Нотариусы предложили железобетонный метод защиты покупателей жилья

Новое решение проблемы сделок с жильём озвучила Федеральная нотариальная палата (ФНП).

Предлагается установить принцип нерасторжимости сделок с недвижимостью, удостоверенных нотариусом, и бесповоротности записей в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на основании таких сделок.

Тогда при операции купли-продажи квартиры, которую заверил нотариус, нельзя будет расторгнуть договор в судебном порядке. А запись в реестре о праве собственности по итогам сделки невозможно будет аннулировать.

Если же суд признает ошибку в нотариальной процедуре, то добросовестные участники сделки будут защищены — им полностью компенсируют ущерб «за счёт нотариата», уточнила палата.

«Уже сейчас действует полноценная система имущественной ответственности нотариуса, включающая в себя страхование профессиональной ответственности, личное имущество нотариуса и Компенсационный фонд ФНП», — пояснили в ФНП.

Это, как считают в палате, позволит не только обеспечить достоверность публичных сведений в ЕГРН. Добросовестные приобретатели недвижимости получат гарантию незыблемости их права собственности, так как посторонние лица не вправе будут требовать исправить или исключить соответствующую запись из реестра.

Попытка вернуть рынку недвижимости базовое доверие

Член Ассоциации юристов России Никита Тарновский в целом позитивно оценил предложение ФНП.

«Оно направлено на решение ключевой проблемы рынка недвижимости — нестабильности прав добросовестных покупателей, — сказал он ForPost. — Сейчас даже честный покупатель, который всё проверил, живёт под риском, что его право собственности может быть оспорено через суд спустя месяцы или годы. Это подрывает доверие ко всему гражданскому обороту недвижимости. Предложение создаёт правовую определённость: если сделка прошла через нотариуса и запись внесена в ЕГРН, новый собственник может быть уверен в незыблемости своих прав».

По его словам, злоумышленники часто используют простую письменную форму сделки для манипуляций, давления на продавцов и подделки документов.

Нотариусы же выступают независимым фильтром: проверяют подлинность документов, дееспособность сторон, выясняют их истинную волю и предупреждают о последствиях — известны случаи, когда они выявляли поддельные паспорта и пресекали мошенничество прямо у себя в конторах, отметил юрист.

Он считает, что озвученное ФНП предложение не просто делает сделку нерасторжимой, а возлагает всю полноту ответственности за её законность на нотариуса. А действующая система его имущественной ответственности является реальным механизмом компенсации ущерба, если он всё же возникнет по вине нотариуса, полагает Тарновский.

Такая идея выглядит попыткой вернуть рынку недвижимости базовое доверие, сказал ForPost руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко:

«В сегодняшней ситуации, когда даже нотариальная сделка может быть отменена задним числом, покупатели объективно чувствуют себя незащищёнными».

По его мнению, сама по себе идея укрепить статус нотариальной сделки логична. Если нотариус удостоверил переход права, он становится юридическим «финальным барьером»: сделку нельзя аннулировать, а покупатель получает абсолютную гарантию права собственности.

«Это привело бы нас к европейской модели, где нотариус — полноценный участник системы правовой безопасности, а не просто подписант. И если в процессе возникнет ошибка, покупателю компенсирует ущерб сама система нотариата», — добавил эксперт.

А если ошибка или злой умысел нотариуса?

Но есть обратная сторона.

Механизм бесповоротности записи имеет смысл только при условии, что сама процедура нотариального удостоверения безупречна, подчеркнул Павел Оверченко.

Но, напомнил он, известны примеры, когда нотариусы становились частью сомнительных схем отчуждения земли и жилья. А если сделка была совершена с преступным умыслом, но формально документы были оформлены правильно, есть риск, что и мошенническая сделка станет «неприкосновенной», опасается наш собеседник.

Если будет доказано, что сделка является нелегальной из-за того, что нотариус нарушил процедуры, действовал с прямым умыслом или вступил в сговор с мошенниками, его ответственность не снимается, сказал в свою очередь юрист Никита Тарновский.

По его словам, в этом случае ущерб будет компенсирован пострадавшей стороне за счёт всей системы гарантий ФНП. Как следует из предложения, единственное исключение из принципа бесповоротности — ситуация, когда при совершении сделки была допущена ошибка самим нотариусом.

«В такой конструкции жертвой окажется не только покупатель, но и сама система нотариального страхования, которой придётся компенсировать последствия чужих преступлений», — парировал Павел Оверченко.

СМИ: возникла «эпидемия» оспаривания сделок

ФНП озвучила предложение из-за распространяющихся по России случаев, когда продавцы квартир после сделок в судебном порядке — под предлогом обмана мошенниками и помутнения рассудка — признают операции недействительными, получают обратно проданное жильё, а покупатели квадратных метров остаются без квартир и денег.

Российский рынок недвижимости столкнулся с «эпидемией оспаривания» сделок купли-продажи квартир, отметили «Известия». По оценке издания, из-за волны судебных разбирательств, призванных защитить обманутых продавцов, в безвыходном положении оказались добросовестные покупатели.

Уже «более 3000 семей» за последний год остались без жилья из-за «этой новой схемы», сообщило ОТР. Эту ситуацию в народе даже окрестили «эффектом Долиной», почему так — можно узнать в нашем материале.

В Госдуме решили готовить проект закона о введении периода охлаждения при сделках с недвижимостью: деньги по ним будут находиться в банке неделю, за это время покупатель квартиры должен получить все необходимые документы, подтверждающие вменяемость продавца.

Проблема «эффекта Долиной» не решается одной-единственной мерой, вокруг темы уже формируется целый пакет решений, напомнил руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.

По его оценке, ни один из инструментов сам по себе не даёт полной защиты, но в комплексе они делают мошеннические схемы гораздо сложнее, дольше и дороже.

«На мой взгляд, идеальная модель должна строиться не вокруг одного лишь ЕГРН. Бесповоротность записи может стать мощным элементом защиты, но работает она только в связке с предохранителями «до реестра»: обязательным нотариусом для сделок с пожилыми собственниками, видеофиксацией, расчётами через эскроу или аккредитив, предварительной проверкой дееспособности и, главное, полноценным due diligence (метод выявления и снижения рисков для получения качественной защиты интересов сторон сделки. — Прим.) объекта и продавца», — рассуждает эксперт.

Он считает, что ни один закон, ни один реестр не заменят профессиональной проверки истории объекта, окружения продавца, судебных споров и схемы расчётов.

Именно качественное сопровождение сделки — агентством или юристом — остаётся единственным рабочим способом, который действительно позволяет покупателю не попасть в ту самую статистику, которая сегодня заполняет заголовки новостей, подытожил Оверченко.

Действительно ли настолько масштабны суды по сделкам?

Хорошо, что появляются предложения по решению проблемы, сказал ForPost директор по управлению проектами, независимый консультант Сергей Перелешин.

По его мнению, стоит ответить на три очень важных вопроса прежде, чем её решать.

• Насколько масштабна проблема?

  В прессе есть сообщения про «бабушек-мошенниц или жертв мошенниц», но действительно ли количество таких случаев так велико, или за их медийной накруткой стоят какие-то другие цели, поинтересовался он.

• Те случаи, о которых пишут в СМИ, действительно мошенничества?

«Почему не были поданы апелляции? Есть ли решения вышестоящих судов?» — добавил наш собеседник.

• Законен ли вывод имущественных взаимоотношений из-под юрисдикции судов?

«Не породит ли это ещё больше схем мошенничества, если потенциальные мошенники будут знать, что достаточно сделку провести и зарегистрировать, а далее отменить её будет уже невозможно? Иначе в погоне за броскими заголовками или простыми решениями резонансных тем из СМИ можно применить такое лекарство, которое будет иметь последствия хуже, чем болезнь», — подытожил Перелешин.

Проверка информации о тысячах семей без квартир

Юрист Александр Малютин задался вопросом, откуда стало известно о 3 000 семей, оставшихся без квартир, и предположил, что из программы Андрея Малахова.

При проверке базы данных Судебного департамента при Верховном суде России — статистики рассмотренных в стране дел за 2024 год — оказалось, что «споров с пенсионерами там нет», отметил он.

Но есть категории разбирательств, потенциально подходящие под оспаривание сделок с недвижимостью, и из них в наибольшей степени подпадающая под дела об оспаривании с участием пенсионеров — «Об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество», уточнил юрист.

«В 2024 году было рассмотрено 3 118 дел, удовлетворено [исков по ним] — 2 130. Вот вам и цифра в 3 000 нашлась. Только вот совершенно не факт, что все эти сделки — это споры по квартирам, проданным под влиянием мошенников. Кроме того, нигде мы не нашли подтверждения информации от Росреестра», — рассказал Малютин.

Он также предположил, откуда ещё могли появиться такие данные.

Либо кто-то получил инсайдерскую информацию сразу из всех судов страны.

«Поверите, что суды ведут отдельную статистику по спорам с пенсионерами? При том, что все данные по количеству дел заполняются по утверждённой форме, в которой такой отдельной категории нет», — обратил внимание Малютин.

Либо кто-то посчитал дела по правовым базам.

«Уважение тогда тому, кто умеет так тонко настраивать фильтры поиска. Но вот такой вал дел бросился бы в глаза в ходе поиска судебной практики. Ну, так вот, мне в таком количестве, как озвучивают (3 000, 10 000, 8 000 в апелляции), в глаза не бросались, а искал много и долго», — также отметил он.

Юрист не понимает, зачем эти цифры регулярно упоминают — то ли для кликов, то ли кому-то просто выгодно, — но остаётся факт, что «ни один источник не приводит документального подтверждения».

Алексей Лохвицкий

Также этот материал можно прочитать на нашем канале в Дзен