрос стал другим. Тогда акцент был на украинского покупателя, сейчас – на российского. Материковый покупатель по–другому смотрит на то, что он хочет купить. Покупатель – московский, питерский – очень требовательный сейчас, потому что те жилищные комплексы, которые строят на материке, значительно отличались от наших, украинских, ещё до 2014 года. И за эти четыре года стали строить комплексно, с учётом инфраструктуры двора, доступности соцобъектов, парковками, Сейчас наши застройщики начали приближаться к российским стандартам», – отметил управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы.

Кроме того, спрос на крымскую недвижимость в 2014 году и в 2018 году сложно сравнивать ещё и потому, что с марта по сентябрь 2014 года в принципе сделки не оформлялись, подчеркнул риелтор Илья Пичуев.

«Реестр стоял (сделки не оформлялись – прим.). Первые юридические сделки начали оформлять осенью. До этого государственные органы не были сформированы до конца. То есть спрос был, но купить ничего нельзя было, сделки не совершались», – добавил Пичуев.

Плоды этого «воздержания» Крым пожинает теперь, сказал Илья Пичуев, так как сдерживавшийся объективными факторами спрос аккумулировался и, не имея возможности выхода, обернулся увеличением цены, что в свою очередь снизило покупательскую способность.

«И на фоне этого цены в долларовом эквиваленте выросли процентов на 70. Плюс сыграло увеличение курса доллара по отношению к рублю. И теперь, если сравнивать цены на недвижимость по всем российским городам, то Москва – первая (по стоимости – прим.), Питер – второй, Ялта – третья, Севастополь – четвёртый», – подытожил управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы.

Власта Пидпалая

Фото myaltai.com, krym.sutochno.ru