Главный архитектор Юрий Скляренко: «Севастополь – красивый город. В нем даже «неудобная» балка может стать изумительным украшением…»

В последнее время многих жителей нашего города интересуют вопросы, связанные с придомовой территорией. В частности, что входит в понятие «придомовая территория» по определению современного законодательства?



Какова методика расчета придомовых территорий? Специалисты Гагаринской администрации, куда поначалу я обратилась с этими вопросами, адресовали меня непосредственно к главному архитектору. Мол, эти вопросы не в их компетенции. Единственно, удалось выяснить у районных архитекторов, что расчетами придомовой территории занимаются у нас две коммерческие организации: «Гражданпроект» и «КрымНиопроект», якобы только у них есть методика и лицензия на право делать эти расчеты.



Юрий Скляренко – начальник управления градостроительства и архитектуры СГГА с готовностью согласился на интервью.



В Севастополе он человек новый, поэтому вначале представим его нашим читателям.

«После окончания Киевского государственного технического университета строительства и архитектуры работал в Киеве и только на поприще архитектуры и градостроительства, - рассказывает о себе Юрий Витальевич. – Некоторое время – четыре года - был главным архитектором Печерского района Киева. Самая сложная работа, которой я занимался на госслужбе, - это создание с нуля Управления градостроительной документации и градостроительного кадастра при Главном управлении градостроительства и архитектуры Киевской городской государственной администрации, а затем руководство им последующие три года».



В 2005 году Юрий Скляренко защитил кандидатскую диссертацию на тему: «Функционально-планировочная структура жилых и общественных зданий с учетом требований людей с ограниченными физическими возможностями», имеет научную степень кандидата архитектуры.



Его научная работа стала составной частью одного из основных направлений в работе Государственного научно-исследовательского института теории и истории архитектуры и градостроительства.



«Тема эта на тот момент была очень актуальной и своевременной, - поясняет архитектор, - потому что долгое время в нашей стране и жилые, и общественные здания строились без учета нужд инвалидов: не было ни специальных тротуаров, ни пандусов, ни заездов. Самое главное - не было принципов формирования жизненного пространства для таких людей». При выборе темы диссертации был и личный мотив: Юрий Витальевич обмолвился, что его семья пережила несколько трагедий и проблемы людей с ограниченными физическими возможностями ему близки и понятны. И, следует отметить, что не без его участия были внесены соответствующие изменения в градостроительную законодательную документацию.



Оставив госслужбу, Юрий Скляренко работал в сфере разработки градостроительной документации на руководящих должностях в «Архитектурной спилке», департаменте Генерального плана Киева, возглавлял Печерскую архитектурную мастерскую и работал там до недавнего времени.



Что же привело киевского архитектора в наш город?



- Предложение поступило от Союза архитекторов, - говорит Юрий Витальевич, - а также лично от главного архитектора Киева Сергея Целовальника. Именно он рекомендовал мою кандидатуру руководству города. Кстати, Сергей Анатольевич родился в Севастополе и в 90-е годы был здесь главным архитектором. Насколько я знаю, к родному городу у него трепетное отношение. Предложение Союза архитекторов – это почетная оценка моей профессиональной деятельности, и я подал документы на конкурс. Конечным итогом сдачи экзаменов и прохождения собеседований, в том числе и в Министерстве регионального развития и строительства, стало нынешнее назначение. Теперь тружусь на благо города Севастополя.



- Выступая на одном из севастопольских телеканалов, глава СГГА Владимир Яцуба сказал, что «Севастополю нужен человек со стороны, со свежим взглядом и большим опытом работы» и выразил надежду, что «известный киевский архитектор» «сможет правильно оценить ситуацию в городе и займется решением насущных проблем».



- Город – это живой организм, и надо иметь правильную систему подхода к выполнению решений Генерального плана и других градостроительных документов. Есть градостроительная дисциплина, и она должна соблюдаться. Привести все в соответствие – достаточно большой труд и дело это не одного года. Действительно, некоторые вещи лежат на поверхности и уже сейчас видно, что есть над чем работать и в сфере согласовательной части, и в сфере градостроительства.



- Юрий Витальевич, надеюсь, что наша первая встреча окажется не последней и у нас будет еще немало тем для обсуждения после того, как вы «свежим взглядом» окинете весь город. А пока попрошу вас помочь нашим читателям разобраться, что же такое придомовая территория. Многие граждане беспокоятся, не происходит ли ущемление их прав при так называемом уплотнении застройки.



- Среда, в которой люди живут, во много определяется самими людьми, уровнем их благосостояния, а также политическими, экономическими факторами. С другой стороны, есть определенный смысл и порядок в градостроительной документации. И для решения каких-либо градостроительных задач есть несколько путей, смотря какой будет выбран подход: либо - волевое решение, либо – плотное сотрудничество с жителями, опирающееся на их мнение.



Понятие «придомовая территория» четко прописывалось действующим ранее Законом Украины «О планировке и застройки территории». Определяется она проектом раздела территории. Это градостроительная документация, разрабатываемая для микрорайона, квартала или его части с целью размежевания земельных участков. В конкретных случаях подразумевается разделение интересов и сфер влияния для фиксирования юридического права на придомовую территорию, чтобы жители домов имели возможность и право отстаивать собственные интересы на своей территории.



Современные градостроители планируют жилые дома на основе проекта микрорайона, исходя из размера площади земли, который горсовет выделяет для строительства. В расчет берется такой показатель, как плотность населения, затем уже переходят к конкретизации каждого дома. На основе требований Генерального плана разрабатывается проект благоустройства дома с учетом норматива - 12 кв. м. на одного человека при этажности в 9-12 этажей. Чем ниже этажность, тем больше увеличивается эта цифра. Подробности есть в ДБН-360-92**. Эти нормы проецируют на количество квартир в доме, чтобы усреднить ситуацию: ведь в квартире может проживать разное количество людей.



К примеру, под строительство дома выделено 1,2 гектара. Сразу предполагаем, что на этом участке может поселиться в доме до 1000 человек. Исходя из этого, делаем проект, определяем, где, какие площадки – детские, спортивные, парковочные и т.д. - должны находиться в соответствии с допустимыми пожарными и санитарными разрывами до дома.



Бывает, что на земельном участке проходят охранные зоны сетей, и это тоже учитывается при проектировании.

Город развивается, и генеральный план должен формироваться, корректироваться в расчете на население, а не на земельные территории. В этом отношении социология занимает не последнее место. Все должно идти от человека, от людей. А потом уже следует решение, что для них необходимо строить и развивать.



Юрий Витальевич, вы рассказали, как проектируются придомовые территории при новом строительстве. А как быть с кварталами сложившейся застройки?



- Нынешний Севастополь – город, выросший после войны. Слава Богу, живы еще и многие архитекторы, строившие послевоенный город. Образцы их зодчества, примеры того, как они застраивали, восстанавливали Севастополь, - назидательны, они показывают, как необходимо, как правильно нужно делать. И делать это красиво. При квартальной застройке в центре использовались довоенные принципы, а то еще руководствовались канонами и царских времен, что разумно - ни к чему изобретать велосипед. Здесь тектоника самого рельефа подсказывает, где должны быть дороги (а дороги – это скелет города), где должна быть сама застройка. Самой судьбой города определены места расположения общественных зданий, и места, где максимально комфортно располагать жилые дома.



Кварталы, назовем так, старого города, формировались по принципу, где сама придомовая территория является двором. Даже на сложном рельефе видно, что есть фасадный дом с парадным входом и есть тыльная сторона с уютным двориком. В Одессе таких домов множество. Понятно, что эти старые квартальные дворики неотделимы от своих домов.



Потом застройка приняла более индустриальный характер. Эстетика отошла на второй план. Дворы образуются, но уже возникает вопрос, кому они принадлежат. При квартальной застройке придомовая территория делится гораздо сложнее.



- Но, тем не менее, эта территория рассчитывалась, когда строились кварталы? И документы, скорее всего, сохранились.



- Конечно. Однако ставить сегодня вопрос, какой участок в советское время отводился застройщику, несколько не корректно, потому что в те времена заказчиком всегда был УКС, а вся земля была государственной. Вопрос относительно соседних участков не ставился, был один землепользователь – государство.



- Юрий Витальевич, но и по советским нормам были предусмотрены детские и спортивные площадки, озеленение и прочие элементы благоустройства придомовых территорий. Нормы такие же были – 12 кв.м. на человека?



- Нормы были другие, но они были не хуже. И дело даже не в том, сколько квадратных метров приходилось на человека, показатель плотности был гораздо ниже. Поэтому места было побольше, территории - посвободнее, проблем с автостоянками не возникало.



- Как же быть с этими советскими кварталами сегодня? Каким образом жители могут узнать о размере придомовых территорий, на основании этого проверить правильно ли им начисляется квартплата, не переплачивают ли они за вывоз мусора?



- Дело в том, что в основном, эти вопросы поднимаются теми юридическими лицами, которые ставят вопрос о необходимости и возможности уплотнения застройки, то есть в существующих дворах находятся территории, которые по каким-то соображениям считаются не до конца освоенными.



- А если жители так не считают?



- К сожалению, спорные вопросы возникают очень часто. И дабы находить взвешенное решение в спорах законодательством были предусмотрены нормы для расчета минимально необходимых площадей для комфортного проживания. В этом случае и должен быть выполнен расчет придомовой территории и разработан проект раздела территории, который определит, сколько земли по сегодняшнему нормативу согласно количеству жителей необходимо для каждого дома. И если обнаруживаются излишки, то законодательством предусматривается их изъятие для градостроительных нужд. Но слишком частая практика споров за землю, привела к тому, что в 2005 году были отменены «правила и порядок раздела территории жилого квартала».



- Юрий Витальевич, у нас достаточно давно принят Генеральный план, и, надо полагать, на его основе проведена детальная планировка, сделан проект раздела территории…



- Отвечаю сразу – нет. В городе не проведена инвентаризация земли, можно предположить, что пока только идет накопление информации для земельного кадастра. Это прерогатива управления земельных ресурсов. Материалы инвентаризации дали бы возможность четко разграничить собственность – коммунальную, государственную, частную. Проектом раздела территории определяются границы. Но даже если они определены проектом раздела, необходимо еще эти границы и площадь узаконить.



Земельный кодекс прописывает три основных вида пользования землей: постоянное право пользования, аренда и частное. Для жителей домов, объединенных в ОСМД, самое подходящее - приватизация. Это неплохое решение, чтобы оградить от посягательств свою территорию. Но при оформлении возникает казус, - как в госакт вписать всех жителей, или собственников квартир, или членов ОСМД? А если хозяин квартиры поменяется, госакт менять?!



Самый же простой путь - оформить по проекту землеустройства договор на очень длительную аренду. Знаю такую практику, это совершенно недорого, оплата символическая – 3% налога на землю. Налог на землю 1 % от нормативной денежной оценки земли. Самая высокая денежная оценка на землю жилой застройки в первой зоне – 257 грн. Правда, все уже могло десять раз поменяться, особенно, денежная оценка земли. Зато гарантируется неприкосновенность оформленной земли. При оформлении проекта, границы сразу вносятся в кадастр.



В Киеве инвентаризация всей территории была проведена еще в 1992 году.



- И эта информация доступна жителям Киева?



- Да, доступна. Хотя и не бесплатна. Но плата символическая. И те жители, которые не хотят, чтобы рядом с домом, на территории не входящей в придомовую, стояли автомобили, мусорные баки или что другое, приватизируют или оформляют эту территорию в аренду, устанавливают условные ограждения.



- Одним словом, чтобы получить проект раздела территорий, севастопольцам придется ждать, пока будут упорядочены земельные вопросы в соответствии с законодательством. Но вот в Харькове и Одессе определили придомовые территории. Правда, в Одессе, по признанию одесских специалистов, она значительно меньше нормативной. Может быть, это связано со спецификой одесских двориков. Не думаю, чтобы севастопольцам понравилось, если в процессе инвентаризации их придомовые территории сократят.



- Повторюсь: в этих вопросах нужно исходить из соображений планировочных задач и руководствоваться законодательными нормативами, упомянутых выше.



В моих планах – создание градостроительного кадастра, которого в Севастополе никогда не было. Его необходимость даже не обсуждается: еще в 2000-ом году Постановлением Кабинета Министров «По утверждению положения органов градостроительства и архитектуры» под № 1146 было прописано, что обязательным структурным подразделением управления должна быть служба градостроительного кадастра, а в 2011 появилось на свет Постановление КМУ «О градостроительном кадастре». Прошло то время, когда вся информация была на бумажных носителях, это уровень XIX века.



Современный кадастр – это многослойная электронная информационная платформа.



В земельном кадастре учитываются площади, границы территорий, собственники, предусматривается ведение дежурных кадастровых планов, заносится не только функциональное назначение каждого участка, но и денежная оценка. Ведя земельный кадастр можно отслеживать, когда у кого заканчивается договор аренды и другую информацию, касающуюся взаимоотношений с землей и многое другое.



В градостроительном кадастре основа основ – Генеральный план и вся градостроительная документация, которая разрабатывалась и будет разработана в будущем. По Генеральному плану должен проводиться мониторинг, т.е. наблюдение по результатам выполнения решений Генерального плана. Послойно нужно вести не только градостроительную документацию, но и фиксирование всех процессов проектирования и строительства каждого участка, как объектов градостроительства так и инженерно-транспортной инфраструктуры, каждого строящегося объекта, который проходит согласование и имеет определенные параметры и нагрузки на эксплуатационные организации. Об этом тоже нужно помнить, - жители в обыденной жизни забывают о тех, кто дает тепло, свет, воду, газ, и каких усилий это городу стоит, чтобы жители не чувствовали недостатка этих благ. И все эти параметры надо зафиксировать, в том числе и придомовую территорию, чтобы можно было в любой момент, не роясь в проектной документации у заказчика (который после строительства, а то и до его окончания может исчезнуть), всегда иметь возможность посмотреть, как должен быть реализован проект.



- Таким образом, кадастр дает возможность не только иметь общее видение градостроительной ситуации, получать оперативную информацию, моментально отслеживать происходящие изменения, но и создает определенную преемственность в градостроительной политике…



- Безусловно. Такая информация, занесенная на электронные слои, позволит по любому запросу сразу определить, где проходят коммуникации, есть ли экологические ограничения, каковы радиусы доступности и т.д. Накопление такого мощного информационного ресурса – бесценно для города.



Согласно положению о градостроительном кадастре от 25.05.2011, информация градостроительного кадастра, не имеющая ограничений в доступе, по запросу физических и юридических лиц выдается бесплатно.



Представьте себе, какой правовой коллапс может возникнуть. Законом предусмотрено, а в славном городе Севастополе градостроительного кадастра нет, т.е. выдавать информацию неоткуда, накапливать ее некому, платформы электронной для этого нет, и нет даже подосновы.



Необходимо срочно менять ситуацию.



Придет время и как в Европе, каждая пядь нашей земли будет учтена и занесена в кадастр.



Все должно быть понятно: где коммунальная, где государственная, где частная собственность, где она сдается в аренду, а где находится в постоянном пользовании.



Севастополь – красивый город. В нем даже «неудобная» балка может стать изумительным украшением. Многие города в мире выстроены на каменистых террасных склонах. Можно воспользоваться их опытом, чтобы сделать Севастополь вечно красивым городом.



Правда, большой красоты с того, что уже есть, не получится уже потому, что мы вошли в стадию решения имущественных вопросов. И даже для решения государственных задач, в том числе, проведения противооползневых работ, строительства дорог, мостов, эстакад, везде будем натыкаться теперь на то, что когда-то кто-то себе присвоил, а теперь это мешает развитию города.



- Юрий Витальевич, спасибо за столь обстоятельную беседу.

Очень хорошо, что наш разговор выстроился от частного – к общему. Думается, это позволит севастопольцам сделать определенные выводы.



Татьяна Сандулова



P.S. В конце прошлого года на сессии горсовета была принята долгосрочная Программа инвентаризации и разграничения земельных участков.



По мнению главы администрации Владимира Яцубы, такую программу следовало разработать еще 10 лет назад. «Нужно было начинать не с картинки генерального плана, а именно с разграничения земель и уточнения границ населенных пунктов, - констатировал председатель СГГА. - Мы должны понимать, какие земельные ресурсы есть у нашего региона. Жаль, что вся эта работа не была произведена раньше. Я понимаю, что кому-то была выгодна неразбериха. Она позволяла удовлетворять свои «узкие интересы». Наведение порядка в земельной сфере позволит привлечь дополнительные средства в городской бюджет».