Успеть за год-полтора: почему старые «однушки» пора продавать

Нынешнюю осень можно считать лучшим за последнее десятилетие временем для продажи «однушек» в старых домах. Так считает директор рынков России и СНГ fam Properties, финансист Валерий Тумин.

В беседе с агентством «Прайм» эксперт пояснил, что сейчас цена таких однокомнатных квартир на взлёте из-за дефицита предложений, но стоит поспешить: против этого актива работают фундаментальные факторы — их как минимум три.

Почему старая «однушка» перестала быть доходной

В понятие старых домов входят «хрущёвки» и «брежневки», построенные до 80-х годов прошлого века и не вошедшие в программу реновации, пояснил эксперт. И прежде всего перестаёт работать «главный козырь старой однушки — аренда», подчеркнул Валерий Тумин.

Если десять лет назад доля квартир с «бабушкиным» ремонтом составляла почти половину рынка аренды, то сейчас она сократилась до 10–15 процентов.

«За те же деньги арендатор выбирает студию в новом ЖК с чистым подъездом и консьержем», — отметил эксперт.

Спрос пока выше предложения — но это ненадолго

Валерий Тумин назвал второй фактор интереса к старым «панелькам» — искажение спроса.

Так, в Москве предложение на рынке вторичной недвижимости упало до минимума за последние пять лет. И хотя цены демонстрируют рост, но, подчеркнул эксперт, это всего лишь инерция: обманчивое ощущение стабильности цен на «вторичку» на фоне сокращения льготных программ — всего лишь вопрос времени.

Старому фонду грозит неизбежное обесценивание из-за введения в строй миллионов современных квадратных метров: только в августе 2026 года в стране введено 7,5 млн кв. м жилья, передавал ТАСС.

Банки ужесточают скоринг: ипотеку на старый фонд дают не всем

Третьим фактором, который должен стимулировать продавцов «однушек», эксперт назвал банковский скоринг — систему оценки банками финансовой устойчивости заёмщика при рассмотрении заявки на получение кредита. По отношению к старому фонду банки ужесточают требования, могут запросить повышенный взнос, а при выявлении признаков аварийности дома отказать в кредите.

Поскольку доля ипотечных сделок при покупке «вторички» в этом году доходила до 80 процентов, отказы банков серьёзно снижают число потенциальных покупателей. В этом случае объявления о продаже жилья могут «зависнуть» на несколько месяцев, и для ускорения продавцу придётся делать скидку в 5–10 процентов.

Действительно, подтверждают ForPost эксперты в сфере недвижимости, на вторичном рынке могут возникать предложения с очень серьёзным дисконтом. Однако это вовсе не говорит об обвале рынка в целом — подробнее о ситуации с жильём в Севастополе читайте в нашем материале.

Валерий Тумин подчёркивает: выходить на рынок продавцам таких квартир нужно уже сейчас, пока цена поддержана дефицитом.

«Для реализации такого плана остаётся не более чем год-полтора. Промедление повышает риск остаться владельцем актива, который теряет и цену, и арендный доход, и круг покупателей», — сказал финансист.

Полученные при продаже деньги он рекомендует вложить в покупку недвижимости, построенной после 2015 года, или разместить на краткосрочных депозитах на три-шесть месяцев.

Напомним, в 2027 году россиянам предложат новый банковский продукт — договор жилищных сбережений, который поможет скопить нужную сумму для покупки жилья или строительства дома.